Als Vermieter eine Bürgschaft vom Mieter zu verlangen, ist durchaus übliche Mietpraxis. Als Vermieter solltest Du hierbei unbedingt wissen, wann und wer eine Bürgschaft widerrufen kann, damit Du für den Fall der Fälle vorbereitet bist und rechtssicher handeln kannst.
Eine Mietbürgschaft ist gängige Mietpraxis
Bei einer Mietbürgschaft handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, da der Bürge ein unkalkulierbares Risiko eingeht – er bürgt nicht nur für eventuell bestehende Schulden beim Gläubiger, sondern auch für alle künftigen. Nach diesem Verständnis ist die Bürgschaft ein Vertrag und der Bürge kann somit die Bürgschaft beenden.
Ein klassisches Beispiel für eine Bürgschaft ist die Elternbürgschaft. Diese wird von den Eltern übernommen wird, sofern das Kind (der Mieter) diese nicht leisten kann. Damit sicherst Du Dich als Vermieter gegenüber Mietrückständen ab, was insbesondere bei Mietern ohne Arbeitsverhältnis oder ein geregeltes Arbeitsverhältnis von Vorteil ist. Zudem kann eine Bürgschaft das Risiko hinsichtlich Messi-Mietern drastisch reduzieren.
Wie kann ein Bürge die Bürgschaft auflösen?
Der Bürge des Mieters hat theoretisch die Möglichkeit, die Bürgschaft zu widerrufen, ordentlich und außerordentlich zu kündigen. Für alle drei Fälle müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein. Diese führen wir im Folgenden kurz auf.
Eine Bürgschaft widerrufen
Damit das Widerrufsrecht gemäß § 312g Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Anwendung finden kann, müssen spezielle Anforderungen erfüllt sein:
- Der Bürge muss i. S. d. § 13 BGB ein Verbraucher (eine natürliche Person) sein,
- der ein nicht gewerbliches Rechtsgeschäft mit einem Unternehmer (dem Vermieter) eingeht
- und hierzu einen entgeltlichen Verbrauchervertrag gemäß § 310 Abs. 3 BGB unterschreibt.
Der Bürgschaftsvertrag muss zudem „außerhalb der Geschäftsräume“ des Unternehmers geschlossen werden.
In der Praxis wird es damit schwierig, eine Bürgschaft zu widerrufen. Die Rechtsprechung ist sich nicht einig, ob es sich bei einem Bürgschaftsvertrag um einen entgeltlichen Verbrauchervertrag handelt. Ferner ist umstritten, ob bei der Bürgschaft ein Widerruf gemäß § 495 BGB möglich ist. Der Paragraph beschränkt sich eigentlich nur auf Verbraucherdarlehensverträge.
Eine Bürgschaft kündigen
Praktisch ist es daher wahrscheinlicher, dass eine Bürgschaft nicht widerrufen, sondern gekündigt wird. Dies können Bürgen in ordentlicher oder außerordentlicher Form machen, sofern die jeweiligen Voraussetzungen gegeben sind.
Zu einer wirkungsvollen, ordentlichen Kündigung der Bürgschaft kann es nur kommen, wenn
- dem Vermieter ein angemessener Überlegungszeitraum eingeräumt wird,
- der Vermieter einen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses hat
- und der Vermieter die ordentliche Kündigungsfrist im Einzelfall einhalten kann.
Eine ordentliche Kündigung der Bürgschaft für die Miete ist nur wirksam, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, ordentlich das Mietverhältnis zu kündigen. Es müssen also auch hier, ähnlich dem Fall, wenn eine Bürgschaft widerrufen werden soll, bestimmte Voraussetzungen gegeben sein.
Hinweis: Einer ordentlichen Kündigung der Bürgschaft musst Du als Vermieter nicht zustimmen, wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt, da Du diesen nicht ordentlich kündigen kannst.
Die außerordentliche Kündigung der Bürgschaft ist in der Regel dann möglich, wenn im Sinne des § 314 Abs. 1 BGB ein wichtiger Grund vorliegt und die Weiterführung des Vertragsverhältnisses unter Abwägung beiderseitiger Interessen nicht möglich ist. Ein solcher Grund liegt beispielsweise vor, wenn sich die Vermögenslage des Bürgen verschlechtert. Allerdings gilt bei der außerordentlichen Kündigung immer der Einzelfall. Eine klare Rechtsprechung gibt es nicht.
Fazit – eine Bürgschaft kann nicht widerrufen werden
Will ein Bürge seine Bürgschaft widerrufen, kann er das in der Regel nicht, da kein entgeltliches Vertragsverhältnis vorliegt und damit kein Widerrufsrecht im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches besteht. Allerdings hat der die Möglichkeit, die Bürgschaft anderweitig zu beenden.
Sollte ein Bürge die Bürgschaft beenden wollen, kannst Du dem zustimmen, wenn Du das Mietverhältnis ordentlich kündigen kannst. In jedem Fall raten wir dazu, den direkten Kontakt zu Bürge und Mieter zu suchen, um eine passende Lösung zu finden.
