Magdalena aus Oldenburg fragt: “Meine Wohnung steht zum ersten Mal seit dem Kauf vor acht Jahren leer. Es stehen einige Sanierungen und Modernisierungen an und nun frage ich mich, ob ich die Wohnung noch weiter aufwerten sollte, indem ich hochwertiges Parkett verlegen lasse, anstatt die günstigere Variante mit Laminat. Ich könnte dadurch eine höhere Miete verlangen, bin aber ein wenig skeptisch, was passiert, wenn der neue Mieter nicht sorgsam damit umgeht. Bleibe ich dann auf den Kosten sitzen? Wie kann ich mich absichern?
Du hast Recht, Parkettboden wertet Deine Wohnung auf, sodass Du sicher mehr Miete bekommen könntest, als zum Beispiel mit billigem Laminat. Grundsätzlich führt der Gebrauch aber natürlich zu Verschleiß. Das ist ganz normal und nicht zu verhindern. Allerdings musst Du es nicht hinnehmen, wenn Dein Mieter nicht sorgsam mit dem Parkett umgeht.
Rechte des Vermieters: Parkett in der Mietwohnung
Grundsätzlich gilt es hier verschiedene Fragestellungen zu klären, etwa in Bezug auf die durchschnittliche Nutzungsdauer eines Parkettbodens oder die Pflichten des Mieters zum pflegsamen Umgang damit. Nach Auffassung des AG Steinfurt (Az. 4 C 168/05) beträgt die mittlere Nutzungsdauer eines Parkettbodens 12 ½ Jahre. Zwar entscheiden Gerichte mitunter davon abweichend, dies kann Dir als Vermieter jedoch eine grobe Orientierung geben.
Unser Tipp: Je frühzeitiger Du Deinen Mieter für einen pfleglichen Umgang mit dem Parkett sensibilisierst und Nutzungsempfehlungen aussprichst, etwa im Mietvertrag, desto besser. Gleichwohl ist der Mieter nach § 535 BGB ohnehin verpflichtet, gewisse „Fürsorgepflichten“ zu übernehmen. Darunter fallen beispielsweise die Vermeidung von Schäden an der Mietsache. Juristen sprechen hier von einem „deutlich erkennbaren Bemühen“. Das kann im Falle einer Auseinandersetzung zu Meinungsverschiedenheiten führen.
Das Grundsätzliche: Die Pflichten des Mieters bei Parkett in der Mietwohnung
Empfehlungen und Vorgaben, wie ein Mieter bestimmte Bereiche der Mietsache pflegen und handhaben muss, helfen Schäden einzudämmen oder gänzlich zu vermeiden. Nach der aktuellen Gesetzeslage bist Du als Vermieter jedoch nicht dazu verpflichtet, Deinen Mieter diesbezüglich aufzuklären. Dieser muss sich umgekehrt bei Dir darüber informieren, wie mit dem Parkett umzugehen ist. Unterlässt der Mieter dies, so haftet dieser für Beschädigungen. Diese zählen grundsätzlich nicht zu den sogenannten Schönheitsreparaturen.
Wichtig: Wenn Du als Vermieter einen besonders empfindlichen und pflegebedürftigen Parkettboden verlegst, gilt dieser Grundsatz nicht. Dann bist Du durchaus dazu verpflichtet, Handlungsempfehlungen auszusprechen. Aus Nachweisgründen empfiehlt es sich, dies schriftlich zu vereinbaren und hierbei nicht zu explizit zu formulieren. Denn in diesem Fall könnte eine unberechtigte Benachteiligung des Mieters gegeben sein, was die Vereinbarung unwirksam macht.
Schäden am Parkett: Haftung nur zum Zeitwert und bei Abnutzung über den normalen Grad hinaus
Du kannst von Deinem Mieter Schadenersatz verlangen, wenn sich bei einer Wohnungsbegehung oder der Wohnungsübergabe nach Mietende herausstellt, dass das Parkett über Normalmaß abgenutzt ist. Unabhängig davon, ob der Mieter dies fahrlässig oder gar vorsätzlich in Kauf genommen hat, ist dieser somit schadenersatzpflichtig. Kratzer, Dellen und Co., die sich im Parkett befinden, müssen dann jedoch nur zum gegenwärtigen Zeitwert erstattet werden.
Leichte Beschädigungen, die als „normale“ Abnutzungserscheinungen angesehen werden können, gelten jedoch als vertragsgemäßer Gebrauch. Gemeint sind damit oftmals Druckspuren, die kaum auffallen. Für Dich als Vermieter relevant ist der Umstand, dass die Beseitigung von Schäden im Parkett in der Regel als Instandhaltungsmaßnahme gilt – nicht als Schönheitsreparatur, die in dem Fall ja auf den Mieter umgelegt werden könnte.
Hinweis: Der Mieter muss gemäß § 538 BGB nicht für Aufgaben wie das Abschleifen oder Neuversiegeln von Parkettboden aufkommen, wenn er den Fußboden „vertragsgemäß“ gebraucht hat. Genau dieser Aspekt führt jedoch zu Auseinandersetzungen, die im Einzelfall eine gerichtliche Klärung erfordern. Es macht deshalb Sinn, Pflegeanleitungen und Co. in Bezug auf das Parkett separat zu erteilen und schriftlich festzuhalten.
Alter des Parkettbodens nimmt Einfluss auf Kostenerstattung durch den Mieter
Wie im ersten Absatz erläutert, beträgt die durchschnittliche Nutzungsdauer von Parkett in etwa zwölf Jahre – je nachdem, welches Gericht geurteilt hat. Es kommt daher bei Schadenersatzansprüchen, die Du gegenüber Deinem Mieter durchsetzen willst, immer auch auf das Alter des Fußbodens an. Eine Neuversiegelung bzw. ein Abschleifen von Parkett und Laminat ist daher in der Regel alle zehn bis 15 Jahre nötig. Der Mieter muss dann bei entsprechend altem Parkett auch nur einen verhältnismäßig kleinen Anteil der Kosten tragen. Umgekehrt ist der Schadensersatz umso höher, desto jünger der Parkettboden in der Mietwohnung ist.
Unser Tipp: Der Gebrauch eines Übergabeprotokolls sichert Deine Rechte als Vermieter, sollte es im Schadensfall zu unterschiedlichen Rechtsauffassungen kommen. Es empfiehlt sich hier eine Beschreibung des Zustands ebenso wie eine Dokumentation durch hochauflösende Fotos inkl. Zeitstempel. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach bei Auszug beispielsweise eine Neuversiegelung des Parketts durch den Mieter erfolgen soll, ist unwirksam.
