Den Verkehrswert einer Immobilie berechnen – das sollten Sie wissen

Wann ist es wichtig, den Verkehrswert einer Immobilie zu kennen, und wie wird er berechnet? Wo liegt der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert? Kann ich alleine den Verkehrswert meiner Immobilie ermitteln oder wird dazu ein Fachmann benötigt. Antworten auf diese und weitere Fragen gibt Ihnen der nachfolgende Beitrag.

Dieser Wert gibt Anhaltspunkte beim Ankauf oder Verkauf von unterschiedlich genutzten Objekten. Beim Verkehrswert handelt es sich um einen aktuell am Markt erzielbaren Verkaufspreis. Berücksichtigt werden müssen zudem das Gesamtangebot und die momentane Nachfrage vor Ort. Je höher die regionale Nachfrage ist, umso mehr kann der am Markt erzielbare Erlös vom ermittelten Verkehrswert einer Immobilie nach oben abweichen.

Über den Ankauf oder Verkauf hinaus wird der Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft, Zwangsversteigerung oder Scheidung festgestellt. Das Finanzamt lässt die Verkehrswertermittlung bei Steuerpflichtigen mit Rückständen durchführen.

Wer ermittelt den Verkehrswert meiner Immobilie?

Im Idealfall beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Angelegenheit „Feststellung des Verkehrswert einer Immobilie“. Der sollte unabhängig und mit den lokalen Verhältnissen betraut sein sowie über Erfahrung im Erstellen von Gutachten zum Immobilien-Verkehrswert verfügen.

Gibt es verschiedene Verfahren um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln?

Zur Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie wenden Fachleute mindestens zwei Verfahren gleichzeitig an. Insgesamt gibt es drei nominierte Wertermittlungsverfahren, die nachfolgend vorgestellt werden.

Verkehrswert der Immobilie per Vergleich ermitteln

Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere bei Eigentumswohnungen und Wohnimmobilien genutzt. Die zu bewertende Immobilie wird hierbei mit gleichwertigen Objekten in der Nähe verglichen. In den Vergleich einbezogen werden ausschließlich Immobilien mit identischer Grundfläche und Anordnung in ebenbürtiger Lage.

Wertermittlung mit dem Sachwertverfahren

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie nach dem Sachwertverfahren wird vor allem für Objekte angewandt, die selbst genutzt werden sollen. Am Mietmarkt verfügbare Wohnungen und Häuser bleiben beim Sachwertverfahren unberücksichtigt. Bei diesem Verfahren werden die Sachwerte von Haus und Außenanlagen auf Grundlage der Herstellungskosten minus Abnutzung ermittelt. Für das Grundstück selbst kommt in vielen Fällen das Vergleichsverfahren zur Anwendung.

Ertragswertverfahren für Immobilien

Dieses Verfahren ist auf Objekte begrenzt, die durch Miete oder Pacht kontinuierliche Erträge erwirtschaften. Anwender oder Auftraggeber sind überwiegend Besitzer von Mietshäusern und Gewerbeimmobilien in jeglicher Größenordnung sowie Kapitalanleger. Anders als bei den oben dargestellten Verkehrswert-Ermittlungsverfahren fließen in diese Variante zahlreiche Faktoren ein. Unter anderem berücksichtigen Gutachter bei der Berechnung den Bodenwert zuzüglich der Verzinsung und den um die Bewirtschaftungskosten bereinigten Mietertrag.

verkehrswert immobilie

Was kostet ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie?

Sie können mit den meisten Gutachtern die Preise zur Immobilienverkehrswert-Feststellung frei aushandeln. Maßgeblich sind hier vor allem Aufwand und Umfang der Wertermittlung. Wird der Verkehrswert einer Immobilie lediglich verglichen, dürfte der Preis vermutlich niedriger sein als bei Gutachten anderen Verfahren.

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Marktwert oder Verkehrswert bei Immobilien?

Maßgeblich für die Verkehrswertberechnung bei Immobilien ist das BauGB (Baugesetzbuch) und hier hat der Gesetzgeber 2004 in den Paragrafen 194 den Begriff „Marktwert“ eingefügt. Bei der Wertermittlung von Immobilien sind Verkehrswert und Marktwert seither gleichwertige, als Synonyme verwendbare Wörter.

Wissenswert ist jedoch, dass der Markt nicht immer den per Verkehrswertverfahren ermittelten Preis hergibt. Etwa bei übermäßigem Angebot oder eingeschränkter Nachfrage. Letzteres Szenario ist beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung gegeben.

Verkehrswertermittlung von kompetenten Fachleuten

Ein erfahrener Gutachter bezieht in den Verkehrswert einer Immobilie viele Kriterien ein. Ist die Aussicht verbaut? Wie setzt sich die Nachbarschaft zusammen? Ist die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel möglich und sind Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe vorhanden? Diese und weitere Aspekte lässt ein kompetenter Gutachter in jede Berechnung einfließen.

Brauche ich einen Sachverständigen zur Ermittlung vom Verkehrswert meiner Immobilie?

Sie können bei der Wertermittlung einen erfahrenen Immobiliengutachter zu beauftragen. Dessen geschultes Auge erfasst beispielsweise auch den energetischen Zustand und er ist hilfreich bei der Ermittlung des Energieverbrauchs sowie beim Energieausweis gemäß EnEV 2014. Des Weiteren gibt es Online-Lösungen – wie die von Vermietet.de – mit der Sie einfach, sicher und in wenigen Klicks eine Immobilienbewertung durchführen können.

In dieser Situation ist ein Gutachter unverzichtbar

Sie sind Eigentümer einer Immobilie und möchten diese beleihen und als Sicherheit für einen Kredit verwenden. Dann muss ein Sachverständiger zunächst den Verkehrswert feststellen. Dieser Wert dient dem kreditgebenden Institut zur Ermittlung der Beleihungsgrenze.

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