Umlagefähige Nebenkosten: Diese Kosten bekommst Du zurück

Dachrinnenreinigung, Müllentsorgung, Steuern und Co. – Wohneigentum kostet, und zwar nicht nur bei der Anschaffung. Das weißt Du als Vermieter wahrscheinlich nur zu gut. Einen Teil der umlagefähigen Nebenkosten kannst Du von Deinen Mietern zurück bekommen. Wir haben das Wichtigste hier für Dich zusammengefasst.

Eine Unterscheidung zwischen Nebenkosten und Betriebskosten ist eigentlich ganz simpel: Nebenkosten ist sozusagen der Oberbegriff und umfasst alle Kosten, die Dir durch die Verwaltung und Instandhaltung Deiner Wohnung entstehen. Somit sind Nebenkosten im Grunde das gleich wie das Hausgeld. Dazu gehören beispielsweise Steuern, Kosten für Sanierungen, Hausverwaltungskosten und Ähnliches.

Alle Nebenkosten, die Du auf Deine Mieter umlegen kannst und so teilweise zurück bekommst, sind die umlagefähigen Nebenkosten oder auch Betriebskosten. Die meisten Betriebskosten sind umlagefähig. Im Alltag spricht man zwar oft von der Nebenkostenabrechnung, korrekt heißt es jedoch Betriebskostenabrechnung.

Welche Nebenkosten kannst Du auf Deine Mieter umlegen?

Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören alle Betriebskosten, die regelmäßig anfallen. Kosten für die jährliche Schornstein- oder Fahrstuhlwartung und für die Müllentsorgung oder gehören zu den laufenden Betriebskosten und sind somit umlagefähig. Einmalige Ausgaben sind Nebenkosten, die Du nicht auf deine Mieter umlegen kannst. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Sanierung der Außenfassade.

Betriebskostenverordnung (BetrKV) §1.1: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer […] durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Alle umlagefähigen Kostenpositionen sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in §2 aufgelistet: 

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizkosten
  • Warmwasser
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege Kosten der Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart
  • Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler
  • Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Nur, was in dieser Liste steht, darfst du anteilig von Deinen Mieter über die Betriebskostenabrechnung zurückfordern.

Sonstige Betriebskosten: Vielleicht bist Du über den letzten Punkt „sonstige Betriebskosten“ gestolpert. Im Gegensatz zu allen anderen Posten klingt das ziemlich schwammig. Hiermit sind einfach alle laufenden Betriebskosten gemeint, die sich in den übrigen Punkten nicht wiederfinden. Das könnten zum Beispiel Wartungskosten für Feuermelder oder Betriebskosten für eine Gemeinschaftssauna sein – während die einmalige Instillation von Feuermeldern oder der Bau einer Sauna keine umlagefähigen Nebenkosten sind. Wichtig ist jedoch, dass Du diese sonstigen laufenden Kosten explizit im Mietvertrag auflistest.

Welche laufenden Kosten zählen nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten?

Es gibt jedoch auch einige Kostenpunkte, die als sonstige Betriebskosten nicht anerkannt werden. Dazu gehören:

  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Kosten, die bei der Erhaltung einer Immobilie entstehen, oder durch Abnutzung und Alterung entstehende bauliche oder sonstige Mängel)
  • Verwaltungskosten (Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, vom Vermieter geleistete Verwaltungsarbeit)
  • Wartungs- bzw. Überprüfungskosten für Fenster
  • Wartung der Klingelanlage bzw. Gegensprechanlage
  • Kosten für eine Graffiti-Entfernung

Betriebskostenabrechnung mit Vermietet.de

Wie Du siehst, gibt es bei den umlagefähigen Nebenkosten einige Stolpersteine, denn nicht alle Betriebskosten sind umlagefähig. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist sogar jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch. Geht es Dir, wie vielen Vermietern aus unserer Community, und bei dem Wort Betriebskostenabrechnung rollst Du mit den Augen?

Es gibt eine Lösung: Mit unserer smarten Software ist die Umlage der Nebenkosten ganz einfach. Wir haben alle gängigen Betriebskosten übersichtlich aufgelistet, unser Betriebskostenrechner ordnet diese und erstellt eine rechtssichere und nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung. Mit unserer Online-Immobilienverwaltung gelingt Dir die Abrechnung mit ein paar Klicks in wenigen Minuten.

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Umlagefähige Nebenkosten im Mietvertrag

Achtung: Umlegbare Nebenkosten kannst Du nur dann von deine Mieter zurückverlangen, wenn Du dies im Mietvertrag festlegst. Du solltest außerdem präzise auflisten, welche Kosten der Mieter übernimmt. Das ist ganz wichtig, damit es nicht zum Streit kommt. Lege im Mietvertrag außerdem fest, ob du die Nebenkosten pauschal oder als Vorauszahlung abrechnest.

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