In vier Schritten zur sicheren Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind eine der wesentlichen Maßnahmen zur optimalen Bewirtschaftung der Immobilie. Mit den folgenden vier Schritten lässt sich die Umsetzung einfach und effizient gestalten.

Nicht immer wechseln die Mieter eines Objektes so regelmäßig, dass sich die Miete unkompliziert im Rahmen einer Neuvermietung erhöhen lässt. Um die geplante Rendite bei solchen Objekten dennoch sicherzustellen, bleibt somit vor allem das Mittel der Mieterhöhung.

Leider zeigt die Praxis, dass sich Mieterhöhungen oft nur unter regem Widerstand des Mieters durchsetzen lassen. Verständlicherweise freut sich niemand über steigende Lebenshaltungskosten, zumal das relativ komplexe und vergleichsweise mieterfreundliche deutsche Mietrecht dazu führt, dass eine Vielzahl der Mieterhöhungen in Deutschland tatsächlich nicht rechtlich einwandfrei und somit ungültig sind.

Es bietet sich deshalb als Vermieter an, einem klar geregelten Prozess zu folgen, wenn es um eine Mieterhöhung geht. Entsprechend präsentiert das Vermietet.de Team dir unsere vier Schritte zur sicheren Mieterhöhung.

Schritt 1: Voraussetzungen prüfen

Nur wenn eine Erhöhung nach den rechtlichen Rahmenbedingungen möglich ist, lohnt sich eine genaue Berechnung.

Zuerst gilt es zu prüfen, ob eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Maßstäben zum jetzigen Zeitpunkt überhaupt möglich ist. Oftmals kennen Mieter ihre Rechte diesbezüglich sehr gut, auch die Mietervereine prüfen Mieterhöhungen regelmäßig. Aus diesem Grund bietet es sich an, die Rahmenbedingungen für eine Erhöhung im Voraus zu prüfen, um sich gegebenenfalls den Aufwand zur genauen Berechnung sparen zu können, falls die Erhöhung ohnehin zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich ist.

Im Wesentlichen lässt sich zwischen drei verschiedenen Mietverträgen unterscheiden: Den herkömmlichen Mietvertrag mit Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete, den Staffel- sowie den Indexmietvertrag. Im Unterschied zum herkömmlichen Mietvertrag sieht der Staffelmietvertrag bereits im Voraus konkrete Mieterhöhung zu bestimmten Laufzeiten vor. Der Indexvertrag hingegen koppelt die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenshaltung.

Abhängig von der Art des Vertrages gestaltet sich auch die Erhöhung anders.

Staffelmietvertrag: Bedingt durch die Tatsache, dass diese Vertragsart bereits Mieterhöhungen beinhaltet, schließt der Gesetzgeber eine weitere Erhöhung innerhalb der Staffellaufzeiten aus. Dies ist selbst dann der Fall, wenn die Staffelmiete zwischenzeitlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sobald die letzte turnusmäßige Mieterhöhung auf die letzte vertraglich festgehaltene Staffel jedoch stattgefunden hat, verhält sich der Staffelmietvertrag im weiteren Verlauf wie ein normaler Vertrag mit ortsüblicher Vergleichsmiete.

Indexmietvertrag: Eine Erhöhung der Miete ist beim Indexmietvertrag nur dann möglich, wenn sich der Preisindex für Lebenshaltung gegenüber dem Basiswert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhöht hat. Eine Mieterhöhung tritt jedoch im Gegensatz zum Staffelmietvertrag nicht automatisch ein, muss also entsprechend vom Vermieter schriftlich angekündigt werden. Der Mieter hat übrigens das Recht, die Miete bei einem gesunkenen Preisindex wieder nach unten anzupassen.

Es bleibt somit der Standardfall, der Mietvertrag mit ortsüblicher Vergleichsmiete. Hier knüpft sich eine Erhöhung primär an zeitliche Bedingungen, wie im nächsten Schritt detailliert beschrieben wird.

Schritt 2: Den geeigneten Zeitpunkt finden

Ausschlaggebend sind Datum des Vertragsschlusses sowie der letzten Erhöhung.

Danach ist im Falle eines Standardmietvertrages eine Erhöhung alle zwölf Monate möglich. Dies verhält sich beim Indexmietvertrag ebenso, sofern die Erhöhung nicht an eine bestimmte Prozenthürde geknüpft wurde und somit zeitweilig nicht möglich ist.

Sonderfall Modernisierung: Eine Ausnahme zu den obigen Regelungen bietet die Modernisierung. Hat eine solche stattgefunden, kannst du acht Prozent der dafür angefallenen Kosten auf den Mieter umlegen. Diese Umlage kann auch erfolgen, wenn du bereits innerhalb der letzten drei Jahre die Miete auf den ortsüblichen Vergleich angepasst hast.

Grundsätzlich gilt, dass nach Neuabschluss eines Vertrages die Miete für einen Zeitraum von einem Jahr nicht erhöht werden kann.

Schritt 3: Betrag der Erhöhung festlegen

Die Berechnung ist abhängig von der Art des Vertrages und der lokalen Datenlage.

Während bei der Staffelmiete die Beträge zur Erhöhung bereits im Vornherein feststehen, gestaltet sich auch die Indexmiete in der Berechnung ihrer Höhe verhältnismäßig einfach. Hierzu ist die prozentuale Veränderung des Preisindex für Lebenshaltung gegenüber dem Basiswert zum Abschluss des Vertrages festzustellen. Der Ausgangswert sollte im Mietvertrag festgehalten worden sein.

Die Berechnung erfolgt dann wie folgt:

(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) – 100 = prozentualer Erhöhungsbetrag

Komplizierter gestaltet sich jedoch die Berechnung der Erhöhung einer ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Regelfall wird sich der Vermieter hier an den von den Kommunen und Städten veröffentlichten ortsüblichen Mietspiegeln orientieren. Mit diesen lässt sich auf Basis der Ausstattungsmerkmale und Lage ein Richtwert zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmen. Die Miete des Objektes darf maximal auf diesen Betrag erhöht werden.

Leider sind die lokalen Mietspiegel sowohl in der Abfrage der Ausstattungsmerkmale als auch im Berechnungsschlüssel in keiner Weise standardisiert, und oft auch nur via Post oder Abholung in der jeweiligen Stadt oder Kommune erhältlich. Nur in seltenen Fällen findet sich eine digitale Version, wie z. B. in der Stadt Berlin. Ähnlich wie in diesem Bespiel führen einige Kommunen sogar Mietpreisdatenbanken, welche neben dem Mietspiegel vom Gesetzgeber ebenfalls als Beweismittel zugelassen wird. Der Vorteil der Mietpreisdatenbank gegenüber dem Mietspiegel liegt darin, dass diese regelmäßig aktualisiert und nicht nur alle paar Jahre veröffentlicht wird.

Darüber hinaus ist auch der Verweis auf das Gutachten eines Sachverständigen als Beweismittel zulässig. Dies ist aus Kostengründen jedoch nur selten praktikabel.

Abhängig vom Standort kann es unter Umständen vorkommen, dass trotz Pflicht noch kein offizieller Mietspiegel vorliegt. Gibt es keinen Mietspiegel, dann kannst du zum Vergleich drei ähnliche Wohnungen heranziehen. Dies ist tatsächlich grundsätzlich immer möglich, auch dann, wenn ein Mietspiegel existiert. Problematisch ist jedoch, dass der Vermieter hier in der Beweispflicht ist — und der Mieter im Zweifel sehr einfach argumentieren kann, dass eine Vergleichbarkeit der Objekte nicht wirklich gegeben ist. Entsprechend empfehlen wir den Mietspiegel zu nutzen, wo dies möglich ist.

Wie bereits erwähnt, ergibt sich eine Ausnahme bei der Modernisierung. Wenn du, wie gesetzlich zulässig, acht Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter umlegst, geschieht das unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wichtig ist jedoch, dass nach der Erhöhung die Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Alles darüber hinaus definiert das BGB als „Wucher“ und ist nicht zulässig.

Auch gilt in einigen Städten die sogenannte Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze soll sicherstellen, dass sich die Bestandsmieten nicht spontan in einem für den Mieter untragbaren Maße erhöhen. Unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete stets maximal um die Kappungsgrenze erhöht werden, welche sich auf die zum Zeitpunkt der Erhöhung drei Jahre zurückliegende Miete — nicht zwangsläufig die aktuelle — bezieht. Sie unterscheidet sich je nach Kommune zwischen 15 oder 20 Prozent, eine Auflistung findet sich hier.

Lediglich die berüchtigte Mietpreisbremse kannst du zum Glück vernachlässigen. Diese ähnelt einer Kappungsgrenze, greift aber nur bei Neuvermietung.

Schritt 4: Form- und Fristgerecht erhöhen

Während die Staffelerhöhungen eines Staffelmietvertrages automatisch in Kraft treten, benötigen alle anderen Arten der Erhöhung eine schriftliche Ankündigung. Dies kann per Post oder E-Mail geschehen.

Form- und Frist der Mieterhöhung sind klar geregelt und lassen wenig Spielraum. Wer hier Fehler macht, vertut mitunter mehrere Monate bei der Durchsetzung der Erhöhung.

Gemäß der sogenannten „Überlegensfrist“ hat der Mieter nach Zugang der Erhöhungsankündigung zwei volle Monate Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen. Hierfür ausschlaggebend ist immer der 1. eines Monats. Wurde das Schreiben also beispielsweise Mitte August zugestellt, hat der Mieter also bis Ende Oktober Zeit zuzustimmen. Die erhöhte Miete wäre dann ab Anfang November fällig. Dies bedeutet auch, dass eine Mieterhöhung faktisch immer nur alle 15 Monate möglich ist, da zwischen den Erhöhungen 12 Monate liegen müssen. Wird ein Schreiben zur Mieterhöhung früher als zwölf Monate nach der letzten faktischen Erhöhung geschickt ist dieses ungültig.

Was gilt es beim formgerechten Anschreiben zu beachten:

• Sprich im Anschreiben alle betroffenen Mietparteien namentlich an
• Lege die zur Begründung notwendigen Beweismittel (z.B. ortsüblicher Mietspiegel) inklusive möglicher Berechnungen bei
• Weise neben der Erhöhung auch die neue Netto-Kaltmiete plus Nebenkosten auf, d. h. rechne dem Mieter vor, wie sich seine neue Gesamtmiete zusammensetzt
• Teile genau mit, ab welchem Datum die erhöhte Mietzahlung fällig wird
• Bitte den Mieter um schriftliche Zustimmung der Erhöhung

Ein Sonderfall stellt wieder die Mieterhöhung auf Grund einer Modernisierung da. Diese musst du mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Nach Abschluss der Arbeiten wird die Erhöhung auf Grund der Modernisierung dann wiederum erst drei Monate später fällig, und das auch nur, wenn du nach Durchführung der Modernisierung dies auch schriftlich mitgeteilt hast. Versäumt der Vermieter die erste Frist, ist damit die Mieterhöhung zwar nicht hinfällig, greift jedoch erst später, nämlich inklusive der ersten Ankündigungsfrist von drei Monaten. Entsprechend wird bei Versäumnis der Ankündigung die Mieterhöhung also erst nach sechs Monaten rechtskräftig.

Fazit:

Trotz des Zeitaufwands und der komplexen Rechtslage ist es stets lohnenswert, potentielle Mieterhöhungen zu überprüfen um mögliche Renditepotentiale voll auszunutzen. Wer unseren vier Schritten folgt, ist dabei auf der sicheren Seite.