Energieausweis bei Vermietung – was müssen Sie als Vermieter wissen?

Der Energieausweis ist bei der Vermietung von Wohnungen und Gebäuden relevant, wenn ein Mieterwechsel ansteht. Doch wann genau brauchen Sie ihn eigentlich, und wann benötigen Sie welchen Energieausweis bei der Vermietung Ihrer Immobilie? Dies und mehr beantwortet dieser Beitrag.

Ob Sie eine kürzlich erworbene oder neu gebaute Immobilie erstmals vermieten oder ein bestehendes Mietverhältnis beendet und ein neuer Mieter gesucht wird: Einen Energieausweis müssen Sie bei Vermietung immer vorlegen. Seit 2014 darf kein neuer Mietvertrag ohne Energieausweis geschlossen werden. So besagt der entsprechende Paragraph der Energieeinsparverordnung (§ 16 Abs. 2 EnEV 2014) sinngemäß, dass der Vermieter den Energieausweis bei Besichtigung vorzulegen oder deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen hat. Findet keine Besichtigung statt, müssen Sie als Vermieter Ihrem potenziellen Mieter den Energieausweis für die Wohnung oder eine Kopie hiervon unverzüglich vorzulegen.
Beachten Sie, dass ein fehlender Energieausweis bei Vermietung zu einem hohen Bußgeld von bis zu 14.000 Euro führen kann. Auf Ihre Immobilie trifft eine Ausnahme lediglich dann zu, wenn

  • die Immobilie nicht oder nicht vorrangig zu Wohn- oder wohnähnlichen Zwecken, zum Beispiel Arztpraxen oder Kanzleien, genutzt wird. In der Regel gilt ein Energieausweis für Wohngebäude und Gebäude, bei denen der Wohnanteil über 90 % liegt.
  • Ihre Immobilie weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche hat. In der Regel muss ein Energieausweis bei Vermietung erstellt werden, wenn das Wohngebäude mehr als 50 Quadratmeter Wohnfläche ausweist.
  • das Gebäude nicht regelmäßig bewohnt und beheizt wird. Das gilt etwa für Ferienwohnungen, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder vorwiegend in der Jahresperiode gebucht werden, in der nicht geheizt wird. Liegt der zu erwartende Heizölverbrauch über 25 Prozent der ganzjährigen Nutzung, muss bei Vermietung ein Energieausweis vorliegen.
  • es sich um Werkstätten, Baudenkmäler oder andere Gebäude mit besonderer Nutzung handelt

Achtung: Bei Mischimmobilien (Wohn- und Gewerbefläche) müssen für beide Bereiche separate Energieausweise erstellt werden, sofern die Nutzung der Gewerbefläche nicht wohnähnlich ist.

Wann ist der Energieausweis bei Vermietung vorzulegen?

Die Energieeinsparverordnung nennt auch den Zeitpunkt, zu dem Sie den Energieausweis bei Vermietung vorlegen müssen: Zur Besichtigung. Können Sie der Vorlagepflicht des Energieausweises zu diesem Zeitpunkt nicht nachkommen, haben Sie dem potenziellen Mieter spätestens auf dessen Verlangen hin, den Energieausweis bzw. eine Kopie zugänglich zu machen.

Hinweis: Bei einem Mieterwechsel darf der potenzielle Mieter die Vorlage des Energieausweises verlangen. Der aktuelle Mieter hat kein Recht dazu. Er darf Ihnen auch nicht im laufenden Mietverhältnis die Vermietung ohne Energieausweis vorwerfen und dies als Argument für eine Mietminderung oder gar eine Klage verwenden.

Der Energieausweis bei Vermietung – Verbrauchs- und Bedarfsausweis

Energieausweise gibt es in Form des Verbrauchsausweises und des Bedarfsausweises. Die Daten des Verbrauchsausweises basieren auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre. Der Heizenergieverbrauch wird dabei pro Quadratmeter in Kilowattstunde (kWh) aufgezeigt. Für den Bedarfsausweis hingegen werden Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes (Wärmedämmwerte, Zustand der Heizungsanlage etc.) gesammelt. Auf dieser Basis wird der voraussichtliche Verbrauch ermittelt. Beide Energieausweise zeigen die Energieeffizienz der Immobilie anhand einer Farbskala sowie der Einordnung in eine Energieeffizienzklasse von A bis H. Für beide Energieausweise gilt eine maximale Gültigkeit von zehn Jahren.

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Welchen Energieausweis Sie bei Vermietung vorlegen müssen, hängt vom Baujahr und Bauart der Immobilie sowie der zuletzt durchgeführten Sanierung ab:

  • Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit maximal vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde und die bis heute nicht saniert wurden, benötigen einen Bedarfsausweis.
  • Bei Immobilien mit mehr als vier Wohneinheiten können Sie zwischen den beiden Varianten frei wählen.
  • Bei Wohnimmobilien, deren Bauantrag nach dem 01.11.1977 gestellt wurde sowie bei Immobilien, die bereits nach den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung saniert wurden, können Sie ebenfalls frei wählen.
  • Liegen keine Verbrauchswerte der letzten drei Jahre vor (z. B. bei Neubau), ist die Ausstellung und Vorlage eines bedarfsorientierten Energieausweises bei Vermietung Pflicht.

Hinweis: Sofern Sie die Wahl haben, empfiehlt sich ein verbrauchsorientierter Energieausweis, da dieser deutlich günstiger ist. Die Kosten liegen zwischen 70 und 100 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet aufgrund des höheren Erstellungsaufwands rund 400 Euro.

Wer stellt den Energieausweis bei Vermietung aus?

Grundsätzlich empfehlen wir, bei Vermietung den Energieausweis bei einem fachkundigen Energieberater zu beauftragen, der zur Ausstellung berechtigt ist. Dies sind nicht nur offiziell zugelassene Energieberater der Deutschen Energie-Agentur (DENA) in Kooperation mit dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), sondern auch Architekten, Bauingenieure, Handwerksmeister, Bautechniker und weitere Berufsgruppen aus den Fachrichtungen Bau, Physik, Gebäude, Elektro und Architektur. Über die Liste der DENA können Sie einen Dienstleister recherchieren. Darüber hinaus bietet Ihnen Vermietet.de den Energieausweis für Ihre Immobilie. Besuchen Sie dazu einfach unseren Shop.

Achtung vor kostenlosen Angeboten: Insbesondere verbrauchsorientierte Energieausweise werden gelegentlich kostenlos angeboten. Diese erfüllen jedoch oft nicht die gesetzlichen Mindestanforderungen oder werden nicht offiziell bei der EnEV-Registrierstelle aufgenommen. Ferner erhalten Sie durch einen echten Energieausweis in Kombination mit einer Energieberatung die Chance, Modernisierungsmaßnahmen zu identifizieren, die Energieeffizienz der Immobilie zu verbessern und diese somit attraktiver für Mieter zu machen.

Fazit zum Energieausweis bei Vermietung Fazit zum Energieausweis bei Vermietung

Die Vorlage eines aktuell gültigen Energieausweises ist bei Vermietung nur Pflicht, wenn auf Ihre Immobilie keine der Sonderregelungen zutrifft und Sie im Zuge eines Mieterwechsels nach einem neuen Mieter suchen. Sollten Sie keinen Energieausweis für das Mietobjekt vorlegen können, beantragen Sie diesen bei einem Fachkundigen. Ferner sollten Sie als Vorbereitung auf die Neuvermietung und den Mieterwechsel prüfen, ob ein bereits vorhandener Energieausweis noch gültig ist.

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