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Mai 23, 2018 | 8 Min Lesezeit

Wohnung kündigen – das müssen Vermieter beachten

Die Kündigung einer Wohnung ist für den Vermieter an bestimmte Vorgaben gebunden. Während der Mieter jederzeit das Recht hat, die Wohnung zu kündigen, steht Ihnen als Vermieter dieses Recht nur in Ausnahmefällen zu. Lies hier, was Du als Vermieter alles beachten musst.

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Die Kündigung einer Wohnung ist für den Vermieter an bestimmte Vorgaben gebunden. Während der Mieter jederzeit das Recht hat, die Wohnung zu kündigen, steht Ihnen als Vermieter dieses Recht nur in Ausnahmefällen zu. Lies hier, was Du als Vermieter alles beachten musst.

Unterschieden wird zwischen einer fristgerechten und einer fristlosen Kündigung. Im BGB zum Mietrecht sind alle Vorschriften sowohl für die fristlose als auch für die fristgerechte Kündigung definiert. Da viele Gesetze jedoch einer Auslegung bedürfen, kommt es zwischen beiden Parteien oftmals zu Streitigkeiten, die mitunter bis zum Bundesgerichtshof gelangen und dort entschieden werden. Diese Urteile sind für viele Gerichte bindend, sodass Du Dich als Vermieter an ähnlichen Fällen orientieren kannst.

Fristgerecht eine Wohnung kündigen

Hast Du Dich für die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses entschieden, solltest Du wissen, dass Du eine langfristige Entscheidung getroffen hast. Möchtest Du eine Mietwohnung kündigen, ist dies nur unter Angabe von Gründen möglich. Diese Gründe sind sehr eng gesteckt, denn sie betreffen ausschließlich den Eigenbedarf.

Eigenbedarf – was darunter zu verstehen ist

Wie es der Name schon sagt, kannst Du als Vermieter nur dann Eigenbedarf anmelden, wenn Du die vermietete Wohnung oder das Haus selbst bewohnen möchtest. Diese Absicht musst Du dem Mieter überzeugend darlegen. Ohne Begründung kannst Du eine Wohnung nicht kündigen.

Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Wenn Du diesen Widerspruch nicht akzeptieren möchtest, kommt es in der Regel zur Klage. Ein Gericht entscheidet dann, ob Du wirklich Eigenbedarf beanspruchen kannst oder nicht.

Ein berechtigter Eigenbedarf liegt nicht nur dann vor, wenn Du selbst in die Wohnung einziehen möchtest. Du hast das Recht, einen Eigenbedarf für ein Mitglied Deiner Familie geltend zu machen. Dies können Deine Kinder sein, Deine Eltern oder Schwiegereltern, aber auch nahe Verwandte wie Tanten oder Onkel.

Auch ein Eigenbedarf für die entferntere Verwandtschaft kann unter der Vorlage bestimmter Voraussetzungen akzeptiert werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Person einen Pflege- oder Betreuungsbedarf hat. Die Gerichte erkennen einen Eigenbedarf auch an, wenn eine Pflegekraft in die Wohnung einziehen soll.

Wohnung kündigen wegen Eigenbedarf – eine detaillierte Begründung abgeben

Möchtest Du die Wohnung kündigen wegen Eigenbedarf, ist es wichtig, dass Du Dir für eine gute Begründung Zeit nimmt. Zu dieser Begründung bist Du nach dem BGB Mietrecht verpflichtet. Da der Mieter ein Widerspruchsrecht hat, kann es sein, dass Deine Begründung der Prüfung durch ein Gericht standhalten muss. Dies kann die Wohnungsübergabe durch den Mieter an Dich unter Umständen verzögern. Eine stichhaltige Begründung beugt dem Widerspruch durch den Mieter vor und wird von einem Richter bestätigt werden, wenn es sich tatsächlich um Eigenbedarf handelt und Du diesen ausreichend begründet hast.

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Kündigungsfristen für die fristgerechte Beendigung des Mietvertrages

Möchtest Du als Vermieter Eigenbedarf für Deine Wohnung anmelden, bist Du verpflichtet, Fristen einzuhalten, wenn Du eine Wohnung kündigst. Eine fristlose Kündigung ist aufgrund von Eigenbedarf nicht möglich. Dies gilt auch dann, wenn es sich um einen Härtefall handelt, etwa weil ein Angehöriger plötzlich Pflegebedarf hat. Plane deshalb die Kündigungsfristen ein, wenn Du die Wohnung richtig kündigen möchtest. So beugst Du einem Rechtsstreit vor, denn wenn Du die Kündigungsfristen nicht einhältst, kann der Mieter widersprechen und die Kündigung ist unwirksam.

Denke daran, dass wenn Du die Wohnung kündigst, die Frist von der Mietzeit abhängig ist. Wenn der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung lebt, kannst Du mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Beträgt die Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren, hat der Mieter sechs Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Und wurde die Mietzeit von acht Jahren überschritten, hat der Mieter für die Wohnungsübergabe an den Vermieter neun Monate Zeit.

Fristlos eine Wohnung kündigen

Eine Wohnung kannst Du ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn Dir der Mieter dafür einen Grund gibt. Andernfalls ist eine fristlose Kündigung nicht möglich. Der wichtigste Grund, der das fristlose Wohnung kündigen gestattet, sind Mietschulden. Dabei reicht es bereits aus, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten im Rückstand ist. In diesem Falle bist Du berechtigt, die Wohnung fristlos zu kündigen und den Mieter vor die Tür zu setzen.

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist möglich, wenn der Mieter Dir die Kaltmiete schuldet oder Rückstände bei den Nebenkosten hat. Bei den Nebenkosten kommt es jedoch auf die Höhe an und darauf, ob der Mieter der Nebenkostenabrechnung ganz oder in Teilen widersprochen hat. Sollte er in den Widerspruch gegangen sein, bist Du verpflichtet, diesen zu bearbeiten. Du darfst die Wohnung nicht kündigen, ohne den Widerspruch bearbeitet zu haben.

Kürzung der Miete aufgrund von Mängeln

Hat der Mieter Mängel an der Mietsache festgestellt, ist der berechtigt, die Kaltmiete um einen bestimmten Betrag zu kürzen. Macht er von diesem Recht Gebrauch, darfst Du die Wohnung nicht kündigen, da es sich in diesem Fall nicht um Mietschulden handelt. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, Dir die Mängel an der Mietsache zunächst anzuzeigen. Er darf nicht einfach einen Teil des Mietzins einbehalten, ohne Dich auf das Problem aufmerksam zu machen. Erst wenn Du auf die Mängelanzeige nicht reagierst, hat der Mieter das Recht, die Miete zu kürzen.

Sollte der Mieter die Anzeige der Mängel versäumen und dennoch einen Teil der Miete einbehalten, bist Du wiederum berechtigt, die Wohnung zu kündigen. Dabei musst Du keine Fristen einhalten. Widerspricht der Mieter allerdings der fristlosen Kündigung und macht im Nachhinein auf die Mängel aufmerksam, obliegt es oftmals der Entscheidung eines Gerichts, die fristlose Kündigung zuzulassen oder eben nicht.

Wohnung kündigen aufgrund nicht vertragsgemäßer Nutzung der Mietsache

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist gerechtfertigt, wenn Du dem Mieter einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nachweisen kannst. Dieser Nachweis ist häufig schwierig, denn Du bist auf die Mitarbeit der Hausverwaltung oder der anderen Mieter angewiesen. Ein nicht vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt. Dies erkennst Du an unangenehmen Gerüchen, die aus der Wohnung dringen. Aber auch ein Handwerker oder Personal, das zum Ablesen der Zählerstände in die Wohnung geht, kann Dich darauf aufmerksam machen.

Die Wohnung zu kündigen ist auch dann möglich, wenn der Mieter mit Personen darin lebt, die nicht angemeldet sind. Er darf jedoch ohne Einschränkungen Besuch empfangen. Die Abgrenzung zwischen einem besuchsweisen Aufenthalt und einem gemeinsamen Leben ist oftmals schwierig, vor allem dann, wenn die andere Person einen eigenen Wohnsitz unterhält. Nur wenn Du nachweisen kannst, dass der Mieter eine andere Person unerlaubt dauerhaft bei sich wohnen lässt, darfst Du das Mietverhältnis fristlos beenden.

Unerlaubte Tierhaltung in der Wohnung

Eine nicht vertragsgemäße Nutzung der Mietsache liegt auch vor, wenn ein Mieter in der Wohnung Tiere hält, obwohl dies im Mietvertrag ausdrücklich untersagt ist. Du hast als Vermieter nicht das Recht, die Tierhaltung grundsätzlich zu verbieten. Aber für die Haltung von größeren oder gefährlichen Tieren braucht der Mieter Deine Einwilligung. Hast Du diese versagt und schafft sich der Mieter das Tier dennoch an, kannst Du die Wohnung kündigen und brauchst dabei keine Fristen einzuhalten.

Autoreninfo

Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

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