Der Baukredit unterscheidet sich von Darlehen für bestehende Immobilien und ist für viele Bauherren ein komplexes Thema. Welche Voraussetzungen müssen für die Bewilligungen erfüllt werden, gibt es unterschiedliche Laufzeiten oder empfehlenswerte Versicherungen? Alles zum Thema Baukredit erklärt Ihnen der nachfolgende Beitrag.
Immobilienkredit und Baukredit – wo liegt der Unterschied?
Während ein Immobilienkredit nach Bewilligung sofort verfügbar ist, wird der Baukredit in Teilbeträgen zu jedem fertiggestellten Bauabschnitt ausgezahlt. Die Höhe jedes Teilbetrags richtet sich nach dem Umfang der Gesamtkosten für die Immobilie. Da es bei einem Bau mithilfe eines Kredits häufig zu Verzögerungen kommen kann, sollten Sie den Zahlungsplan mit einer möglichst langfristigen kostenfreien Bereitstellungszeit versehen lassen. Die Bank hält auf Wunsch den vereinbarten Kredit bis zu zwölf Monate zinsfrei bereit, darüber hinaus wird für jeden Monat ein Bereitstellungszins von 0.25 Prozent fällig. Der Baukredit muss bereits verfügbar sein, wenn Sie den Vertrag mit einer Baufirma abschließen, auch aus diesem Grund ist die kostenlose Bereitstellung unverzichtbar.
Den besten Baukredit mit einem Hypothekenrechner finden
Geben Sie die Wörter “günstiger Baukredit” in Ihre Suchmaschine ein, dann werden Ihnen zahlreiche Seiten zum Thema Baufinanzierung, Kredit zum Bau und Baugeld angezeigt. Die meisten professionellen Webseiten verfügen über Rechner, mit deren Hilfe Sie günstige Baukredite finden. Bevor Sie einen Baukredit suchen, müssen Sie den Hausbau entsprechend Ihrer finanziellen Möglichkeiten planen. Für günstige Baukredite gelten im Übrigen die gleichen Voraussetzungen wie für Immobilienkredite:
- Sie stellen anhand einer Festanstellung mit möglichst gutem Einkommen Ihre Zahlungsfähigkeit unter Beweis.
- Eine möglichst gute Schufa-Auskunft spricht für eine gute Zahlungsmoral und wird von der Bank meist mit optimalen Konditionen honoriert.
- Der gewünschte Baukredit darf nicht höher sein als der Objektwert. Die meisten Banken finanzieren lediglich 90 Prozent des Beleihungswerts.
- Die wichtigste Voraussetzung ist demnach das Vorhandensein von Eigenkapital, mit welchem auch die Baunebenkosten bezahlt werden. Je umfangreicher die eigenen Mittel sind, desto niedriger bewertet die Bank das Finanzierungsrisiko.
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Den besten Baukredit mit einem Hypothekenrechner finden
Ein Hypothekenrechner ermöglicht Ihnen, die günstigste Finanzierung für eine Immobilie zu finden. Sie stellen in der Suchmaske lediglich das Vorhaben auf Neubau ein, dann werden die charakteristischen Eigenarten des Baukredits in die Berechnung integriert. Beim Finanzierungsbedarf ziehen Sie vorhandenes Kapital von den Herstellungskosten ab. Teilevaluierungsgebühren fallen an, weil die Bank den gesamten Baukredit zur Verfügung stellt, aber in Teilbeträgen auszahlt. Angesichts der aktuell niedrigen Bauzinsen (Stand: Juli 2018) können Sie die Tilgung pro Monat etwas höher ansetzen. Hierfür tragen Sie in das entsprechende Feld den von Ihnen gewünschten Wert für die Rückzahlung ein.
Eine Baufinanzierung mit langer Zinsbindung resultiert in einem höheren Zinssatz. Den Mittelwert nehmen Sie bei Zinsen in Anspruch, die für zehn Jahre festgeschrieben sind. Bei den meisten Banken stehen Laufzeiten zwischen fünf und 20 Jahren in Option. Ein guter Baufinanzierungsrechner stellt Ihnen nach beendeter Eingabe diverse Anbieter vor, von denen Sie sich unverbindliche Angebote erstellen lassen können.
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Wie lange werden die Bauzinsen auf niedrigem Niveau verharren?
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Diese oft gestellte Frage lässt sich nicht zuverlässig beantworten, weil niemand verlässlich in die Zukunft blicken kann. Anzunehmen ist, dass das allgemeine Zinsniveau wieder steigt, sobald die EZB den Leitzins entsprechend korrigiert. Wesentlich wichtiger ist für Sie jedoch, die Gegenwart im Bezug auf Ihr Baudarlehen sicher zu gestalten.
Welche Möglichkeiten der Absicherung gibt es?
Sie sollten sich eine seriöse Baufirma suchen, welche Ihr Vorhaben mit einer Bankbürgschaft absichert. Damit ist Ihr Baukredit bei einer Insolvenz der Firma auf der sicheren Seite. Andernfalls kann Ihr Projekt beziehungsweise jede geleistete Zahlung zum Teil der Insolvenzmasse werden. Erhält die Baufirma eine Bankbürgschaft von deren Geschäftsbank, ist das für Sie ein gutes Zeichen. Verweigert das Institut die Bürgschaft, ist das Bauunternehmen vielleicht nicht mehr in vollem Umfang kreditwürdig.
Hinweis: Wir empfehlen Ihnen beim Abschluss eines Bauvertrags eine Bankbürgschaft zu verlangen, um sich ausreichend abzusichern.
Sie selbst können den Baukredit mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung gegen ausfallende Raten durch Arbeitsunfall absichern. Eine separat abgeschlossene Arbeitslosenversicherung hilft bei Jobverlust, die Monatsraten pünktlich zu entrichten. Bei beiden Versicherungen gilt es jedoch in erster Linie die Konditionen zu beachten.
Bester Baukredit mit Zwischenfinanzierung und Zinssatz
Wenn Sie eine bereits vorhandene Immobilie verkaufen möchten, um damit den Neubau teilweise zu finanzieren, benötigen Sie einen Baukredit und eine Zwischenfinanzierung. Die Bank sieht darin allerdings ein erhöhtes Risiko, weil für den rechtzeitigen Verkauf der Bestandsimmobilie keine Garantie besteht. Zudem könnte ein forcierter Abstoß zu einem schlechteren Verkaufspreis führen. Bei der Zwischenfinanzierung ist der Zinssatz daher oft deutlich höher als beim langfristigen Baukredit. Eine überbrückende Finanzierung könnte auch bei einer in absehbarer Zeit ausbezahlten Lebensversicherung eine sinnvolle Lösung sein.
Baufinanzierung ohne Schufa-Auskunft?
Grundsätzlich wird bei jedem beantragten Baukredit die Bonität des Antragstellers durch eine Schufa-Abfrage ermittelt. Bei einer negativen Schufa-Auskunft wird regelmäßig ein höheres Einkommen gefordert. Alternativ können Bürgschaften oder bereits vorhandenes Wohneigentum helfen.
Achtung: Die Baufinanzierung ohne Schufa-Abfrage wird in der Regel von Bankhäusern aus der Schweiz oder aus Liechtenstein angeboten. Diese haben keine Berechtigung zu Nachfragen bei der Schufa und legen daher auch bei Ratenkrediten auf eine vorhandene Festanstellung mit hervorragendem Einkommen wert.
Eine umfangreiche Recherche zum Anbieter hilft Ihnen schwarzen Schafen aus dem Weg zu gehen. Diese werben oft mit Annoncen wie „Bester Baukredit auch mit negativem Schufa-Eintrag”. Meist sind solche Werbeanzeigen mit hohen Zinsen oder dem Abschluss von Zusatzversicherungen verbunden und daher alles andere als preiswert.
Baufinanzierung mit Sondertilgung
Wir empfehlen Ihnen, bei der Auswahl des Kreditgebers auf eine Baufinanzierung mit Sondertilgung zu achten. Diese Option ist beim Baukredit keinesfalls der Standard, sie wird aber von einigen Firmen im Vertrag festgehalten. Unter Sondertilgungen sind Beträge zu verstehen, die neben den Monatsraten entrichtet werden. Sie verkürzen mit diesen Tilgungen die Laufzeit Ihres Baukredits und sparen einiges an Zinsen. Achten Sie aber unbedingt auf entsprechende Klauseln im Vertrag. Wenn diese nicht vorhanden sind, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei bestehender Möglichkeit können Sie oft pro Jahr bis zu 10 Prozent der Darlehenssumme nebenbei tilgen. Andere Häuser vereinbaren auf Wunsch Sondertilgungen innerhalb der gesamten Laufzeit in Höhe von 25 Prozent. Leider haben diese Vereinbarungen nicht selten negative Auswirkungen auf den Zinssatz. Achten Sie stattdessen bei Ihrem Baudarlehen auf die sichergestellte Rückzahlung. Wählen Sie in diesem Kontext ein Annuitätendarlehen mit konstanten Monatsraten und einer möglichst hoher Tilgung.
