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Als Vermieter Steuern sparen: So geht´s

Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Je nach Höhe der Einnahmen und deiner individuellen Steuerklasse, kann das schon einen ordentlichen Betrag ergeben. Als Vermieter darfst du aber auch viele Kosten von der Steuer absetzen und somit deine Steuerlast senken. Wir haben für dich zusammengestellt, was du beim Versteuern deiner Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beachten solltest. 

 

Alle Einkünfte müssen versteuert werden

Achtung

Achtung

Als Vermieter von Ferienimmobilien bist du kein privater Vermieter mehr, sondern gilst als Gewerbetreibender. Dann musst du nicht nur Einkommenssteuer zahlen, sondern auch Umsatzsteuer. Eventuell kommt auch noch eine Gewerbesteuer dazu.

Sämtliche Einnahmen, die du aufgrund von Vermietung oder Verpachtung erhältst, sind Mieteinnahmen, die du versteuern musst. Die Mieteinnahmen können zum Beispiel aus der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses entstehen, aber auch durch die Untervermietung eines Zimmers. Auch die Vermietung von Ferienwohnungen, Gewerbeimmobilien, Garagen oder der Verpachtung von unbebauten Grundstücken gehört dazu.  

Nebenkosten gehören ebenfalls zu den Mieteinnahmen und müssen versteuert werden. Daher musst du bei der Steuererklärung immer die Warmmiete angeben. Da du die Nebenkosten jedoch nicht behältst, darfst du sie allerdings als Ausgaben abziehen. Einige Finanzämter erleichtern dir die Arbeit, indem sie auch nur die Angabe der Kaltmiete akzeptieren. Dann darfst du die Nebenkosten aber nicht mehr absetzen. 

 

Mieteinnahmen nach individuellem Steuersatz versteuern

Wie viel Steuern du auf die Mieteinnahmen zahlen musst, hängt von deiner Steuerklasse ab und ob du zum Beispiel verheiratet bist oder Kinder hast. Nach diesen Kriterien berechnet sich dein individueller Steuersatz, der zwischen 14 und 42 Prozent liegt. Den Spitzensteuersatz von 42 Prozent zahlst du dann, wenn deine zu versteuernden Einkünfte mehr als 62.810 Euro übersteigen. 

Auch für Vermieter gibt es einen Grundfreibetrag. Für das Jahr 2022 sind das 10.347 Euro und für 2023 10.908 Euro. Für den Freibetrag werden alle Einkünfte (also sowohl dein Gehalt als auch die Mieteinnahmen) zusammengerechnet. Kommt eine geringere Summe zusammen, musst du keine Steuern zahlen. 

 

Werbungskosten von der Steuer absetzen

Um deine Einkünfte möglichst gering zu halten und damit deinen Steuersatz zu verringern, kannst du einige Kosten von der Steuer absetzen. Alle Kosten, die rund um die Vermietung entstehen, zählen zu den sogenannten Werbungskosten. 

Achtung

Achtung

Renovierst du deine Immobilie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf, sollten die Kosten nicht höher als 15 Prozent des Kaufpreises sein. Andernfalls gelten die Kosten als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand. Anschaffungskosten darfst du nicht von der Steuer absetzen, sondern musst sie über die nächsten 50 Jahre abschreiben. 

Das sind zum Beispiel: 

  • Nebenkosten (Hausnebenkosten, Heizkosten, Wasserversorgung, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Immobilieninserate, Maklerprovisionen, Kontoführungsgebühren, Fahrtkosten, Kosten für Anwälte, Steuerberater und Verwalter, Mitgliedsbeiträge in Eigentümervereinen, sowie Büromaterial und Anschaffungskosten für Möbel) 
  • Kosten für Fortbildungen (Kosten für den Kurs, Übernachtungen, Verpflegungsaufwand, etc.) 
  • Kreditzinsen 
  • Geldbeschaffungskosten (zum Beispiel: Gebühren für den Eintrag der Grundschuld und die Grundschuldbestellung beim Notar, Bankgebühren, Bereitstellungszinsen, Fahrtkosten zur Bank, Porto für Schriftverkehr mit der Bank, Kosten für Beglaubigungen, Gebühren für das Löschen der Grundschuldeinträge) 
  • Erhaltungsaufwendungen (Kosten für Instandhaltungen, Erneuerungen oder Modernisierungen) 

Erhaltungsaufwendungen darfst du entweder sofort absetzen oder gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Welche Version für dich besser ist, berechnest du am besten mit deinem Steuerberater. 

Die Ausgaben setzt du nach dem Zu- und Abflussprinzip ab – also immer in dem Jahr ab, in dem du sie gezahlt hast. Hebe alle Belege sorgfältig auf. Denn sie dienen dem Finanzamt als Nachweis. Nutze dafür die praktische Dokumentenablage in deinem Vermietet.de Account. So hast du alle Rechnungen und Belege übersichtlich an einem Ort gespeichert und hast immer und überall Zugriff darauf. 

 

Steuervorteile durch Abschreibung 

Vermietete Gebäude verlieren im Laufe der Jahre an Wert. Dabei wird von einer Nutzbarkeit von 50 Jahren ausgegangen. Diesen Wertverlust kannst du mit zwei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben – sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Dazu gehören auch Grunderwerbskosten und Notargebühren.  

Du darfst allerdings nur den Kaufpreis für das Gebäude nicht aber für das Grundstück abschreiben. Das liegt daran, dass Grund- und Bodenwerte keiner Wertminderung unterliegen. Am besten ist es, wenn der Kaufvertrag den Preis für das Grundstück und den Preis für das Gebäude einzeln ausweist. Ist das nicht der Fall, stellt dir das Bundesfinanzministerium (BMF) eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Mit dieser kannst du den Kaufpreisanteil für das Gebäude bestimmen. 

 

Verluste können sich lohnen

Hast du in einem Jahr besonders viele Einkünfte erwirtschaftet, erhöht das deine Steuerlast. Dann kann es sich lohnen, eine höhere Summe in deine Immobilie zu investieren – zum Beispiel durch vorgezogene Renovierungen oder Vorauszahlungen an Versorger. Unter Umständen erzielst du dann sogar einen Verlust, der dein zu versteuerndes Gesamteinkommen deutlich reduziert. 

Beachten solltest du dabei aber, nicht dauerhaft Verluste anzugeben. Stuft das Finanzamt deine Vermietertätigkeit als „Liebhaberei“ ein (also ohne Einkünfteerzielungsabsicht) werden steuerliche Verluste nicht anerkannt. 

 

Verlust durch Vermietung an Angehörige 

Um einen Verlust zu erzielen, kann die verbilligte Vermietung an Angehörige eine Alternative sein. Wichtig ist, dass die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Mehr zu dem Thema findest du in unserem Artikel “Vermietung an Angehörige”. 

 

Das ist bei Leerstand zu beachten 

Steht deine Immobilie kurzeitig leer, ist das kein Problem. Findest du jedoch über einen längeren Zeitraum keinen Mieter, könnte das Finanzamt davon ausgehen, dass du mit dem Objekt keine Einkünfte erzielen willst. Dann gilt es zu beweisen, dass du trotz größerer Bemühungen erfolglos gesucht hast. 

Als Belege kommen Rechnungen für Immobilienanzeigen oder auch Makleraufträge in Frage. Im Zweifelsfall kann das Finanzamt dich dazu verdonnern, den Zustand der Wohnung “vermietbarer” zu machen. Dann musst du in umfangreiche Renovierungen oder bauliche Veränderungen investieren. 

 

Mieteinnahmen in die Anlage V eintragen

Für die Versteuerung der Mieteinnahmen benötigst du ein spezielles Formular als Teil deiner Steuererklärung: die sogenannte Anlage V (Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung). Hier trägst du alle Ein- und Ausgaben zusammen. 

Vermietet.de hilft dir bei der Vorbereitung deiner Steuererklärung, indem alle relevanten Posten aus dem zu versteuernden Jahr automatisch für dich zusammengestellt werden. Das System zieht sich die Daten aus deinem Vermietet.de Account. Du musst sie nur noch in deine Steuererklärung übertragen. 

 

Extra Tipp zum Steuersparen als Vermieter: Besitzerwechsel 

Befindet sich eine Immobilie zehn Jahre in deinem Bestand, ist ein Besitzerwechsel ratsam – besonders innerhalb der Familie. Überträgst du das Objekt an deinen Ehepartner, wechselt zwar der Besitzer, wird aber weiterhin in der gleichen Steuererklärung abgeschrieben. Dann jedoch mit der höheren Abschreibung auf den Kaufpreis.