Steuern & Finanzen
Juni 11, 2021 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Weiter steigende Preise auf dem Immobilienmarkt

Studie „Wohnen in Deutschland 2021“: Der Immobilienmarkt entwickelt sich trotz drohender Zinswende und Corona-Folgen weiter stabil. Steigende Preise verzeichnet nun auch das Umland. Risiken drohen durch wachsende Bau- und Nebenkosten sowie regulatorische Eingriffe der Politik.

In der Immobilienszene fragen sich derzeit viele: Wie lange hält der Boom auf dem Immobilienmarkt noch an? Kommt die Zinswende? Was sind die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie? Welche weitere Regulierung des Mietmarktes droht? Umfangreiche aktuelle Marktdaten zur Unterstützung von Investitionsentscheidungen liefert die Ende Mai veröffentlichte Analyse „Wohnen in Deutschland“. Die Studie gehört zu den umfassendsten Untersuchungen des deutschen Immobilienmarktes. Sie wird jährlich aufgelegt vom Verband der Sparda Banken e.V. in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft und dem Institut für Demoskopie Allensbach.

Keine Blasengefahr

In ihrem Ergebnis zeichnet die Studie ein nach wie vor optimistisches Bild des Immobilienmarktes in Deutschland: „Angesichts der Wertentwicklung der letzten 16 Jahre, der stabilen Nachfrage, immer noch niedriger Zinsen sowie einer guten Eigenkapitalquote und mit Blick auf das Preisniveau sowie die niedrige Eigentumsquote im internationalen Vergleich kann von einer Preisblase auch weiterhin keine Rede sein“, erklärt der Vorstandsvorsitzende des Verbandes der Sparda-Banken, Florian Rentsch.

Immer noch moderate Preise

Die Studie Wohnen in Deutschland 2021 kommt beim Thema Blasengefahr zu einem anderen Ergebnis als zum Beispiel die Bundesbank oder auch die staatliche KfW Förderbank, die  vor Preisübertreibungen warnen. Deren Perspektive richtet sich weg von den hitzigen Metropolenmärkten hin auf Gesamtdeutschland. Dabei zeigt sich ein im internationalen Vergleich moderates Preisniveau: Durchschnittlich kosten Immobilien in Deutschland 2.700 Euro pro Quadratmeter. Preisübertreibungen von bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter finden sich derzeit nur in bestimmten Premiumlagen in München, Düsseldorf oder Frankfurt. Der Immobilienmarkt wird hierzulande auch oft deshalb sehr unterschiedlich interpretiert, weil die Preise eine ungewöhnlich große Spannweite zeigen. Vor allem das Ost-West Gefälle ist nach wie vor groß: im Kyffhäuserkreis (Thüringen) liegt der Quadratmeterpreis bei 880 Euro, im Landkreis München hingegen bei bis zu 8.000 Euro.

Preisanstieg im Umland

Wohnen in Deutschland zeigt aufgrund umfangreicher Daten, wie sich der Immobilienmarkt weiter ausdifferenziert. Unverändert bleibt der Zuzug von jüngeren Menschen in die Metropolen. Familien sowie die Gruppe der 30- bis 50-jährigen zieht es jetzt auch verstärkt ins Umland. Deshalb sind mit Ausnahme von Düsseldorf in den letzten drei Jahren die Preise im Umland der deutschen Metropolen durchschnittlich stärker angestiegen als in den Städten. Trotz steigender Preise bleibt das Umland für Immobilienerwerber interessant. „Bei einer Pendelzeit von 45 Minuten bis Berlin lassen sich 44 Prozent im Vergleich zu einer Immobilie in Berlin selbst sparen, in Frankfurt sind es 55 Prozent, in Hamburg 63 Prozent.“

Schöner Wohnen

Einer der Schwerpunkte der Studie sind die Folgen der Corona Pandemie. Die Erfahrungen im Lockdown führen zu veränderten Ansprüchen ans Wohnen. Wer im Homeoffice sitzt, dem ist die Entfernung zum Arbeitsplatz nicht so wichtig. Die Menschen wünschen sich stattdessen: „mehr Platz (42 Prozent), eine schönere Wohnumgebung (55 Prozent), einen (größeren) Garten oder Balkon, schnelleres Internet (44 Prozent)“. 60 Prozent der Mieter geben an, für eine bessere Wohnung auch einen Umzug in Kauf zu nehmen. Das hält die Nachfrage auf dem angespannten Mietmarkt hoch. Für Vermieter wichtig: Gut ausgestattete Wohnungen mit durchdachten oder sogar flexibel nutzbaren Grundrissen stehen hoch im Kurs.

Veränderungen Wohnsituation Corona Situation

Das neue Berlin

Die StudieWohnen in Deutschland“ nimmt zur Bewertung des Immobilienmarktes auch die Zukunftsfähigkeit der Regionen ins Visier. Der „Zukunftsindex der Regionen“ ermittelt, wie gut bestimmte Gegenden in Deutschland auf die Herausforderungen der Zukunft vorbereitet sind. Ausschlaggebend für eine gute Bewertung sind eine hohe Quote an Akademikern und Ingenieuren sowie Forschungsaktivitäten. Förderlich für eine erfolgreiche Standortentwicklung sind ebenso eine hohe Beschäftigung in Industrie-4.0 nahen Branchen und in der Kultur- und Kreativwirtschaft. Studienautor Hanno Kempermann entdeckt aufgrund des Zukunftsindexes neue, interessante Märkte: „Ein spannendes Beispiel für die Betrachtung zukünftiger Entwicklungen ist das Ruhrgebiet. Dort bestehen vielerorts noch wirtschaftliche Schwächen. Gleichzeitig entstehen starke Inseln, um leistungsfähige Universitäten wie Bochum oder Dortmund. Auch das Startup-Ökosystem kommt in Fahrt. Mit Kompetenzen sowohl in der digitalen als auch in der ökologischen Transformation könnte das Ruhrgebiet das Berlin der 2000er Jahre werden.“

Hohe Bau- und Nebenkosten

Während die Studie „Wohnen in Deutschland“ den Immobilienmarkt insgesamt in robuster Verfassung mit weiterem Wachstum sieht, drohen die Risiken beim Erwerb von Immobilien durch zwei aktuelle Entwicklungen: Die Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten liegen mittlerweile bei rund 44.000 Euro für eine durchschnittliche Immobilie. 2010 waren das nur gut 25.000 Euro. Das bedeutet einen Anstieg um 72 Prozent. Weiterhin steigen die Baukosten aufgrund steigender Materialkosten sowie hoher Anforderungen an Sicherheit und Energieeffizienz.

Topthema Wohnungspolitik

Das Thema Mieten wird bei der Bundestagswahl eines der Topthemen sein. Zur Diskussion stehen die Mietpreisbremse sowie ein bundesweiter Mietendeckel. Ebenso fordern Politiker eine „Wohnraumoffensive 2.0“ oder sogar Einschränkungen zum Bau von Einfamilienhäusern. Die Rahmenbedingungen vor allem für die Vermietung könnten sich nach der Wahl im Herbst nochmals verschieben. Zu den Forderungen vieler Experten für die neue Legislatur-Periode gehört auch, endlich das deutsche Baurecht zu vereinfachen. Der Bürokratieabbau wäre eines der wirksamsten Instrumente, um Investitionen in den Neubau und die Modernisierung des Bestands anzuschieben.

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