Potenzielle Käufer und Besitzer von Wohn- oder Gewerbeimmobilien sind natürlich daran interessiert, wie viel das angestrebte oder bereits erworbene Eigentum wert ist. Welche Immobilienbewertungsmethoden gibt es und wann wird bei der Immobilienbewertung, welches Verfahren eingesetzt? Der nachfolgende Beitrag beschreibt die gängigen Methoden und was es dabei zu beachten gilt.
Vergleichswertverfahren – das für die Immobilienbewertung gängigste Verfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei Methoden zur Immobilienbewertung. Im Gegensatz zum Ertrags- und Sachwertverfahren wird hier der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks als Grundlage für den Vergleich verwendet. Dabei werden die bereits erzielten Kaufpreise für die Berechnung hinzugezogen.
Für die Immobilienbewertung wird das Verfahren in Deutschland am häufigsten eingesetzt. Makler und Gutachter, die dieses Verfahren anwenden, orientieren sich an regional vorhandenen Objekten oder nutzen Daten des örtlichen Gutachterausschusses. Immobiliengutachter sehen im Vergleichswertverfahren eine nachvollziehbare Methode mit einer hohen Zuverlässigkeit.
Vorteilhaftigkeit und Anwendung des Vergleichswertverfahrens
Die Beliebtheit des Vergleichswertverfahrens ist mitunter durch die Einfachheit der Wertermittlung zu erklären. Bei den anderen für die Immobilienbewertung durchzuführenden Verfahren sind meist umfangreiche Berechnungen und Schätzungen der Faktoren notwendig. Beim Vergleichswertverfahren geht es stattdessen darum, vergleichbare Immobilien und Grundstücke zu identifizieren. Solch eine Vergleichbarkeit soll bei den folgenden Faktoren vorliegen:
- Lage,
- Nutzung sowie
- Bodenbeschaffenheit.
- Zusätzlich werden ebenso Marktrecherchen, Eigenschaften der Mikrolage und der subjektive Eindruck eines erfahrenen Sachverständigen zurate gezogen.
Eine Immobilienbewertung mithilfe des Vergleichswertverfahrens wird vordergründig bei Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern vorgenommen, da hier im Gegensatz zu den anderen beiden Methoden die stärkste Ausrichtung am Markt vorliegt.
Hinweis: Die Aussagekraft der Immobilienwertermittlung durch dieses Verfahren ist immer auch abhängig von der fachlichen Kompetenz des Gutachters.
Sachwertverfahren – den Wert der Substanz ermitteln
Bei öffentlichen Gebäuden und industriell genutzten Objekten wird zur Immobilienbewertung ein Verfahren eingesetzt, welches den aktuellen Sachwert zum Ergebnis hat. Obwohl bei diesem Verfahren auch Marktfaktoren berücksichtigt werden, steht der Substanzwert im Mittelpunkt der Betrachtung. Von allen drei Methoden zur Immobilienbewertung ist dieses Verfahren sehr komplex.
Folgende Faktoren bestimmen dabei den Substanzwert einer Immobilie:
- Der Bodenrichtwert;
- die Herstellungskosten;
- der altersbedingte Wertverlust.
Ein Immobiliengutachter ermittelt zunächst den Wert des Grundstücks anhand von Vergleichswerten des örtlichen Gutachterausschusses. Im zweiten Schritt werden mithilfe von Tabellen die Regelherstellungskosten festgestellt. Von den Gebäudeherstellungskosten müssen pro Jahr im Rahmen der Alterswertminderung 1,25 Prozent abgezogen werden. Der damit ermittelte Gebäudesachwert wird zum Grundstückswert addiert, wobei die Summe den vorläufigen Substanzwert ergibt. Im letzten Schritt kommt der Marktanpassungsfaktor zur Anwendung. Regional kann der Sachwert aufgrund großer Nachfrage bei einem geringen Angebot nach oben angepasst werden. Entscheidend ist der aktuelle Marktanpassungsfaktor des Gutachterausschusses vor Ort.
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Diese Art der Immobilienbewertung hat den entscheidenden Vorteil, dass eine objektive Ermittlung des Substanzwertes einer Immobilie erfolgt.
Die Nachteile sind jedoch darin zu sehen, dass die Datenbasis für moderne Haustypen wie beispielsweise Passivhäuser nicht ausreichend vorhanden ist. Zudem ist die aktuelle Lage des Marktgeschehens nur schwer abzubilden.
Immobilienbewertung mithilfe des Ertragswertverfahrens – hier steht die Rendite im Vordergrund
Das Ertragswertverfahren stellt ein weiteres für die Immobilienbewertung verwendetes Verfahren dar. Hierbei steht die Rendite an erster Stelle des Interesses, weshalb vorrangig vermietete Wohnungen oder Gewerbeobjekte betrachtet werden. Das Ziel eines jeden Eigentümers ist es nämlich, einen möglichst hohen Gewinn aus der Vermietung zu erhalten. Daher ist auch nicht der höchste Immobilienwert wichtig, sondern der höchste Ertragswert.
Beispiel:
Ein einfach gebautes Haus in einer beliebten Gegend mit hohen Mieten bringt mehr Ertrags als ein hochwertiges Mehrfamilienhaus in einer wenig gefragten Region.
Bei dieser Immobilienbewertung fließt daher der Sachwert des Objektes nur indirekt mit ein. Die Qualität der Bausubstanz ist folglich für die Berechnung der Nutzungsdauer von Bedeutung. Eine Grundstücksbewertung erfolgt getrennt von der Immobilie selbst, denn das Grundstück verliert im Gegensatz zum Objekt nicht an Wert. Eine Immobilienbewertung durch dieses Verfahren sieht also Immobilien ausschließlich als Kapitalanlagen an, aus welchen sich Erträge erzielen lassen. Die folgenden Faktoren sind dabei von Bedeutung:
- Grundstückswert (berechnet aus dem beim Gutachterausschuss verfügbaren Bodenrichtwert pro Quadratmeter);
- Liegenschaftszinssatz auf den Grundstückswert;
- Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen;
- Restnutzungsdauer;
- baulicher Zustand.
Aus den Faktoren Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer, Reinertrag, wertbeeinflussende Umstände und Vervielfältiger errechnet ein Immobiliengutachter den Ertragswert eines Mietobjekts. Experten sehen die Immobilienbewertung mithilfe des Ertragswertverfahrens als praxisnahe Vorgehensweise, die sich auf reale Mieteinnahmen stützt. Indes kann der tatsächliche Ertragswert in Phasen mit starken Mietsteigerungen höher sein als berechnet.
Wann für eine Immobilienbewertung die genannten Verfahren bedeutungslos sind
Finanzierte und nicht vertragsgemäß abbezahlte Objekte werden von den Gläubigern respektive Banken in der Regel versteigert. Wenn Immobilien auf Versteigerungen angeboten werden, liegen die Mindestgebote in der Regel deutlich niedriger als die realen Objektwerte. Der kreditgebenden Bank geht es um die Tilgung des ausgegebenen Darlehens inklusive aller damit verbundenen Kosten. Deshalb sind ersteigerte Objekte vielfach unterhalb des Wertes zu erwerben. Im Vorfeld einer Versteigerung versucht die Bank übrigens ebenso den Verkauf auf dem freien Markt und nutzt eines der zur Immobilienbewertung geeigneten Verfahren.
