Mieterhöhung als Vermieter durchsetzen: Diese Dinge sind zu beachten!

Wenn Sie ein oder mehrere Mietobjekte besitzen, kommt irgendwann die Frage nach der Möglichkeit einer Mieterhöhung auf. Für Sie als Investor stellt die Mieterhöhung oftmals die einzige Instanz dar, um Ihre Rendite zu erhöhen. Wir klären Sie heute über die Möglichkeiten auf, die Sie als Vermieter bei Mieterhöhungen haben und erläutern, wie Sie schon von Anfang an festlegen, dass es zu einer Mietanpassung kommt.

Um die Miete zu erhöhen, haben Sie grundsätzlich viele Möglichkeiten, die per Gesetz festgelegt sind. Zunächst werden wir Ihnen die verschiedenen Varianten aufzeigen. Dabei ist zu unterscheiden, ob die Erhöhung per Gesetz oder per Vereinbarung stattfindet.

Die Varianten sind folgende:

  • Anpassung an die ortsübliche Miete
  • Mieterhöhung bei Modernisierung
  • Vertragliche Vereinbarungen in Form von Staffel- oder Indexmiete

Dabei sind die ersten zwei Varianten per Gesetz geregelt und die letzte bezieht sich auf eine Vereinbarung im Mietvertrag.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung umsetzen wollen, müssen Sie sich an gewisse Grenzen halten. Diese werden wir jetzt pro Variante weiter erläutern.

Anpassung an die ortsübliche Miete

Wie der Name bereits sagt, haben Sie hier die Möglichkeit, die Miete mit Zustimmung des Mieters an die ortsübliche Miete anzupassen. Dabei sollten Sie einen Mietpreisspiegel für Ihre Region zu rate ziehen. Im Mietpreisspiegel finden Sie alle Mieten der letzten vier Jahre für Wohnungen an einem Ort mit gleicher Ausstattung. Wenn Ihre aktuelle Miete darunter liegt, können Sie die Miete anpassen.

Hinweis: Sie benötigen schnell und einfach einen aktuellen Mietpreisspiegel für Ihre Region? Schauen Sie doch mal in unserem Vermietet.de-Portal vorbei. Wenn Sie rechts oben auf Ihren Namen klicken, erscheint ein Menü. Dort gehen Sie auf „Dokumente“ und anschließend auf Mietspiegel.

Hier gelten verschiedene rechtliche Rahmenbedingungen für die Erhöhung. Diese lauten wie folgt:

  • Die Mieterhöhung darf Innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen.
  • Sie müssen die Erhöhung schriftlich mitteilen.
  • Die Erhöhung muss begründet werden.
  • Sie müssen den Mietpreisspiegel angeben, der beweist, dass die Miete aktuell unter der ortsüblichen Miete liegt.
  • Die neue Miete gilt erst ab dem dritten Monat nach Bekanntgabe
  • Sie dürfen die Mieterhöhung nur alle 15 Monate durchführen.
  • Der Mieter hat zwei Monate Zeit, um Einspruch zu erheben oder zu kündigen.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Sie haben vor, eines Ihrer Mietobjekte zu modernisieren? Dann haben wir gute Nachrichten: Sie dürfen in einem solchen Fall und wenn bestimmte Kriterien erfüllt werden, mehr Miete verlangen. Damit Sie dies umsetzbar ist, verraten wir Ihnen im Folgenden, worauf Sie achten sollten:

  1. Sie müssen die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vorher und schriftliche dem Mieter ankündigen. Aber vorsichtig, eine E-Mail ist nicht ausreichend.
  2. Beachten sollten Sie zudem, dass Mieter die Miete während der Umbaumaßnahmen mindern dürfen. Dies ist aber nur dann zulässig, wenn die Bewohnbarkeit eingeschränkt ist. Bei energetischen Sanierungen darf keine Mietminderung in den ersten drei Monate seitens der Mieter gefordert werden.
  3. Sie als Vermieter dürfen seit 1. Januar 2019 acht Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die Jahresmiete umlegen. Vorher waren es elf Prozent.
  4. Außerdem gibt es eine neue Kappungsgrenze, denn der Mietpreis darf nach einer Modernisierung nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren angehoben werden. Beträgt die Miete bis zu sieben Euro pro Quadratmeter, darf es nur eine Anhebung von maximal zwei Prozent sein.

Vertragliche Mieterhöhung laut Indexmiete

Bei der Indexmiete handelt es sich um eine vertragliche vereinbarte Mieterhöhung. Damit einigen sich Mieter und Vermieter darauf, dass sich der Mietpreis am Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltung der privaten Haushalte innerhalb Deutschlands orientiert.

Dabei gelten die folgenden Voraussetzungen:

  1. Auch hier muss die Vereinbarung schriftlich festgehalten werden.
  2. Die einzelnen Mieterhöhungen dürfen nur mit einem zeitlichen Abstand von mindestens einem Jahr durchgeführt werden.
  3. Die Berechnung sowie der neue Mietpreis müssen offengelegt werden.
  4. Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 558 BGB müssen eingehalten werden. Demnach darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht wesentlich übersteigen.

Mieterhöhung bei Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine Form der Mieterhöhung, bei welcher eine zukünftige, regelmäßige Mietpreisanpassung festgelegt wird. Die Vorteile sind:

  • Vermieter haben weniger Verwaltungsaufwand und eine Mieterhöhung geht einfach vonstatten.
  • Mieter wissen vorab, womit sie rechnen müssen.
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Es gibt aber auch einen Nachteil, der sich für Mieter ergibt:

  • Wenn vor Ort keine Mietpreisbremse greift, kann sich für den Mieter der Nachteil ergeben, dass die Staffelmiete über die ortsübliche Vergleichsmiete steigt.

Auch hier muss zwischen den einzelnen Preisanpassungen mindestens ein Jahr liegen.

Fazit

Es gibt also viele rechtliche Bedingungen, damit Sie als Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen dürfen. Damit Sie nicht den Überblick verlieren, empfehlen wir Ihnen unser innovatives Tool für die Immobilienverwaltung. Wir helfen Ihnen, keine Fristen mehr zu verpassen und einen rechtssicheren, vermieterfreundlichen Mietvertrag aufzusetzen. Ebenso informieren wir Sie regelmäßig über die rechtlichen Anforderungen.

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