Wie Vermieter einen Widerspruch der Betriebskostenabrechnung verhindern

Einmal im Jahr werden die verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten erfasst und abgerechnet. Nicht selten endet die Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung. Wir erklären Ihnen nachfolgend, welche Möglichkeiten Ihr Mieter hat um einen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung geltend zu machen.

In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist genau aufgeführt, welche Kosten Sie auf Ihren privaten Mieter umlegen dürfen, unter anderem:

  • Straßen- und Hausreinigung, Müllabfuhr
  • Gartenpflege und Winterdienst
  • Heizung und Warmwasser

Um einen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung zu vermeiden, sollten Sie im Mietvertrag für privat genutzten Wohnraum auf die BetrKV verweisen. Wenn Sie stattdessen nur einzelne Kostenarten angeben, muss der Mieter auch nur diese bezahlen.

Widerspruch Betriebskostenabrechnung

Fehler, die zum Widerspruch der Betriebskostenabrechnung führen

Verwenden Sie in Bezug auf Heizung und Warmwasser den im Mietvertrag vereinbarten Abrechnungsschlüssel. Hierbei dürfen maximal 70 Prozent der Betriebskosten nach Verbrauch in Rechnung gestellt werden, der Rest ist anteilig nach der vom Mieter tatsächlich genutzten Wohnfläche abzurechnen.

Sie verhindern einen Widerspruch bezüglich Betriebskostenabrechnung, indem Sie nur laufende Kosten umlegen und keinesfalls einmalige Reparaturkosten oder sonstige Gebühren. Wartungskosten gehören wiederum zu den laufend anfallenden Positionen.
Auch die Einbeziehung jeglicher Verwaltungsgebühren ist nicht statthaft und kann zum Widerspruch der Betriebskostenabrechnung führen. Ihr Mieter kann zudem allen Nebenkosten widersprechen, die deutlich über den entsprechenden Angaben im örtlichen Betriebskostenspiegel liegen.

Fristen und Mängel führen zum Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung

Ist der Mieter mit einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden, so hat er das Recht Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einzulegen. Er hat dafür 12 Monate Zeit die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und gegenüber Ihnen seine Einwände zu erklären. Nach dieser 12-monatigen Frist kann er seinen Widerspruch nicht mehr geltend machen.

Ihr Mieter kann seinen Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung auf formelle Mängel (z. B. das Fehlen von Mindestangaben, falscher Abrechnungszeitraum) und auf materielle Mängel (z. B. Aufnahme von nicht umlagefähigen Positionen) stützen.

Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung wegen formeller Mängel

Weist die Nebenkostenabrechnung formelle Fehler auf, so besteht bei Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung keine Zahlungspflicht bei Nachzahlungen. Genauso gilt dies für zukünftige Vorauszahlungen.
Erst wenn er eine formell korrekte Abrechnung erhalten hat, muss der Mieter Nachforderungen begleichen sowie einbehaltene Vorauszahlungen leisten.

Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung wegen materieller Mängel

Weist die Nebenkostenabrechnung materielle Fehler auf und macht der Mieter keine Einwände geltend, so hat er die Nachforderung grundsätzlich 30 Tage nach Erhalt der Abrechnung zu zahlen. Erhebt der Mieter jedoch Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung wegen materieller Mängel, steht ihm ein Zurückhaltungsrecht an den Erhöhungen der Vorauszahlungen zu.

Widerspruch oder Einspruch einlegen?

Ihr Mieter kann gegen die Betriebskostenabrechnung Widerspruch oder Einspruch einlegen. Beide Begriffe sind als Rechtsbehelfe zu verstehen, mit welchen Entscheidungen unterschiedlichster Natur angefochten werden können. Dass es dabei minimale formelle Unterschiede gibt, spielt im Mietrecht keine Rolle. Hier wird ein Einspruch oder Widerspruch der Betriebskostenabrechnung generell als Einwendung bezeichnet.
Gleichwohl sind beide Begriffe zulässig und werden bei gerichtlichen Auseinandersetzungen richtig verstanden.

Widerspruch der Betriebskostenabrechnung bei Gewerbe

Bei der Vermietung von Gewerberäumen müssen hier anfallende Mietnebenkosten detailliert erläutert werden, der Verweis auf die BetrKV allein genügt nicht. Als Vermieter müssen Sie alle angeführten Positionen für den Mieter nachvollziehbar darstellen. Im Mietvertrag auf § 2 Ziffer 17 BetrKV zu verweisen, ist bei gewerblich genutzten Räumen nicht ausreichend. Ansonsten gelten beim Widerspruch der Betriebskosten im Gewerbe die gleichen Bedingungen und Fristen wie für private Mieter.

Generell werden Nachzahlungsforderungen an private und gewerbliche Mieter nur durch ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen begründet. Auch Unternehmer, Freiberufler oder Gewerbetreibende können bei jeder Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung verweigern oder bis zur Klärung wesentlicher Fehler aufschieben.

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