Miet- und WEG-Verwaltervertrag: Was Sie beachten sollten!

Ob Sie ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder Ihre Eigentumswohnung verwalten lassen möchten: Je nach Ausgangssituation gilt es beim Verwaltervertrag rechtliche Bestimmungen einzuhalten. Wir bieten Ihnen hier einen kurzen Überblick zu den wichtigsten Punkten.

Situation 1: Verwaltervertrag für die Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (mehrere Eigentümer besitzen jeweils eine oder mehr Wohneinheiten) einen Verwalter bestellt. Dieser ist nach §§ 26 -28 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Seine Aufgaben und Pflichten sind in § 27 WEG geregelt. Daraus ergeben sich konkrete Vorgaben für die Inhalte eines Verwaltervertrags bzw. die Aufgaben, die der WEG-Verwalter zu erfüllen hat. Das sind unter anderem die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, die ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Verwaltung eingenommener Gelder.

Zudem sollte ein Verwaltervertrag unbedingt grundlegende Daten wie den Vertragsgegenstand, die Vertragsdauer, Kündigungsregelungen, Vollmachten, Vergütung und sonstige Befugnisse oder Pflichten enthalten.

Achtung: Wenngleich die WEG-Verwaltung von einem der Eigentümer (auch unentgeltlich) übernommen werden kann, muss ein Vertrag mit dem Verwalter geschlossen werden. Arbeitet dieser ehrenamtlich, muss dieses ebenfalls vermerkt werden.

Situation 2: Verwaltervertrag für Mietverwaltung

Möchten Sie ein Mietobjekt verwalten lassen, von dem Sie alleiniger Eigentümer sind, benötigen Sie keine WEG-Verwaltung, sondern eine reguläre Miet- bzw. Immobilienverwaltung. In diesem Fall vertritt der Verwalter nicht die Interessen mehrerer Eigentümer, sondern ausschließlich Ihre. In diesem Fall gibt es keine konkreten rechtlichen Vorschriften zum Verwaltervertrag bzw. nur jene, die für alle übrigen Verträge in der Geschäftswelt gelten. Sie handeln den Vertrag mit der Immobilienverwaltung individuell aus. Wenn Sie z. B. eine Leistung wie die Buchhaltung an die Mietverwaltung auslagern möchten, müssen Sie das vereinbaren.

Das bedeutet aber nicht, dass der Verwaltervertrag in diesem Fall nicht weniger detailliert sein und gründlich geprüft werden sollte. Um Aufgaben, Befugnisse und Pflichten von Anfang eindeutig zu klären, sollte der Verwaltervertrag alle Leistungen einzeln aufführen und möglichst konkret beschreiben.

Warum? Als Eigentümer und Vermieter sind zunächst Sie in der Verantwortung und haften auch für die Tätigkeit des Verwalters, da er in Ihrem Auftrag handelt. Das gilt jedoch nicht, wenn der Mietverwalter gegen seine Pflichten verstößt. Um sicher zu gehen, dass der Umfang der Leistungen unmissverständlich definiert ist, listet man im Verwaltervertrag einfach alle Tätigkeiten auf und vermerkt, ob und in welchem Rahmen diese übernommen werden oder nicht.

In der Regel wird der Verwaltervertrag von der Mietverwaltung vorbereitet. Prüfen Sie hier aber genau, ob die gewünschten Leistungen in ihrem gewünschten Umfang enthalten sind, wie die Regelungen zur Haftung sind und welche Pflichten übernommen werden. Unter Umständen lassen Sie den Verwaltervertrag von einem Rechtsanwalt prüfen. Die Grundstücksverwaltung gehört nicht zum Verwaltervertrag und wird separat davon geregelt.

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