Wohnung kündigen – das müssen Vermieter beachten

Die Kündigung einer Wohnung ist für den Vermieter an bestimmte Vorgaben gebunden. Während der Mieter jederzeit das Recht hat, die Wohnung zu kündigen, steht Ihnen als Vermieter dieses Recht nur in Ausnahmefällen zu. Lesen Sie hier, was Sie als Vermieter alles beachten müssen.

Unterschieden wird zwischen einer fristgerechten und einer fristlosen Kündigung. Im BGB zum Mietrecht sind alle Vorschriften sowohl für die fristlose als auch für die fristgerechte Kündigung definiert. Da viele Gesetze jedoch einer Auslegung bedürfen, kommt es zwischen beiden Parteien oftmals zu Streitigkeiten, die mitunter bis zum Bundesgerichtshof gelangen und dort entschieden werden. Diese Urteile sind für viele Gerichte bindend, sodass Sie sich als Vermieter an ähnlichen Fällen orientieren können.

Fristgerecht eine Wohnung kündigen

Haben Sie sich für die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses entschieden, sollten Sie wissen, dass Sie eine langfristige Entscheidung getroffen haben. Möchten Sie eine Mietwohnung kündigen, ist dies nur unter Angabe von Gründen möglich. Diese Gründe sind sehr eng gesteckt, denn sie betreffen ausschließlich den Eigenbedarf.

Eigenbedarf – was darunter zu verstehen ist

Wie es der Name schon sagt, können Sie als Vermieter nur dann Eigenbedarf anmelden, wenn Sie die vermietete Wohnung oder das Haus selbst bewohnen möchten. Diese Absicht müssen Sie dem Mieter überzeugend darlegen. Ohne Begründung können Sie eine Wohnung nicht kündigen.

Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Wenn Sie diesen Widerspruch nicht akzeptieren möchten, kommt es in der Regel zur Klage. Ein Gericht entscheidet dann, ob Sie wirklich Eigenbedarf beanspruchen können oder nicht.

Ein berechtigter Eigenbedarf liegt nicht nur dann vor, wenn Sie selbst in die Wohnung einziehen möchten. Sie haben das Recht, einen Eigenbedarf für ein Mitglied Ihrer Familie geltend zu machen. Dies können Ihre Kinder sein, Ihre Eltern oder Schwiegereltern, aber auch nahe Verwandte wie Tanten oder Onkel.

Auch ein Eigenbedarf für die entferntere Verwandtschaft kann unter der Vorlage bestimmter Voraussetzungen akzeptiert werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Person einen Pflege- oder Betreuungsbedarf hat. Die Gerichte erkennen einen Eigenbedarf auch an, wenn eine Pflegekraft in die Wohnung einziehen soll.

Wohnung kündigen wegen Eigenbedarf – eine detaillierte Begründung abgeben

Möchten Sie die Wohnung kündigen wegen Eigenbedarf, ist es wichtig, dass Sie sich für eine gute Begründung Zeit nehmen. Zu dieser Begründung sind Sie nach dem BGB Mietrecht verpflichtet. Da der Mieter ein Widerspruchsrecht hat, kann es sein, dass Ihre Begründung der Prüfung durch ein Gericht standhalten muss. Dies kann die Wohnungsübergabe durch den Mieter an Sie unter Umständen verzögern. Eine stichhaltige Begründung beugt dem Widerspruch durch den Mieter vor und wird von einem Richter bestätigt werden, wenn es sich tatsächlich um Eigenbedarf handelt und Sie diesen ausreichend begründet haben.

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Kündigungsfristen für die fristgerechte Beendigung des Mietvertrages

Möchten Sie als Vermieter Eigenbedarf für Ihre Wohnung anmelden, sind Sie verpflichtet, Fristen einzuhalten, wenn Sie eine Wohnung kündigen. Ein fristlose Kündigung ist aufgrund von Eigenbedarf nicht möglich. Dies gilt auch dann, wenn es sich um einen Härtefall handelt, etwa weil ein Angehöriger plötzlich Pflegebedarf hat. Planen Sie deshalb die Kündigungsfristen ein, wenn Sie die Wohnung richtig kündigen möchten. So beugen Sie einem Rechtsstreit vor, denn wenn Sie die Kündigungsfristen nicht einhalten, kann der Mieter widersprechen und die Kündigung ist unwirksam.

Denken Sie daran, dass wenn Sie die Wohnung kündigen, ist die Frist von der Mietzeit abhängig. Wenn der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung lebt, können Sie mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Beträgt die Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren, hat der Mieter sechs Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Und wurde die Mietzeit von acht Jahren überschritten, hat der Mieter für die Wohnungsübergabe an den Vermieter neun Monate Zeit.

Fristlos eine Wohnung kündigen

Eine Wohnung können Sie ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn Ihnen der Mieter dafür einen Grund gibt. Andernfalls ist eine fristlose Kündigung nicht möglich. Der wichtigste Grund, der das fristlose Wohnung kündigen gestattet, sind Mietschulden. Dabei reicht es bereits aus, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten im Rückstand ist. In diesem Falle sind Sie berechtigt, die Wohnung fristlos zu kündigen und den Mieter vor die Tür zu setzen.

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist möglich, wenn der Mieter Ihnen die Kaltmiete schuldet oder Rückstände bei den Nebenkosten hat. Bei den Nebenkosten kommt es jedoch auf die Höhe an und darauf, ob der Mieter der Nebenkostenabrechnung ganz oder in Teilen widersprochen hat. Sollte er in den Widerspruch gegangen sein, sind Sie verpflichtet, diesen zu bearbeiten. Sie dürfen die Wohnung nicht kündigen, ohne den Widerspruch bearbeitet zu haben.

Kürzung der Miete aufgrund von Mängeln

Hat der Mieter Mängel an der Mietsache festgestellt, ist der berechtigt, die Kaltmiete um einen bestimmten Betrag zu kürzen. Macht er von diesem Recht Gebrauch, dürfen Sie die Wohnung nicht kündigen, da es sich in diesem Fall nicht um Mietschulden handelt. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, Ihnen die Mängel an der Mietsache zunächst anzuzeigen. Er darf nicht einfach einen Teil des Mietzins einbehalten, ohne Sie auf das Problem aufmerksam zu machen. Erst wenn Sie auf die Mängelanzeige nicht reagieren, hat der Mieter das Recht, die Miete zu kürzen.

Sollte der Mieter die Anzeige der Mängel versäumen und dennoch einen Teil der Miete einbehalten, sind Sie wiederum berechtigt, die Wohnung zu kündigen. Dabei müssen Sie keine Fristen einhalten. Widerspricht der Mieter allerdings der fristlosen Kündigung und macht im Nachhinein auf die Mängel aufmerksam, obliegt es oftmals der Entscheidung eines Gerichts, die fristlose Kündigung zuzulassen oder eben nicht.

Wohnung kündigen aufgrund nicht vertragsgemäßer Nutzung der Mietsache

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist gerechtfertigt, wenn Sie dem Mieter einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nachweisen können. Dieser Nachweis ist häufig schwierig, denn Sie sind auf die Mitarbeit der Hausverwaltung oder der anderen Mieter angewiesen. Ein nicht vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt. Dies erkennen Sie an unangenehmen Gerüchen, die aus der Wohnung dringen. Aber auch Handwerker oder Personal, das zum Ablesen der Zählerstände in die Wohnung geht, kann Sie darauf aufmerksam machen.

Die Wohnung zu kündigen ist auch dann möglich, wenn der Mieter mit Personen darin lebt, die nicht angemeldet sind. Er darf jedoch ohne Einschränkungen Besuch empfangen. Die Abgrenzung zwischen einem besuchsweisen Aufenthalt und einem gemeinsamen Leben ist oftmals schwierig, vor allem dann, wenn die andere Person einen eigenen Wohnsitz unterhält. Nur wenn Sie nachweisen können, dass der Mieter eine andere Person unerlaubt dauerhaft bei sich wohnen lässt, dürfen Sie das Mietverhältnis fristlos beenden.

Unerlaubte Tierhaltung in der Wohnung

Eine nicht vertragsgemäße Nutzung der Mietsache liegt auch vor, wenn ein Mieter in der Wohnung Tiere hält, obwohl dies im Mietvertrag ausdrücklich untersagt ist. Sie haben als Vermieter nicht das Recht, die Tierhaltung grundsätzlich zu verbieten. Aber für die Haltung von größeren oder gefährlichen Tieren braucht der Mieter Ihre Einwilligung. Haben Sie diese versagt und schafft sich der Mieter das Tier dennoch an, können Sie die Wohnung kündigen und brauchen dabei keine Fristen einzuhalten.

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