Mietrecht und Kaution: Was der Vermieter beachten muss

Bei jedem Mietverhältnis kann der Vermieter eine Kaution vom Mieter verlangen. Diese dient als Absicherung, falls der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt und beispielsweise Zahlungen ausstehen. Erfahren Sie bei uns, welche Anforderungen das Mietrecht an die Kaution stellt und welche Fristen zu beachten sind.

Die Vorschriften zur Mietkaution finden sich im § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Kaution dient dem Vermieter als Absicherung für Ansprüche aus dem Mietverhältnis, also nicht geleistete Mietzahlungen, Betriebskosten oder Schadensersatz. Das Mietrecht regelt eine Kaution in Höhe von maximal drei Nettokaltmieten. Klauseln im Mietvertrag mit Beträgen darüber hinaus sind unwirksam. Alles, was unter diesem Maximalbetrag liegt, dürfen Sie festlegen. Ob Sie als Vermieter von Ihrem Recht Gebrauch machen oder nicht, liegt grundsätzlich bei Ihnen.

Achtung: Wer keine vertragliche Vereinbarung der Mietkaution trifft, geht im Schadensfall leer aus.

Der Mieter hat die Möglichkeit, den fälligen Betrag in bis zu drei Monatsraten zu zahlen, er muss Ihnen laut Mietrecht die Kaution also nicht auf einmal hinterlegen. Wenn Sie sich gegen eine Ratenzahlung verwehren oder Ihrem Mieter die Schlüssel zur Wohnung nicht nach Zahlungseingang der ersten Rate übergeben, kann dies ein Grund für den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags sein.

Umgekehrt darf ein Vermieter bei Mietverträgen, die nach dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden, fristlos kündigen, wenn der Mieter mit seiner zu zahlenden Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Bei der Höhe der Mietkaution ist darüber hinaus zu beachten, dass sich Anpassungen der Nettokaltmiete, die zu einer Mieterhöhung führen, nicht auf die vertraglich vereinbarte Kaution auswirken.

Mietrecht: Kaution richtig anlegen

Die Mietkaution wird in den meisten Fällen in Form einer Barkaution gestellt. Der Mieter überweist den entsprechenden Betrag direkt an den Vermieter bzw. zahlt diesen bar aus. Da gemäß Mietrecht die Kaution dem Mieter gehört und für den Vermieter nur eine Sicherheit darstellt, muss der Vermieter nach dem Mietrecht die Kaution anlegen. Diese Anlage hat insolvenzfest und getrennt von seinem Privat- oder Geschäftsvermögen zu erfolgen. Darüber hinaus stehen dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche aufgelaufenen Zinsen aus dem Kautionsbetrag zu. Idealerweise regeln Vermieter die Anlage der Mietkaution über ein getrenntes Sonderkonto.

Die Mietkaution kann auch in Form eines „verpfändeten Sparbuches“ erbracht werden. Hier wird der Kautionsbetrag auf einem Konto des Mieters angelegt und dieses verpfändet. Der Mieter übergibt seinem Vermieter in diesem Fall das Sparbuch. Diese Option kann insbesondere für Vermieter, die ein Mehrfamilienhaus verwalten, zur Übersichtlichkeit von Vorteil sein.

Verrechnung der Kaution nicht möglich

Das Mietrecht eröffnet bei Kaution nicht die Möglichkeit, die eigentliche Mietzahlung aufzurechnen. Das heißt: Ein Mieter, der nach Kündigung beispielsweise zwei Monate vor seinem Auszug steht, darf laut Mietrecht nicht die Kaution mit der Miete verrechnen und Sie so um die Mietzahlung bringen.

Mietrecht und Kaution zurückzahlen

Nach dem Mietrecht ist die Kaution zurückzuzahlen, wenn der Mietvertrag beendet wurde. Als Vermieter wird Ihnen im Mietrecht bei Kautionen allerdings eine angemessene Überlegungsfrist zugestanden. In diesem Zeitraum können Sie die Wohnung auf Schäden prüfen, die auf den ersten Blick bei der Wohnungsabnahme nicht sofort zu sehen waren, für die Ihr Mieter aber dennoch haftbar ist. Da auch die Nebenkostenabrechnung üblicherweise noch nicht unmittelbar nach Auszug des Mieters vorliegt und sich hieraus noch Ansprüche ergeben können, haben Sie als Vermieter einen gewissen Spielraum.

mietrecht-kaution

Wie lange Sie sich als Vermieter noch Zeit lassen können, ist vom Einzelfall abhängig. Das Mietrecht gibt für die Kaution hier keinen eindeutigen Zeitraum vor. Üblicherweise wird von drei bis sechs Monaten ausgegangen. Nach diesem Zeitraum verjährt ein Anspruch gegebenenfalls, sofern er nicht geltend gemacht wurde.

Wie lange Sie sich als Vermieter noch Zeit lassen können, ist vom Einzelfall abhängig. Das Mietrecht gibt für die Kaution hier keinen eindeutigen Zeitraum vor. Üblicherweise wird von drei bis sechs Monaten ausgegangen. Nach diesem Zeitraum verjährt ein Anspruch gegebenenfalls, sofern er nicht geltend gemacht wurde.

Die Frist kann sich im Einzelfall auf ein Jahr ausdehnen. Insbesondere dann, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung noch Posten ergeben, die erst nach einem Jahr bei Ihnen abgerechnet werden. Dann lässt das Mietrecht einen Einbehalt der Kaution für Nachforderungen zu. Dieser ist üblicherweise aber lediglich in der Höhe zulässig, in der die Nachforderung voraussichtlich anfällt.

Über uns: Vermietet.de
ist der digitale Partner für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Plattform einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien.