Die wichtigsten Regelungen für Vermieter im BGB zum Mietrecht

In Deutschland wird in einem Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Mietrecht geregelt. Wir informieren Sie über die wichtigsten Regelungen, die Sie als Vermieter unbedingt kennen sollten.

Ein Großteil der deutschen Bevölkerung wohnt zur Miete. Der Mieterschutz hat daher einen sehr hohen Stellenwert in der Gesetzgebung. So ist es für Vermieter gar nicht so einfach, dem Mieter die Wohnung zu kündigen. Verletzt dieser aber seine Pflichten, hat auch der Vermieter seine Rechte. Die wichtigsten Regelungen führt das Bürgerliche Gesetzbuch. Grundsätzlich regelt das BGB im Mietrecht also die Rechte und Pflichten sowohl von Mietern als auch Vermietern.

Hauptpflichten laut BGB im Mietrecht

Wichtigste Regelung des BGB zum Mietrecht ist der § 535, denn er informiert über die Hauptpflichten des Mietvertrags und bildet damit die Grundlage für jedes Mietverhältnis in Deutschland.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. (…)

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

Der Mieter hat neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten zu zahlen. Nach § 556b BGB ist der Mieter verpflichtet, die Miete bis zum dritten Werktag zu entrichten.

Unter anderem gemäß §§ 538 und 540 BGB ist der Mieter zu einer ordnungsgemäßen Nutzung der Mietsache verpflichtet. So ist er zwar nicht in der Pflicht, Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu vertreten, wenn diese im vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurde. Er darf die Mietsache aber auch nicht ohne Zustimmung des Vermieters einem Dritten überlassen – und muss seinen mietvertraglichen Pflichten nachkommen. Verschiedene Gerichte kamen zu dem Urteil, dass unter anderem ein regelmäßiges Lüften zu den Mieterpflichten gehört, um etwa Schimmelbildung zu vermeiden.

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Wohnungsübergabe und Rückgabepflicht des Mieters

Der § 546 BGB regelt die Rückgabepflicht des Mieters. So ist er verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung an den Vermieter wieder zu übergeben. Wird dem Vermieter die Wohnung vorenthalten, kann er gemäß § 546a BGB eine Entschädigung und sogar Schadensersatz fordern. Diese Rückgabepflicht ist unabhängig von der Art der Beendigung des Mietverhältnisses und schließt sämtliche Formen der Kündigung ein.

BGB: Mietrecht bei Vermietung von Grundstücken und Räumen

Die Grundlage für die Vermietung von Grundstücken und Räumen, die keinen Wohnzwecken dienen, bildet im BGB das Mietrecht laut § 578 BGB. Der Paragraph umfasst in erster Linie alle übrigen Regelungen, die auf derlei Mietverhältnisse anzuwenden sind.

Weitere wichtige Paragraphen im BGB zum Mietrecht, die Vermieter kennen sollten

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB)

Demnach dürfen beide Parteien aus „wichtigen Gründen“ das Mietverhältnis beenden. Der Vermieter darf unter anderem dann die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter die Mietsache vernachlässigt oder sie ohne Zustimmung des Vermieter Dritten überlässt (Untermiete). Weiterhin darf der Vermieter dem Mieter unter anderem fristlos kündigen, wenn dieser mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen oder einem beträchtlichen Anteil der Miete im Rückstand ist.

Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ (§ 555d BGB)

Der Vermieter steht in der Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Das schließt regelmäßige Erhaltungs- und auch Modernisierungsmaßnahmen mit ein. Diese hat der Mieter laut § 555d BGB zum Mietrecht zu dulden, sofern sie die Mietsache erhalten oder zur Verbesserung der Mietsache beitragen, die sich wiederum positiv auf den Mieter auswirken. Das betrifft unter anderem die Modernisierung bezüglich Energie- und Wassereinsparungen.

Mieterhöhung bis ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Ständiges Thema in der deutschen Mietpraxis ist die Erhöhung der Miete – etwa nach Modernisierungen oder Neubezug. Hierzu sind im BGB zum Mietrecht unter anderem folgende Regelungen zu finden: „Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.“ Dies gilt allerdings nur für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Mieterhöhungen in Bezug auf Modernisierungen muss der Vermieter keine einjährige Frist einhalten, sondern kann diese nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zeitnah umsetzen.

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