Ob Schneeräumen oder Salzstreuen: Winterdienst muss sein

Schlitten fahren, einen Schneespaziergang machen – es gibt viele tolle Dinge, die Du an einem verschneiten Tag machen kannst. Weniger spaßig sind die Pflichten, die mit Eis und Schnee einhergehen. Ob Schneeräumen oder Salzstreuen, Winterdienst liegt in der Verantwortung des Vermieters. Wir klären auf, was Du dabei beachten musst.

Auch bei Mietobjekten fällt der Winterdienst samt Schnee schippen und Salz streuen unter die Verkehrssicherungspflicht. Der Winterdienst gehört zu den Pflichten des Grundstückseigentümers und liegt damit in der Verantwortung des Vermieters. Dabei erstreckt sich der Winterdienst nicht nur auf den Gehweg vor dem Mietobjekt.

Alle Wege im Außenbereich, einschließlich Zu- und Einfahrten, Parkplätze, Treppen und Hofflächen müssen schnee- und eisfrei sein. Nicht zu vergessen: das Dach. Denn Dachlawinen oder herabfallende Eiszapfen stellen eine nicht zu unterschätzende Gefahr dar.

Räumen und Salzstreuen: Winterdienst in Profi-Hand

Nicht jeder Vermieter hat Zeit und Möglichkeit, sich persönlich um den Winterdienst zu kümmern. Auch eine Übertragung der Pflichten an den Mieter ist nicht immer durchführbar. Ist ein Hausmeister vor Ort, fällt Räumen und Streuen im Winterdienst in seinen Aufgabenbereich.

Alternativ kann der Vermieter erfahrene Winterdienst-Profis beauftragen. Ein externer Dienstleister sorgt bei Schnee und Eis für ein sicheres Begehen des Grundstücks. Soviel Service hat allerdings seinen Preis. Es gibt zwar Angebote mit Pauschalpreisen, diese beinhalten aber meist nur die Bereitstellung. Die tatsächlichen Einsätze musst Du noch zusätzlich zahlen, inklusive Zuschläge für Arbeiten, die nachts oder an Sonn- und Feiertagen anfallen. Das heißt: Ein strenger Winter ist für Dich als Vermieter mit erheblichen Kosten verbunden.

Schneeräumen und Salzstreuen: Winterdienst-Kosten auf Mieter umlegbar

Professioneller Winterservice kann eine kostspielige Angelegenheit sein. Aber: Unter Umständen kannst du die Winterdienst Kosten als Betriebskosten auf Deinen Mieter umlegen. Das ist allerdings nur möglich, wenn der abgeschlossene Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Übrigens muss diese nur aussagen, dass der Mieter die Betriebskosten übernimmt, der Winterdienst selbst muss nicht ausdrücklich erwähnt werden.

Gut zu wissen: Kümmert sich ein Hausmeister um den Winterdienst, kannst Du dafür keine extra Kosten berechnen. Die Kosten für den Hausmeister sind bereits Teil der Betriebskosten und dürfen nicht zweimal berechnet werden.

Achtung: Betriebskosten dürfen nicht nachträglich in einen bestehenden Mietvertrag aufgenommen werden. Du solltest daher bereits vor einer Vermietung darauf achten, dass im Mietvertrag eine Betriebskosten-Klausel enthalten ist. Vermietet.de hilft Dir hier gerne weiter.

Vermieter kann Winterdienst auf Mieter übertragen

Wie bereits erwähnt, ist der Vermieter in der Winterdienst-Pflicht. Aber er kann diese Aufgabe auf seinen Mieter übertragen – sofern dies so im Mietvertrag vereinbart ist. Eine nachträgliche Änderung ist nicht möglich. Die Schnee- und Eisbeseitigung muss explizit erwähnt sein.

Gerne stellen wir Dir einen rechtssicheren Mietvertrag mit entsprechender Klausel zur Verfügung. Übrigens ist eine Übertragung der Winterdienstpflichten per Hausordnung nicht möglich, sofern keine rechtlich bindende Vereinbarung vorliegt.

Natürlich kann der Mietvertrag auch einvernehmlich geändert werden inklusive Aufnahme der Streu- und Räumpflichten. Und: Hast Du einen Mieter, der bereits seit vielen Jahren den Winterdienst aus freien Stücken übernimmt, kommt dieser Einsatz einer einvernehmlichen Vertragsänderung gleich. Die Betonung liegt hier auf „seit vielen Jahren“. Es muss schon eine geraume Zeit vergangen sein, damit aus dem freiwilligen Winterdienst eine Winterdienst-Pflicht wird.

schneeräumen auf privatgrundstück

Du bist Vermieter einer Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus? Dann heißt dies nicht zwangsläufig, dass Dein Mieter alleine für Schneeräumen und Streuen verantwortlich ist. Das wäre eine Benachteiligung und ist rechtlich nicht wirksam (AG Köln Urt.v.14.9.2011, 221 C 170/11; OLG Frankfurt 16 U 123/87).

Mieter übernimmt Räumen und Salzstreuen im Winterdienst

Hast Du Deinen Mieter vertraglich zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet, bist Du damit nicht aus dem Schneider. Deine Aufgabe ist es, den Winterdienst zu organisieren und zu kontrollieren. Als Erstes musst Du einen Plan für Deinen Mieter erstellen, der alle anfallenden Winterarbeiten umfasst (AG Waldshut-Tiengen Urt.v.30.6.2000, 1 O 60/00). Muster für einen Schneeräumungsplan findest Du im Internet.

Achtung: Auch wenn Du die Aufgaben delegierst, Du bist als Vermieter immer für die korrekte Ausführung des Winterdienstes verantwortlich. Bei Schäden aufgrund mangelhafter Durchführung bist Du (mit-) haftbar. Dabei ist es egal, ob Du Schneeräumung und Salzstreuen im Winterdienst an Deinen Mieter, einen Hausmeister oder eine Fremdfirma abtrittst.

Räum- und Streupflicht muss Vermieter kontrollieren

Ob und wie gut der Mieter seinen Winterdienstpflichten nachkommt, muss von Dir regelmäßig überprüft werden. Einmal im Monat nach dem Rechten zu sehen, reicht nach einem Urteil des OLG Hamm (Urt.v.16.1.2012, 1 6 U 206/11) nicht aus. Bei entsprechen Wetterverhältnissen ist eine (stichprobenartige) Kontrolle zwei- bis dreimal wöchentlich notwendig. Nur wenn Du Deinen Kontrollpflichten ordnungsgemäß nachkommst, musst Du bei einem eis- und schneebedingten Unfall nicht haften. Dennoch ist eine Haftpflichtversicherung eine sinnvolle Absicherung.

Material für Winterdienst ist Vermietersache

Muss der Vermieter Streusalz stellen? Ja, der Vermieter muss Streugut stellen, auch wenn er die Winterdienstpflichten auf den Mieter übertragen hat. Der Vermieter muss sich um alle notwendigen Materialien kümmern und dem Mieter zur Verfügung stellen. Die Kosten für Schneeschieber, Streugut und Co gehen zu Lasten des Vermieters. Er kann diese nicht auf den Mieter umlegen.

Welches Streugut ist erlaubt?

Erlaubt sind Splitt, Sand oder spezielles Streugranulat. Holzspäne eignen sich nicht, da sie sich bei Niederschlag vollsaugen und so die Rutschgefahr noch verstärken kann. Salzstreuen im Winterdienst ist nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. So dürfen Städte und Gemeinden es für Straßen in Maßen verwenden.

Streusalz ist besonders umweltschädlich, Privatpersonen dürfen es daher in den meisten Bundesländern nicht als Streugut einsetzen. Ausgenommen sind in der Regel Treppen und sogenannte kritische Bereiche. Auf Bürgersteigen ist es in vielen Kommunen nur bei Eisregen erlaubt. Wo Salz streuen erlaubt ist und wo nicht, ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Erkundige Dich bei der zuständigen Gemeinde, wie es dort gehandhabt wird.

Wichtig: Streugut-Rückstände müssen bei Tauwetter wieder umgehend entfernt werden.

Räumen und Streuen: wann und wie oft?

Wie oft und wann Schnee geschippt und Eis geräumt werden muss, ist natürlich von den Wetterbedingungen abhängig. Wenn es heftig schneit, muss der Winterdienst-Beauftragte auch mehrmals täglich ran. Aber Winterdienst ist nicht rund um die Uhr notwendig. Streu- und Räumpflicht ist zwar Sache der Kommunen, die Zeiten sind aber in den meisten Gemeinden einheitlich geregelt: Winterdienst ist zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends.

An Sonn- und Feiertagen beginnt das Räumen und Streuen im Winterdienst ein bis zwei Stunden später. Ausnahme: bei Glatteis. Da ist schneller Einsatz gefragt. Falls Glatteis für die Nacht vorhergesagt wird, ist unter Umständen auch ein vorsorgliches Streuen am Vorabend notwendig.

Wegen hoher Verletzungsgefahr müssen Privatpersonen bei Eisregen nicht ihrem Winterdienst nachgehen. Allerdings ist spätestens eine Stunde nach Ende des Eisregens wieder Räumen und Streuen angesagt (OLG Celle NJW-RR 2004, 1251). Auch bei lange andauerndem Schneefall ist eine Räumung nicht erforderlich. Hört der Niederschlag auf, ist wieder Schneeschippen angesagt.

Ob Schneeräumung oder Salzstreuen – Winterdienst ist für Vermieter eine lästige Pflicht. Bereite Dich schon im Herbst auf die frostigen Zeiten vor. Der erste Schnee kann schneller kommen, als Dir lieb ist. Von Schneeschaufel bis Streugut: Sollte Dein Mieter für den Winterdienst zuständig sein, stelle ihm rechtzeitig alle nötigen Materialien zur Verfügung. Und da Kontrolle besser als Nachsicht ist, ist es ratsam, dass Du bei Eis und Schnee regelmäßig nach dem Rechten siehst.

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