In Kürze
- „Mietzins“ ist kein offizieller Rechtsbegriff mehr im deutschen Mietrecht – heute wird einheitlich „Miete“ verwendet
- Kaltmiete = reine Wohnungsmiete ohne Betriebskosten; Warmmiete = Kaltmiete plus Betriebskosten
- Freie Mietpreisgestaltung ist eingeschränkt durch Mietpreisbremse (verlängert bis 2029) – qualifizierte Mietspiegel sind seit 2024 für alle Gemeinden verpflichtend
- Betriebskosten können nur umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde und die Kosten in der Betriebskostenverordnung stehen
- Miete ist bis zum dritten Werktag des Monats fällig – bei Zahlungsverzug droht ab einer bzw. zwei Monatsmieten Rückstand die Kündigung
- Betriebskostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden
Mietzins: Definition
Die Miete-Definition wird im deutschsprachigen Raum jeweils anders verwendet. In Deutschland wird der Begriff „Mietzins“ heute nicht mehr im Mietrecht verwendet – seit der Mietrechtsreform ist „Miete“ der korrekte Rechtsbegriff. Im alltäglichen Sprachgebrauch wird „Mietzins“ jedoch weiterhin verwendet. Da es keine allgemeingültige Definition gibt, fällt die Mietzins-Bedeutung unterschiedlich aus. So kann der Begriff für die Bruttomiete (Warmmiete), meist aber für die Nettomiete (Kaltmiete) gelten.
Die Kaltmiete bezeichnet jenen Betrag, welcher für die Nutzung der Wohnung oder des Hauses fällig ist. Hierzu werden die Betriebskosten addiert, welche sich nach dem individuellen Verbrauch richten. Dadurch erhältst du dann die Warmmiete.
Tipp
Um es dir leichter zu machen, vor allem, wenn du mit deinen Mietenden sprichst, frag doch einfach dein Gegenüber, was diese unter dem Begriff verstehen. Die Schweiz und Österreich verwenden den Mietzins weiterhin in ihrem Sprachgebrauch. Dort wird er als Entgelt für den Gebrauch einer Sache (hierzulande die Bruttomiete) benutzt.
Was versteht man genau unter der Nettomiete?
Die Netto- oder Kaltmiete meint den reinen Mietpreis für die Mietsache selbst. Hier werden die Betriebskosten herausgerechnet. Alternativ kann die Nettomiete auch als Kaltmiete, Grundmiete oder Nettokaltmiete bezeichnet werden.
Um nun die Bruttomiete, also die Warmmiete, zu berechnen, fügt man den Verbrauch der Mietenden hinzu. Die Übernahme dieser Betriebskosten durch die mietende Person muss vertraglich geregelt werden. Diese Vereinbarungsregelung findest du im Bürgerlichen Gesetzbuch unter Paragraf 556. Ohne diese bleibst du als vermietende Person auf den Kosten sitzen.
„Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
- 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.“
Dabei sind nicht alle Kosten für den Betrieb der Wohnung umlegbar. In Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung (BetrkV) sind sämtliche Posten aufgezählt, welche auf Mietende übertragbar sind. Die wichtigsten haben wir dir hier aufgelistet:
- Heizungskosten und Kosten der Warmwasserversorgung,
- Wasserversorgungskosten,
- Kosten für die Entwässerung,
- Personen- oder Lastenaufzugskosten für einen reibungslosen Betrieb,
- Kosten für die Straßenreinigung sowie Müllabfuhr,
- Gebäudereinigungskosten,
- Gartenpflege sowie
- laufende öffentliche Lasten des Grundstücks.
Höhe der Miete festlegen
Grundsätzlich kannst du als vermietende Person die Höhe der Miete festlegen. Aber Vorsicht: In vielen Regionen greift die Mietpreisbremse, die bis 2029 verlängert wurde. Zusätzlich bist du abhängig von der Art der Wohnung verpflichtet, dich an bestimmte Vorgaben zu halten. Unterschieden wird der freie Wohnungsmarkt von gefördertem Wohnraum. In diesen fallen zum Beispiel die Sozialwohnungen.
Wichtige Neuerung: Seit 2024 müssen alle Städte und Gemeinden einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Dieser ist nicht nur bei geförderten Wohnungen relevant, sondern auch bei der Mietpreisbremse entscheidend für die Berechnung der zulässigen Miete.
Ob eine Wohnung auf dem freien Markt oder als Sozialwohnung vermietet wird, legt die Stadt oder Gemeinde fest. Ausschlaggebend ist unter anderem die Investition, die beim Bau der Wohnung getätigt wurde. Wenn eine investierende Person einen Wohnkomplex aus eigenen Mitteln errichtet und dabei auf eine staatliche Förderung verzichtet, kann die Person die Wohnungen frei vermieten. Dies bedeutet, dass die Miete von ihr festgelegt werden kann. Auch eine individuelle Vereinbarung mit den zukünftigen Mietenden ist möglich.
Viele Städte und Gemeinden achten darauf, dass ein Anteil der zur Verfügung stehenden Wohnungen auch für Menschen erschwinglich ist, die ein geringeres Einkommen haben. Mitunter werden Wohnkomplexe bereits bei ihrer Errichtung oder im Rahmen der Sanierung gefördert. Wenn du als Vermieterin oder Vermieter einen solchen Wohnkomplex übernimmst, bist du nicht berechtigt, die Miete frei zu definieren. Diese Sozialwohnungen unterliegen der Mietpreisbindung. Die Obergrenze variiert und ist abhängig von der jeweiligen Festlegung der Städte oder Gemeinden.
Mietpreisbremse und qualifizierte Mietspiegel beachten
Die Mietpreisbremse schränkt deine Mietpreisgestaltung ebenfalls erheblich ein. In den betroffenen Gebieten, wo eine Mietpreisbremse eingeführt wurde, darfst du bei Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Diese wird anhand des qualifizierten Mietspiegels ermittelt, den seit 2024 alle Städte und Gemeinden erstellen müssen.
Ob deine Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, erfährst du bei der zuständigen Gemeinde oder dem Bundesland. Die Regelung wurde bis 2029 verlängert und betrifft viele Ballungsräume und angespannte Wohnungsmärkte.
Durch den Mietspiegel wird ersichtlich, wie hoch der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter in der Stadt oder Region ausfällt. Die Berechnung der Miete erfolgt dann je nach Größe und Ausstattung der Wohnung. Somit ist es für die mietende Person einfach, die auf sie zukommende Zahlung für die neue Wohnung zu berechnen.
Ob eine Wohnung der Mietpreisbindung unterliegt, können Interessierte bei der Stadt, der Gemeinde oder direkt bei der vermietenden Person erfragen. Liegt kein Mietspiegel vor, besteht kein Anspruch auf eine Mietzahlung nach dem Mietspiegel, du kannst dich als Vermieterin oder Vermieter jedoch daran orientieren.
Fälligkeit der Miete und Verfahren bei Mietschulden
Die Miete und Nebenkosten müssen laut den gesetzlichen Vorgaben zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats auf dem Konto der vermietenden Person eingegangen sein (§ 556b BGB). Lege die geltende Vorgabe am besten im Mietvertrag fest.
Sollte das Ausgleichen der Mietforderung ausbleiben, bekommen die Mietenden eine Mahnung. In diesem Fall ist Eile geboten und die Miete sollte gezahlt werden. Besonders kritisch wird es bei Mietschulden: Wenn die mietende Person mit der Mietzahlung in erheblichem Rückstand ist (dies kann bereits bei einer Monatsmiete der Fall sein) oder wenn sie mit zwei Monatsmieten (auch nicht aufeinanderfolgend) in Verzug ist, hast du als Vermieterin oder Vermieter das Recht, die Wohnung zu kündigen (§ 543 BGB). Dieses Recht besteht auch bei geförderten Wohnungen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Im deutschen Mietrecht wird heute nur noch der Begriff "Miete" verwendet. "Mietzins" ist eine umgangssprachliche Bezeichnung, die regional unterschiedlich interpretiert wird - mal als Kalt-, mal als Warmmiete.
Das hängt von der Art der Wohnung ab. Bei freifinanzierten Wohnungen kannst du die Miete grundsätzlich festlegen, musst aber die Mietpreisbremse beachten, falls diese in deiner Region gilt. Bei geförderten Wohnungen (z.B. Sozialwohnungen) bist du an die Preisbindung der Stadt oder Gemeinde gebunden.
Nur die in der Betriebskostenverordnung aufgelisteten Kosten sind umlegbar, beispielsweise Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Wichtig: Die Kostenumlage muss im Mietvertrag vereinbart werden.
Die Miete ist zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum dritten Werktag. Diese Regelung solltest du im Mietvertrag konkret festlegen.
Du kannst bereits bei erheblichen Mietschulden (schon bei einer Monatsmiete möglich) oder bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten fristlos kündigen - auch wenn diese nicht aufeinanderfolgend sind.
Auf dem freien Wohnungsmarkt musst du die Mietpreisbremse prüfen - falls diese greift, ist der qualifizierte Mietspiegel ebenfalls entscheidend. Der Mietspiegel bietet in jedem Fall eine gute Orientierung für marktübliche Preise.
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