Baudarlehen – was Vermieter zur Immobilienfinanzierung wissen sollten

Mieteinnahmen als passive Einnahmequelle: Das ist für viele Menschen ein interessanter Gedanke, der sich bei sorgfältiger Planung der Immobilienfinanzierung lohnen kann. Was (künftige) Vermieter beim Baudarlehen, bei der Monatsrate und den Steuervorteilen beachten sollten, lesen Sie hier.

Baudarlehen sind Darlehen, die an bauliche Zwecke gebunden sind. Diese gibt es in unterschiedlichen Formen, beispielsweise als Bauspardarlehen, als Annuitätendarlehen oder als Forward Darlehen. Die verschiedenen Baudarlehen unterscheiden sich in den folgenden Punkten:

  • Dem Auszahlungszeitpunkt der Darlehenssumme,
  • der Flexibilität der Zinsen und Monatsraten.

Bauspardarlehen

Bei einem Bauspardarlehen handelt es sich um ein zinsgünstiges Darlehen. Der Zinssatz ist dabei unabhängig vom Kapitalmarkt und ist für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Jene Form des Darlehens wird von Bausparkassen gewährt, wobei dem Anspruch gewisse Bedingungen gegenüberstehen. So muss bereits vor Abschluss des Baudarlehens eine gewisse Mindestsumme angespart sein. Ebenso muss eine bestimmte Bewertungszahl erreicht werden, damit das Kapital zugeteilt werden kann. Jene Zahl ist eine Messgröße für die Sparverdienste und wird von der jeweiligen Bausparkasse definiert.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen gilt als ein klassischer Baukredit, bei dem die Kreditsumme sofort ausgezahlt wird und man das Darlehen zu einem festgelegten Zinssatz und Tilgungsanteil monatlich zurückzahlt. Die sogenannten Annuitätenraten bleiben über die gesamte Dauer konstant, lediglich das Verhältnis von Zinsbetrag und Tilgungsrate verändert sich (Zinsen sinken, Tilgungsanteil steigt). Diese Art von Baudarlehen sieht eine Sollzinsbindung für 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre vor. In dieser Zeit zahlen Kreditnehmer einen gleichbleibenden Zinssatz. Das kann Vorteile- aber auch Nachteile haben – etwa, wenn der aktuelle Zins deutlich niedriger ist als der Sollzins des Baudarlehens.

Achtung: Die Laufzeit von Baudarlehen beträgt meist 30 Jahre und mehr, und ist nicht mit der Sollzinsbindung gleichzusetzen. Diese beschreibt lediglich die Zeit, in der ein bestimmter Zinsbetrag nicht verändert wird. Läuft die Zinsbindungsfrist ab, wird ein neuer Zinssatz berechnet. Die Laufzeit des Baudarlehens beschreibt hingegen die Dauer, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Sie hängt von der Anfangstilgung, der Monatsrate und dem Gesamtbetrag ab.

Forward Darlehen

Das Forward Darlehen nutzen viele Eigentümer für die Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung der ersten Finanzierung ausgelaufen ist. Der Vorteil ist, dass man sich bereits vor dem Beginn der Kreditlaufzeit günstige Zinsen sichern kann. Je nach Vertragskonditionen dauert diese Vorlaufzeit (Forward Phase) bis zu 5 Jahre. Wenn die Zinsbindungsfrist bei Ihrem Baudarlehen 10 Jahre beträgt, können Sie beispielsweise nach 5 Jahren ein Forward Darlehen abschließen, das erst nach 5 Jahren ausgezahlt wird. Voraussetzung ist, dass die aktuelle Finanzierungslaufzeit noch mindestens 12 Monate und höchstens 5,5 Jahre beträgt. Abgesehen von der Forward Phase handelt es sich hierbei um ein klassisches Annuitätendarlehen.

Was sollten Vermieter beim Baudarlehen beachten?

Grundsätzlich können Vermieter die Kosten für die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie oder eines Grundstücks als Werbungs- oder Anschaffungskosten von der Steuer absetzen. Das gilt auch für die Zinskosten der Baufinanzierung. Sollte es sich um eine Mischimmobilie handeln, die Sie teilweise selber bewohnen und teilweise vermieten, müssen die Finanzierungskosten anteilig berechnet werden, damit das Finanzamt die Absetzung der Kosten akzeptiert. Im Idealfall geht dies bereits aus den Finanzierungsunterlagen hervor. Außerdem sollten Vermieter folgende Punkte beachten und einkalkulieren, um ein passendes, günstiges Baudarlehen zu bekommen:

  • Vermietete Immobilien zahlen sich von selbst ab? Leider nein. Sie sollten die Monatsrate nicht nach der gesamten Bruttokaltmiete berechnen. Banken kalkulieren meist nur mit 25 bis sogar 50 Prozent der Kaltmiete, weil sie auch Leerstand, Reparaturen und Mietrückstände durch Mietnomaden berücksichtigen. Planen Sie daher nicht mit der gesamten Kaltmiete als Monatsmiete. Hilfreich ist ein Hypothekenrechner, mit dem sich die Monatsrate im Vorfeld kalkulieren lässt.
  • Wer sich für eine Mischimmobilie entscheidet und Eigenkapital aufbringen kann, sollte überlegen, dieses in den selbstgenutzten Teil der Immobilie zu investieren und den vermieteten Teil mit einem Baudarlehen zu finanzieren. Durch die Absetzung der Zinskosten von der Steuer kann man dieses Geld sparen.
  • Bei Mischimmobilien empfiehlt sich grundsätzlich eine klare Trennung der Kosten. Neben-, Anschaffungs- und Sanierungskosten werden im Idealfall separat gezahlt, damit das Finanzamt die Kosten akzeptiert.
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