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So minimieren Sie das Risiko von verspäteten Mietzahlungen und Mietausfällen

Die Miete ist für Sie als Vermieter die einzige Einnahmequelle aus den Objekten. Mit diesen drei Tipps können Sie das Risiko von verspäteten Mietzahlungen und Mietausfällen reduzieren.

Immer wieder müssen Eigentümer die Erfahrung machen, dass Mieter die Miete verspätet oder gar nicht überweisen. Laut dem Statistischen Bundesamt hatten 2,2% der Haushalte im Jahr 2015 Zahlungsrückstände bei Hypotheken oder bei Mieten. Betrachtet man nur die armutsgefährdete Bevölkerung, erhöht sich die Prozentzahl auf 5,8%.

Eine genau Überprüfung der Mietinteressenten kann das Risiko verspäteter oder ausgefallener Mietzahlungen stark verringern, ist jedoch auch mit Zeitaufwand und Kosten verbunden. Diese drei Tipps helfen Ihnen dabei, das Thema „Prüfen von Mietinteressenten” schnell und einfach in den Griff zu bekommen.

  1. Tipp: Wählen Sie Ihre Mieter sorgfältig aus!

Am ehesten finden Sie einen zuverlässigen neuen Mieter über persönliche Empfehlungen aus Ihrem Bekanntenkreis. Familie, Freunde, Nachbarn und Freunde von Freunden weisen ein verringertes Risiko des Ausfalls der Miete auf, da Sie diese persönlich oder über Freunde kennen. Außerdem erspart es Ihnen die Zeit, dutzende Wohnungsbesuche zu koordinieren und die Unterlagen der Interessenten anzufragen.

Falls es keinen geeigneten Kandidaten aus Ihrem Bekanntenkreis gibt, sollten Sie unbedingt auf folgende Dokumente bestehen, um potentielle Problemmieter gleich auszusortieren:

  • Eine Kopie des Personalausweises
  • Eine aktuelle Schufa-Auskunft
  • Eine Kopie der letzten drei Einkommensnachweise
  • Für Studenten und Azubis: eine Bürgschaft der Eltern

Fehlt in den Bewerbungsunterlagen z. B. die Schufa-Auskunft, sollten Sie ein bisschen skeptisch werden. Auch sollte diese nicht älter als drei Monate sein, da die Daten quartalsweise aktualisiert werden.

Außerdem sind die drei Gehaltsnachweise besonders wichtig, denn sie geben Auskunft über das Nettoeinkommen, das Anstellungsverhältnis und den Beruf des potentiellen Mieters. Feste Regeln zum Mindesteinkommen im Verhältnis zur Miete gibt es nicht, aber eine Faustregel besagt, dass das Einkommen des Mieters mindestens dreimal so hoch wie die Miete sein sollte. Ansonsten sollten Sie den Mietinteressenten um eine Bürgschaft bitten. Eine Bürgschaft sollte in jedem Fall verlangt werden, wenn Interessenten sich noch in der Ausbildung oder der Probezeit befinden.

  1. Tipp: Nehmen Sie eine Kaution!

Als Vermieter haben Sie das Recht auf eine Kaution, die Sie für die Dauer des Mietverhältnisses als Sicherheit verwahren dürfen. Keine Kaution zu nehmen erweckt zwar einen freundlichen Eindruck, ist aber unüblich und riskant für Sie als Eigentümer, da Ihnen diese als wichtige Sicherheit fehlt.

Das BGB legt in §551 Absatz 1 die maximale Höhe der Kaution auf drei monatliche Nettomieten fest, d.h. die Miete ohne Nebenkosten und Betriebskosten. Hierbei gilt zu beachten, dass die Summe der Absicherungen (Bürgschaft + Miete) diese drei Nettomieten nicht überschreiten dürfen. Anderenfalls könnte die Bürgschaft für ungültig erklärt werden oder Ihr Mieter die Kaution zurückverlangen.

Zusätzlich schreibt das BGB im §551 Absatz 3 vor, dass Sie als Eigentümer die Kaution getrennt von ihrem Vermögen anlegen müssen. Zahlen Sie diese am Besten auf ein separates Konto ein. Die Kaution muss zu den üblichen Zinsen angelegt werden wie Spareinlagen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Die Kaution mitsamt der Zinsen stehen dem Mieter am Ende des Mietverhältnisses zu.  

Nach Beendigung des Mietverhältnisses, im Anschluss an den Übergabetermin, wird die Kaution üblicherweise dem Mieter zurücküberwiesen. Dies ist nur der Fall, sollte es nicht zu einem Mietausfall oder Schäden an dem Objekt gekommen sein. Im Falle eines Mietausfalls dient die Kaution dann als Ihr Sicherheitspuffer.

Hier ein einfaches Beispiel zum besseren Verständnis: Nehmen wir an, Sie vermieten eine Einzimmerwohnung für 600 Euro (kalt) in Berlin Mitte und verlangen die höchste gesetzlich erlaubte Kaution von 1.800 Euro. Somit haben Sie im Falle eines Mietausfalls 1.800 Euro mehr, als wenn Sie keine Kaution gefordert hätten.

  1. Tipp: Vereinbaren Sie Im Mietvertrag die Zahlung per Dauerauftrag oder SEPA Überweisung

Damit die Miete pünktlich kommt, sollten Sie im Mietvertrag ein automatisches Zahlungsverfahren per Dauerauftrag oder SEPA-Zahlung vereinbaren. Dies reduziert nicht nur das Risiko verspäteter Zahlungen, sondern vereinfacht den Prozess der Mietzahlung auch für Ihren Mieter.

Der Dauerauftrag muss nur einmal eingerichtet werden und kann schnell und einfach angepasst werden. Der Mieter behält die Kontrolle über sein Konto und Sie als Vermieter erhalten die Zahlung in regelmäßigen Abständen. Außerdem sind Daueraufträge kostenlos.

Das SEPA-Zahlungsverfahren, oder auch Abbuchungsauftrag genannt, ist etwas komplexer als der Dauerauftrag. Sie als Eigentümer müssen eine Gläubiger-ID beantragen und eine Mandatsreferenz für den jeweiligen Mieter anlegen. Bei den meisten Banken fallen dabei Gebühren an. Falls die Abbuchung nicht erfolgreich war, muss ein neuer Termin angesetzt werden. Auch haben Mieter bei SEPA-Verfahren ein Widerrufsrecht und können die Abbuchung rückgängig machen. All dies führt zu höheren Verwaltungskosten und spricht daher eher für Mietüberweisungen per Dauerauftrag.

Wenn Sie unsere vermietet.de Plattform benutzen, prüft die Software für Sie, ob alle Mieten eingegangen sind und erstellt gegebenenfalls Zahlungserinnerungen, Mahnungen und auch Kündigungen automatisch. Dies spart nicht nur Zeit beim Überprüfen der Mieteingänge, sondern macht Immobilienbesitz einfach und effizient. Schauen Sie doch mal rein unter portal.vermietet.de!

Fazit: Die richtige Mieterauswahl, das Fordern einer Kaution und das Festlegen der Mietzahlung per Dauerauftrag können Ihnen schlaflose Nächte ersparen!

Sie haben noch Fragen zu Kaution oder anderen Angelegenheiten rund um das Thema Vermieten und Immobilien? Wir sind für Sie da! Schreiben Sie uns einfach im Chat auf Vermietet.de!

Beste Grüße

Ihr Jannes Fischer

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