Die Bürgschaft für die Miete – So reduzieren Sie das Mieterrisiko

Die Gefahr eines Mietausfalls ist für Vermieter allgegenwärtig. Zwar ist es üblich, die Bonität potenzieller Mieter zu prüfen und sich Dokumente wie Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen und Gehaltsnachweise vorlegen zu lassen. Doch all diese Maßnahmen beziehen sich nur auf den Status Quo und vergangenes Verhalten. Ob Ihrem Mieter künftig das Begleichen der Miete zuverlässig möglich sein wird, lässt sich durch keinen Check vorab ermitteln. 

Sicherlich werden Sie als Vermieter zwar die Zahlung einer Mietkaution verlangen, doch diese darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Die Alternative hierzu ist die Mietkautionsbürgschaft, die von Banken im Falle einer guten Bonität Ihres Mieters vergeben werden kann. Doch diese Möglichkeiten bieten nur geringen Schutz, da Ihre Höhe begrenzt ist. Aus diesem Grund macht es durchaus Sinn, eine Bürgschaftserklärung zur Miete einfordern. Wir von Vermietet.de erläutern wir Ihnen im folgenden Beitrag, welche Bürgschaft für die Miete geeignet ist und bieten Ihnen zum Download die Bürgschaft für Mieter als Vorlage an.

Eine Bürgschaft zur Miete ist aus verschiedenen Gründen praktisch. Einerseits schützt sie davor, Messi Mieter oder Mietnomaden aufzusitzen, da diese höchstwahrscheinlich kein intaktes Umfeld haben, das ihnen eine Bürgschaft zur Verfügung stellt. Andererseits schließen Sie aus, dass Ihnen durch Zahlungsausfälle vermeidbare Außenstände entstehen. Wenn Sie einer Bürgschaft für die Miete zustimmen, sollten Sie konkret prüfen, ob der vom Mieter benannte Bürge über die Bonität verfügt, eventuell entstehende Verbindlichkeiten zu begleichen. Wenn Sie eine Mietbürgschaftserklärung vereinbaren möchten, muss diese Vereinbarungen vom Mieter und dessen Bürgen unterzeichnet werden. Mündliche Absprachen sind nicht zulässig. In jedem Falle sollten Sie beachten, dass auch die Höhe einer Mietbürgschaft fast immer auf die Absicherung von drei Nettokaltmieten beschränkt ist.

Mit welchen Bürgschaften können Sie sich als Vermieter absichern?

Insbesondere dann, wenn Sie an wirtschaftlich schwache Personen wie Studenten oder Auszubildende vermieten, oder Sie die Bonität Ihres Mieters als fragwürdig einstufen, können Sie durch eine Elternbürgschaft die Miete absichern. Dabei handelt es sich für gewöhnlich um eine Ausfallbürgschaft zur Miete. Das bedeutet, dass Sie vor der Inanspruchnahme einer Bürgschaftsleistung Maßnahmen ergreifen, um die Außenstände von Ihrem direkten Vertragspartner, dem Mieter, einzufordern.

Anders verhält es sich bei der selbstschuldnerischen, auch als gesamtschuldnerischen Bürgschaft bekannten Sicherheitsleistung. Diese werden regelmäßig im Rahmen der Makler– und Bauträgerverordnung gewährt. Hier können Sie direkt an den Bürgen herantreten. Für Vermieter bietet eine Bürgschaft mit dem Vermerk „auf erstes Auffordern“ den größten Vorteil. Denn bei einer Bürgschaftserklärung zur Miete mit dieser Anmerkung erhalten Sie Ihre Außenstände umgehend und ohne eine langfristige Prüfung des Sachverhalts.

Haben Sie einen ´Bewerber bereits abgelehnt oder Ihm mitgeteilt, dass Sie seine Bonität anzweifeln? Dann kann eine freiwillige Bürgschaft ein Anker sein, denn sichert den Vermieter ebenfalls gegen sämtliche durch das Mietverhältnis entstehenden Verbindlichkeiten des Mieters ab. Entscheidend ist dabei, dass die Bürgschaft nicht erbeten, sondern komplett aus freien Stücken geschlossen wurde. Tritt ein privater Bürge demnach freiwillig an Sie heran, z.B. um Sie nach erfolgter Absage umzustimmen, ist die Vorgabe der Freiwilligkeit erfüllt. Sollte die Bürgschaft jedoch erzwungen sein, da der Mietvertrag sonst nicht zustande kommen würde, liegt keine Freiwilligkeit vor.

Für den Fall, dass sich Ihr Mieter bereits im massiven Zahlungsverzug befindet, kann eine Rettungsbürgschaft erste Hilfe leisten. In diesem Fall springt ein Bürge als Retter ein und stellt dem Vermieter eine Mietsicherheit. Aus diesem Grund gilt für die Rettungsbürgschaft keine Begrenzung in Höhe von maximal drei Nettokaltmieten. Schließt ein Bürge eine Rettungsbürgschaft ab, so verpflichtet er sich zur Zahlung der gesamten Verbindlichkeiten Ihres Mieters, die aus dem Mietverhältnis resultieren. Aus diesem Grund stellt diese Form der Bürgschaft für den Bürgen ein enormes Risiko dar und wird nicht häufig abgeschlossen.

Prüfen Sie Bürgen sorgfältig!

Als Bürge sollte für Sie nur eine Person in Frage kommen, die im Fall von Mietrückständen und Außenständen zahlungsfähig ist. Es empfiehlt sich daher, die Bonität und Zahlungsmoral eines persönlich haftenden Bürgen sorgfältig zu prüfen. Denn lediglich bei Bank- und Versicherungsbürgschaften liegt Ihnen eine rechtsgültige und sichere Bürgschaftserklärung zur Miete vor und Sie haben jederzeit die Möglichkeit, vom Mieter erzeugte Außenstände über die externe Absicherung der Mietbürgschaftserklärung, beispielsweise der Mietkautionsbürgschaft, einzufordern. Im Zweifelsfall verlangen Sie entweder Kautionszahlungen oder eine sichere Bank- oder Versicherungsbürgschaft.

Kann ein Bürge seine Bürgschaft widerrufen?

Sobald eine rechtsgültige Bürgschaftserklärung über die Miete unterzeichnet wurde, ist diese Erklärung für jeden Vertragspartner bindend. Wie bei allen Verträgen hat der als Bürge genannte Vertragspartner dennoch 14 Tage Zeit, in denen er die Bürgschaft widerrufen kann. Ist diese Zeit verstrichen, gilt die Bürgschaft für die Wohnung als rechtlich anerkannt und kann nicht ohne triftige Gründe widerrufen werden.
Sollte die Bürgschaft für die Miete demnach für Sie entscheidend sein, sollten Sie die Gültigkeit der Bürgschaftserklärung in jedem Falle an das vertraglich Zustandekommen des Mietvertrages koppeln.

Mietbürgschaftserklärung – eine Alternative zur Mietkaution

Eine Bürgschaftserklärung zur Miete bietet Sicherheit als Alternative, aber auch ergänzend zur Mietkaution. Gebräuchlich sind Mietbürgschaften insbesondere bei Mietern, die nur einen geringen Verdienst erzielen, die sich in Ausbildung befinden oder die freiberuflich tätig sind. Da die Bürgschaft für die Miete einer formellen Ausfertigung bedarf, sollten Sie die Bürgschaft für Mieter als Vorlage nutzen und mit den relevanten Daten bestücken. Akzeptieren Sie Mietkautionsbürgschaften nur von Personen, deren finanzieller Hintergrund Ihnen sicher erscheint. Lassen Sie sich vom genannten Bürgen den Personalausweis, eine Schufa Auskunft und die letzten drei Gehaltsnachweise zeigen. Denn andernfalls könnten sowohl der Mieter, als auch der Bürge als Zahlungspflichtiger ausfallen.

Nach der Bürgschaft für die Miete – wie geht es weiter?

Sie haben einen neuen Mieter gefunden und alle Sachen in Bezug auf eine Bürgschaft erledigt? Dann geht es jetzt darum, einen gemeinsamen Vertrag aufzusetzen, um das neue Mietverhältnis rechtlich abzusichern. Hier werden gleichzeitig das genaue Einzugsdatum und die Nebenkostenvereinbarung festgehalten. Vergessen Sie nicht, dass seit dem 1. November 2015 eine Mitwirkungspflicht für Sie als Vermieter gilt. Aus diesem Grund müssen Sie dem neuen Mieter seinen Einzug innerhalb von zwei Wochen in Form einer Vermieterbescheinigung bestätigen.

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