So minimierst Du das Risiko von verspäteten Mietzahlungen und Mietausfällen

Die Miete ist für Dich als Vermieter die einzige Einnahmequelle aus den Objekten. Mit diesen drei Tipps kannst Du das Risiko von verspäteten Mietzahlungen und Mietausfällen reduzieren.

Immer wieder müssen Eigentümer die Erfahrung machen, dass Mieter die Miete verspätet oder gar nicht überweisen. Laut dem Statistischen Bundesamt hatten 2,2 Prozent der Haushalte im Jahr 2015 Zahlungsrückstände bei Hypotheken oder bei Mieten. Betrachtet man nur die armutsgefährdete Bevölkerung, erhöht sich die Prozentzahl auf 5,8 Prozent.

Eine genau Überprüfung der Mietinteressenten kann das Risiko verspäteter oder ausgefallener Mietzahlungen stark verringern, ist jedoch auch mit Zeitaufwand und Kosten verbunden. Diese drei Tipps helfen Dir dabei, das Thema „Prüfen von Mietinteressenten” schnell und einfach in den Griff zu bekommen.

Tipp: Wähle Deine Mieter sorgfältig aus!

Am ehesten findest Du einen zuverlässigen neuen Mieter über persönliche Empfehlungen aus Deinem Bekanntenkreis. Familie, Freunde, Nachbarn und Freunde von Freunden weisen ein verringertes Risiko des Ausfalls der Miete auf, da Du diese persönlich oder über Freunde kennst. Außerdem erspart es Dir die Zeit, dutzende Wohnungsbesuche zu koordinieren und die Unterlagen der Interessenten anzufragen.

Falls es keinen geeigneten Kandidaten aus Deinem Bekanntenkreis gibt, solltest Du unbedingt auf folgende Dokumente bestehen, um potentielle Problemmieter gleich auszusortieren:

  • Ein vollständig ausgefüllter Mieterfragebogen / Mieterselbstauskunft (Muster in der Downloadbox)
  • Eine Kopie des Personalausweises
  • Eine aktuelle Schufa-Auskunft
  • Eine Kopie der letzten drei Einkommensnachweise
  • Für Studenten und Azubis: eine Bürgschaft der Eltern

Fehlt in den Bewerbungsunterlagen z. B. die Schufa-Auskunft, solltest Du ein skeptisch werden. Auch sollte diese nicht älter als drei Monate sein, da die Daten quartalsweise aktualisiert werden.

Außerdem sind die drei Gehaltsnachweise besonders wichtig, denn sie geben Auskunft über das Nettoeinkommen, das Anstellungsverhältnis und den Beruf des potentiellen Mieters. Feste Regeln zum Mindesteinkommen im Verhältnis zur Miete gibt es nicht, aber eine Faustregel besagt, dass das Einkommen des Mieters mindestens dreimal so hoch wie die Miete sein sollte. Ansonsten solltest Du den Mietinteressenten um eine Bürgschaft bitten. Eine Bürgschaft sollte in jedem Fall verlangt werden, wenn Interessenten sich noch in der Ausbildung oder der Probezeit befinden.

Tipp: Verlange eine Kaution!

Als Vermieter hast Du das Recht auf eine Kaution, die Du für die Dauer des Mietverhältnisses als Sicherheit verwahren darfst. Keine Kaution zu nehmen erweckt zwar einen freundlichen Eindruck, ist aber unüblich und riskant für Dich als Eigentümer, da Dir diese als wichtige Sicherheit fehlt.

Das BGB legt in §551 Absatz 1 die maximale Höhe der Kaution auf drei monatliche Nettomieten fest, d.h. die Miete ohne Nebenkosten und Betriebskosten. Hierbei gilt zu beachten, dass die Summe der Absicherungen (Bürgschaft + Miete) diese drei Nettomieten nicht überschreiten dürfen. Anderenfalls könnte die Bürgschaft für ungültig erklärt werden oder Dein Mieter die Kaution zurückverlangen.

Zusätzlich schreibt das BGB im §551 Absatz 3 vor, dass Du als Eigentümer die Kaution getrennt von Deinem Vermögen anlegen musst. Daher zahlst Du diese idealerweise auf ein separates Konto ein. Die Kaution muss zu den üblichen Zinsen angelegt werden wie Spareinlagen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist und diese steht mitsamt der Zinsen dem Mieter am Ende des Mietverhältnisses zu.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses, im Anschluss an den Übergabetermin, wird die Kaution üblicherweise dem Mieter zurücküberwiesen. Dies ist nur der Fall, sollte es nicht zu einem Mietausfall oder Schäden an dem Objekt gekommen sein. Im Falle eines Mietausfalls dient die Kaution dann als Dein Sicherheitspuffer.

Hier ein einfaches Beispiel zum besseren Verständnis: Nehmen wir an, Du vermietest eine Einzimmerwohnung für 600 Euro (kalt) in Berlin Mitte und verlangst die höchste gesetzlich erlaubte Kaution von 1.800 Euro. Somit hast Du im Falle eines Mietausfalls 1.800 Euro mehr als ohne Kaution.

Glühbirne

Hinweis: Vereinbare im Mietvertrag die Zahlung per Dauerauftrag oder SEPA Überweisung:

Damit die Miete pünktlich kommt, solltest Du im Mietvertrag ein automatisches Zahlungsverfahren per Dauerauftrag oder SEPA-Zahlung vereinbaren. Dies reduziert nicht nur das Risiko verspäteter Zahlungen, sondern vereinfacht den Prozess der Mietzahlung für Deine Mieter.

Der Dauerauftrag muss nur einmal eingerichtet werden und kann schnell und einfach angepasst werden. Der Mieter behält die Kontrolle über sein Konto und Du als Vermieter erhältst die Zahlung in regelmäßigen Abständen. Außerdem sind Daueraufträge kostenlos.

Das SEPA-Zahlungsverfahren, oder auch Abbuchungsauftrag genannt, ist etwas komplexer als der Dauerauftrag. Du als Eigentümer musst eine Gläubiger-ID beantragen und eine Mandatsreferenz für den jeweiligen Mieter anlegen. Bei den meisten Banken fallen dabei Gebühren an. Falls die Abbuchung nicht erfolgreich war, muss ein neuer Termin angesetzt werden. Auch haben Mieter bei SEPA-Verfahren ein Widerrufsrecht und können die Abbuchung rückgängig machen. All dies führt zu höheren Verwaltungskosten und spricht daher eher für Mietüberweisungen per Dauerauftrag.

Wenn Du unsere Vermietet.de Plattform benutzt, prüft die Software für Dich, ob alle Mieten eingegangen sind und erstellt gegebenenfalls Zahlungserinnerungen, Mahnungen und Kündigungen automatisch. Dies spart nicht nur Zeit beim Überprüfen der Mieteingänge, sondern macht Immobilienbesitz einfach und effizient. Schau doch einfach mal rein unter portal.vermietet.de

Achtung: Die richtige Mieterauswahl, das Fordern einer Kaution und das Festlegen der Mietzahlung per Dauerauftrag können Dir schlaflose Nächte ersparen!

Du hast noch Fragen zu Kaution oder anderen Angelegenheiten rund um das Thema Vermieten und Immobilien? Wir sind für Dich da! Schreib uns einfach im Chat auf Vermietet.de.

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