Immobilienpreise sind aufgrund von variabler Nachfrage und wechselndem Angebot permanent Schwankungen ausgesetzt. Wann ist eine Immobilienbewertung notwendig, welche Verfahren gibt es und wie hoch sind die Kosten? Die Fragen beantwortet der nachfolgende Beitrag. Zudem erfahren Sie, wie Sie bei uns online Ihre Immobilie bewerten können.
Welche Faktoren fließen in eine Immobilienbewertung ein?
Die Antwort auf diese Frage ist vom Verfahren abhängig, mit dem eine Immobilienbewertung durchgeführt wird. Die Wahl des Verfahrens hängt wiederum vom Grund der Ausfertigung ab. In allen Bewertungsverfahren sind Haus- und Grundstückswert wesentliche Prüfkriterien.
Beim Verkauf verlangte Immobilienpreise steigen durch unterschiedlich hohe Zusatz- und Nebenkosten um bis zu 10 Prozent. Hier die wichtigsten Positionen:
- Kosten der Immobilienbewertung. Abhängig vom Gutachter und der Verfahrensart.
- Gegebenenfalls Maklerprovision in einer Größenordnung von durchschnittlich 5 Prozent.
- Finanzierungskosten für den Erwerb über die Bank.
- Der Notar schlägt mit Gebühren von einem Prozent zu Buche.
- Der Grundbucheintrag wird gemäß Gebührenordnung vergütet und kostet bei finanzierten Immobilien durch den Grundschuldeintrag für die Bank mehr.
Neben den beim Kauf fälligen Beträgen sind Rücklagen erforderlich, um den Wert zu erhalten. Die Aufwendungen für Modernisieren und Renovieren schlagen sich in der nächsten Bewertung positiv nieder.
Welche Art der Immobilienbewertung ist die Richtige?
Sie möchten wissen, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist? Vermietet.de bietet Ihnen eine effiziente Möglichkeit, die Immobilie zu bewerten. Sie können die Immobilienbewertung online von Zuhause durchführen. Die nach dem indirekten Vergleichswertverfahren durchgeführte Immobilienbewertung ist mit einem Klick möglich und ermittelt Ihnen den geschätzten Marktwert Ihrer Immobilie.. Der kann auch als Anhaltspunkt für einen späteren Verkauf dienen.
Die online Immobilienbewertung ist die einfachste Art, den Preis des Eigenheims einzuschätzen. Wenn es jedoch zu einem Verkauf kommt, sollte ein fachkundiger Gutachter den Immobilienwert ermitteln. Welches Verfahren bei der Immobilienbewertung zur Anwendung kommen kann, erfahren Sie nachfolgend.
Die Immobilienbewertung im Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eine präzise Methode zur Wertermittlung bei nicht vermieteten Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Bei der indirekten Variante wird ein Musterhaus vom örtlichen Gutachterausschuss zum Vergleich genutzt.
Das Grundprinzip bei dieser Bewertung ist, das Verhalten des Marktes zu berücksichtigen. Demnach richtet sich der Immobilienwert vor allem nach dem Preis, den potenzielle Käufer dafür bezahlen. Um diesen Wert möglichst zuverlässig zu ermitteln wird Ihr Objekt mit ähnlichen in identischer Lage, Größe und Ausstattung verglichen. Ein Sachverständiger orientiert sich zudem an den Herstellungskosten, um unter Berücksichtigung des Baujahrs einen realistischen Preis zu erhalten. Maßgeblichen Einfluss hat jedoch die regionale Nachfrage. Wird ein Haus wie das Ihrige momentan von vielen Interessenten gesucht, kann die Immobilienbewertung zu einem vergleichsweise hohen Verkaufspreis kommen.
Das Verfahren gleicht den Wert Ihrer Immobilie zuverlässig und leicht nachvollziehbar mit dem aktuellen Marktniveau ab. Sie ist jedoch von vorhandenen Vergleichsobjekten abhängig.
Immobilienbewertung mit dem Sachwertverfahren
Diese Variante der Immobilienbewertung eignet sich weniger zur Ermittlung des Verkaufspreises. Das Sachwertverfahren gibt Ihnen jedoch präzise Informationen zum tatsächlichen Wert Ihres Hauses. Dieser von einem Gutachter zu ermittelnde Sachwert baut auf drei Einzelbewertungen auf:
- Der Wert des Grundstücks gemäß Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss vor Ort.
- Die Kosten zur Herstellung des Gebäudes.
- Sämtliche Herstellungskosten der Außenanlagen wie Garage, Carport, Stellplatz oder Wege.
Die Regelherstellungskosten werden mithilfe von Tabellen errechnet. Die Alterswertminderung reduziert den Sachwert der Gebäude pro Jahr um 1,25 Prozent. Bodenwert und bereinigter Gebäudewert müssen nun addiert und an den lokalen Immobilienmarkt angepasst werden. Das Sachwertverfahren ermittelt den reinen Substanzwert, es kann jedoch nicht bei modernen Energiesparhäusern angewendet werden, weil es dazu kaum Basisdaten gibt.
Immobilienwertermittlung mit dem Ertragswertverfahren
Wenn Ihr Haus vermietet ist, muss zur Immobilienbewertung das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen. Der potenzielle Käufer interessiert sich zwar auch für den Sachwert, die langfristig erzielbaren Erträge sind jedoch erstrangig. Angesichts des komplexen Verfahrens ist ein qualifizierter Gutachter unverzichtbar. Hier die einzelnen Schritte:
- Der Wert des Grundstücks wird entsprechend dem Bodenrichtwert vom örtlichen Gutachterausschuss multipliziert mit der Quadratmeterzahl ermittelt.
- Der Liegenschaftszins kommt beim Ertragswertverfahren ausschließlich beim Bodenwert zum Tragen, weil das Gebäude aufgrund von Abnutzung nur limitierte Zeit Erträge ermöglicht.
- Die über ein Jahr erzielbare Miete bildet den Rohertragswert, von welchem Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, um den Reinertrag zu erhalten.
- Der sogenannte Vervielfältiger dient zur Berechnung des Ertragswerts ohne Bodenwert. Grundlagen sind zudem Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
- Letztendlich wird der bauliche Zustand in die Immobilienbewertung mit einbezogen, weil der Ertragswert vom Gebäudezustand abhängt.
Das Ertragswertverfahren wird von Experten als praxisnah bezeichnet, weil ein Gutachter mit realen Zahlen arbeitet. Schnell und stark ansteigende Mieten können dabei allerdings nicht immer berücksichtigt werden.
Welche Immobiliengutachter stehen zur Verfügung?
In Deutschland ist der Begriff Gutachter nicht vom Gesetz geschützt. Für Sie bedeutet dieser Fakt, dass nicht jeder Sachverständige gültig den Verkehrswert einer Immobilie feststellen kann. Grundsätzlich können Sie bei der Immobilienbewertung unter drei Arten von Gutachtern wählen:
- Zum An- oder Verkauf eines Hauses kann ein freier Gutachter den Immobilienwert ermitteln. Dessen Gutachten ist bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung jedoch nicht gültig.
- Rechtsgültig den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln kann hingegen ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter. Dessen Titel setzt eine Prüfung der Industrie- und Handelskammer voraus und ist gesetzlich geschützt.
- Staatlich anerkannte Immobiliengutachter sind öffentlich bestellt, unterliegen der Aufsicht von Landesbehörden und erstellen überwiegend Gutachten für staatliche Institutionen.
Bevor Sie einen Sachverständigen mit der Immobilienbewertung beauftragen, sollten Sie mehrere Angebote einholen und die Kosten vergleichen. Die Immobilienwertermittlung wird nämlich zu sehr unterschiedlichen Preisen angeboten.
Die Kosten einer Immobilienbewertung richten sich nach dem Wert des Objekts und dem gewählten Verfahren. Für ein 300.000 Euro kostendes Eigenheim kann das Gutachten für 1.000 bis 1.800 Euro erstellt werden.
Wann muss zur Immobilienbewertung von einem Gutachter durchgeführt werden?
Das bei der Immobilienbewertung angebrachte Verfahren hängt von der Verwendung des Gutachtens ab. Eine rechtsgültige Bewertung ist beispielsweise notwendig, wenn Sie Ihre Immobilie beleihen möchten. Die Bank muss beim Beleihen einer Immobilie die Beleihungsgrenze feststellen, dazu ist ausschließlich das Gutachten eines bestellten, vereidigten Sachverständigen geeignet. Wichtig: Eine Immobilie zu beleihen, ergibt ein nur teilweise dem Verkehrswert entsprechendes Darlehen.
Immobilien bei Versteigerungen günstig erwerben
Die Immobilienbewertung dient im Rahmen einer Zwangsversteigerung nur als grober Anhaltspunkt. Meist wird der Wert von Immobilien bei Versteigerungen sehr niedrig angesetzt und durch Gebote in die Höhe getrieben. Sind wenig Mitbewerber an einem Objekt interessiert, steht Ihnen der Zuschlag mit vergleichsweise geringem Einsatz in Option.
