Wie Sie eine Mieterhöhung korrekt umsetzen

Sie haben vor, die Miete für Ihre neuen Mieter anzupassen? Ob Mieterhöhung, oder Mietminderung, beides ist möglich. Aber Achtung: Insbesondere bei der Mieterhöhung sind gesetzliche Vorgaben zu berücksichtigen. Wann eine Erhöhung der Miete erlaubt ist, welche Fristen es zu berücksichtigen gibt und in welchem Umfang die Mieterhöhung ausfallen darf, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Mietrechtlich betrachtet ist die Mieterhöhung bis zum Betrag der ortsüblichen Miete erlaubt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand einer Durchschnittsbetrachtung festgestellt. Dabei wird der Durchschnitt der Nettomieten der letzten vier Jahre in einem Gebiet für vergleichbare Wohnräume betrachtet. In der Regel wird für den Vergleich der Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde herangezogen. Hier sind die Durchschnittsmieten bereits ermittelt und Sie müssen als Vermieter lediglich Ihren Wohnraum bezüglich Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung einordnen, um die Mieterhöhung zu begründen.

Achtung: Zur Berechnung der ortsüblichen Miete dürfen Sie nicht einfach den Mietspiegel der Nachbargemeinde heranziehen, wenn es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel gibt. Vergleichen Sie Ihr Mietobjekt in dem Fall mit drei Vergleichsobjekten in Ihrer Gemeinde. Sofern Sie ein Mehrfamilienhaus verwalten, können Sie auch die Mieten der Nachbarwohnungen als Referenz heranziehen.

Form, Häufigkeit und Fristen bei der Mieterhöhung

Die vom Vermieter erfolgte Mieterhöhung kann durch Formfehler ungültig werden. Dies passiert beispielsweise, wenn der Vermieter eine fehlerhafte Begründung anführt oder Fristen versäumt. Setzen Sie sich daher rechtzeitig mit den geltenden Regelungen auseinander.

Textform

Die Mieterhöhung muss grundsätzlich in Textform erfolgen. Sie ist allerdings auch ohne Unterschrift gültig, wenn sie als E-Mail oder Fax zugestellt wird. In dem Anschreiben an den Mieter ist eine Begründung beizufügen. Entweder erfolgt die Begründung aufgrund der ortsüblichen Miete oder anhand dreier Vergleichsobjekte, deren Mietpreis bereits höher ist.

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Frist

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung frühestens nach Ablauf einer einjährigen Wartefrist stellen. Zum eigentlichen Zeitpunkt der Anpassung müssen 15 Monate seit der letzten Mieterhöhung vergangen sein. Die Frist beginnt mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Das bedeutet, dass auch 15 Monate nach dem Inkrafttreten des Mietvertrages vergangen sein sollten, um die erste Mieterhöhung vornehmen zu können.

Kappungsgrenze

Die sogenannte Kappungsgrenze bestimmt, dass die Miete innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums maximal um 20 Prozent erhöht werden darf. In manchen Gemeinden liegt diese Grenze sogar bei 15 Prozent. Informieren Sie sich also im Vorfeld über die Grenzsetzungen. Hat ein Vermieter diese Kappungsgrenze mit seiner Erhöhung bereits ausgeschöpft, muss er drei Jahre warten, bis er die Miete das nächste Mal erhöhen darf.

Zustimmung des Mieters

Bei einer Mieterhöhung muss letztlich auch der Mieter zustimmen. Eine Verweigerung ist allerdings nur dann möglich, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Fristen nicht beachtet wurden oder der angepasste Mietpreis zu hoch ist. Der Mieter kann durch ein Sonderkündigungsrecht innerhalb von zwei Monaten (Überlegungszeit) auch eine Kündigung des Mietvertrags vornehmen.

Mieterhöhung unzulässig bei Staffelmieten

Eine Mieterhöhung bei einem Staffelmietvertrag ist grundsätzlich unzulässig. Die Staffelmiete kann vorab im Mietvertrag vereinbart werden und hat den Vorteil für den Vermieter, bei Mieterhöhungen nicht erneut das Einverständnis des Mieters abfragen zu müssen. Im Rahmen der Staffelmiete ist dann auch ein Anstieg um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig, es gilt keine Kappungsgrenze.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Bei einer Aufwertung der Immobilie, beispielsweise durch das Anbringen von Balkonen oder den Einbau eines Aufzugs, können die Kosten jährlich bis zu einer Höhe von acht Prozent auf die Miete umgelegt werden. Eine solche Mieterhöhung ist nach Modernisierung aber nur in bestimmten Fällen möglich. Bei der sogenannten “energetischen Sanierung” liegt immer eine Verbesserung vor, da der Mieter hierdurch an anderer Stelle einsparen kann – beispielsweise, wenn sich durch eine Dämmung an der Hausfassade Heizkosten einsparen lassen.

Mieterhoehung

Dies gilt allerdings nicht, wenn es sich lediglich um eine Instandhaltung handelt. Im Falle der beschriebenen Dämmung ist dies der Fall, wenn die Wohnung vorher so schlecht isoliert war, dass sich bereits gebildet hat oder die Temperaturen in den Wohnräumen wegen der mangelhaften Dämmung konstant unter 20 Grad lagen. In solchen Konstellationen fallen Maßnahmen zur Dämmung unter den Begriff der Instandsetzung. Eine Mieterhöhung kann somit nicht durchgeführt werden.

Hinweis: Die Umlage der Modernisierungskosten unterliegt nicht der Kappungsgrenze. Es ist also möglich, eine normale Erhöhung vorzunehmen und anschließend oder gleichzeitig eine Erhöhung wegen Modernisierung.

Modernisierungsmaßnahmen sind den Mietern im Vorfeld mitzuteilen. Dabei sollten nicht nur Art der Maßnahmen und der Zeitraum der Arbeiten genannt werden, sondern auch die Änderung der Miet- bzw. Betriebskostenzahlungen.

Mieterhöhung gilt nicht für die Kaution

Eine Mieterhöhung darf sich nicht auf die nach Mietrecht vereinbarte Kaution auswirken. Hier gilt der Betrag, der im Mietvertrag vereinbart wurde, da sich die Berechnung der Kaution maßgeblich auf die Miete bei Vertragsschluss bezieht.

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