Steuererklärung: Was kannst Du absetzen?

Am 31. Oktober 2021 endet die Frist für die Abgabe der Steuererklärung 2020. Du kannst jetzt direkt aus Vermietet.de die relevanten Steuerdaten und viele Deiner Kosten automatisch in die Anlage V übertragen.

Als Vermieter erzielst Du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Du bei Deiner jährlichen Einkommensteuerklärung angeben musst. Das Gute dabei ist: Immobilien gehören zu der einzigen Anlageklasse, bei denen Du mit dem Verursachen von Kosten Deine Steuerlast mindern kannst.

Wir haben deshalb zur Abgabefrist für die Steuererklärung 2020 einige der wichtigsten steuerrelevanten Kosten für Dich als Vermieter zusammengestellt. Bei der oft komplizierten Steuergesetzgebung steckt der Teufel im Detail. Deshalb solltest Du immer auch Deinen Steuerberater befragen.

Tipp: Mit Vermietet.de kannst Du für Deine Steuererklärung 2020 erstmals alle steuerrelevanten Daten automatisch in die Anlage V übertragen. Zusätzlich erhältst Du eine Checkliste, viele Tipps, Erläuterungen und Weblinks zu den wichtigsten Gesetzen.

Du kannst so die Anlage V für Deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung optimal vorbereiten. Dein Steuerberater hat weniger Arbeit und muss nur noch alles checken. Einer lohnenden Erstattung steht nichts mehr im Wege.

Zins- und Kaufkosten

Nicht nur die Zinsen für Dein Darlehen bei der Bank, auch die Nebenkosten für den Erwerb Deiner Immobilie wie die Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer kannst Du steuerlich absetzen. Voraussetzung ist, Du vermietest Deine Wohnung. Für Eigennutzer gilt diese Regelung nicht.

Vermietet.de Basic Paket

Vermietet.de ist für Dich in vielen Grundfunktionen kostenlos. Erst mit dem Vermietet.de Basic Paket zahlst Du abhängig von der Anzahl Deiner vermieteten Einheiten eine monatliche Gebühr, die Du vollständig als Softwarekosten bei der Steuer angeben kannst. Mit dem Basic Paket kannst Du den Funktionsumfang von Vermietet.de erweitern und dann auch die Nebenkosten von Mehrfamilienhäusern abrechnen. Mit dem Paket erhältst Du außerdem unseren Mietvertrag und viele weitere rechtssichere Dokumentenvorlagen.

Fahrt- und Reisekosten

Fährst Du für eine Wohnungsübergabe oder zur Abnahme von Renovierungsarbeiten zu Deiner Immobilie, kannst Du die Fahrtkosten bei der Steuer angeben. Bei Fahrt mit dem Auto sind das 30 Cent je Kilometer für Hin- und Rückfahrt.

Übrige Werbungskosten

Dazu zählen Bürokosten, Telefon, Schreibwaren, Mietverträge, Inserate, Fortbildung, Beiträge für Haus- und Grundbesitzerverein, Kontoführungskosten, Verwalterkosten, Dein Arbeitszimmer, wenn Du das für die Immobilienverwaltung nutzt.

Gartengeräte

Gehört zu Deiner Immobilie ein Garten, kannst Du Rasenmäher, Gartengeräte oder Heckenschere bei der Steuer angeben. Bei einem Preis von bis zu 952 Euro kannst Du diese Ausgaben sofort abschreiben. Ansonsten verteilt sich die Abschreibung über neun Jahre.

Gebäudeabschreibung

Den größten Posten macht über die Jahre die Abschreibung des Gebäudes aus. Jähr­lich können Vermieter zwei Prozent der Kosten für die Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes abschreiben. Liegt das Baujahr vor 1925, sind es 2,5 Prozent. Du kannst nur den Gebäudewert abschreiben, nicht den Grund- und Bodenwert. Deshalb solltest Du beim Erwerb Deiner Immobilien im Notarvertrag beide Werte einzeln aufführen.

Herstellungs- versus Erhaltungsaufwand

Bei deinen Modernisierungs- und Instanthaltungsmaßnahmen musst Du zwischen den Herstellungs- und Erhaltungsaufwand unterscheiden. Den Erhaltungsaufwand kannst Du als Werbungskosten sofort abziehen oder alternativ auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Dazu gehören Austausch von Fenster, Türen, Heizung oder ein neues Dach.

Wird das Haus verbessert zum Beispiel durch den Einbau eines zusätzlichen Badezimmers oder den Ausbau des Dachgeschosses, dann gilt das als Herstellungsaufwand. Dieser lässt sich nur über mehrere Jahre verteilt abschreiben.

Sonderabschreibung Mietwohnungen

Mit der in § 7b Einkommensteuergesetz festgelegten Sonderabschreibung dürfen Bauherrn bei der Schaffung von Mietwohnungen durch Neubau oder im Bestand eine Sonderabschreibung in Anspruch nehmen. Die Baumaßnahmen müssen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 begonnen werden. Die Förderung ist befristet, damit private Bauherren jetzt und nicht später bauen. Die Obergrenze bei den Baukosten darf 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Sonderabschreibung gilt nur für Wohnungen, die in neun Folgejahren vermietet werden.

Einbauküche

Einbauküchen kannst Du nicht mehr wie früher sofort als Werbungskosten absetzen. Nach einem Urteil im Jahr 2016 werden diese als einheitliches Wirtschaftsgut aufgefasst, welches zur Immobilie dazu gehört. Du musst deshalb nun die Küche über eine Nutzungsdauer von zehn Jahren abschreiben. Werden Spüle und Herd einzeln ersetzt, gilt das als Erhaltungsaufwand. Den kannst Du dann in voller Höhe als Werbungskosten absetzen.

Verluste

Wenn Du ein hohes zu versteuerndes Einkommen hast, kannst Du die Verluste mit deinem übrigen steuerpflichtigen Einkommen verrechnen. Du musst nur aufpassen, dass Du die Verluste nicht unbegrenzt hoch ansetzt. Auch wenn Du die Wohnung selbst als Ferienwohnung nutzt, kannst Du entgangene Mieteinnahmen nicht einfach als Verlust verbuchen. Für das Finanzamt musst Du für Deine Vermietung eine „Einkünfteerzielungsabsicht“ nachweisen, sonst gilt das als „Liebhaberei“.

Steuerentlastung für günstigen Wohnraum

Nach der bisherigen Regelung durften Vermieter ihre Instandhaltungskosten nicht mehr absetzen, wenn sie ihre Wohnung um 66 Prozent unter dem Mietspiegel vermieten. Um Vermieter von günstigem Wohnraum nicht zu bestrafen, hat der Gesetzgeber ab 2021 die Grenze auf 50 Prozent des Mietspiegels herabgesetzt. Die Untergrenze bleibt bestehen, damit Vermieter nicht an Familienmitglieder oder andere besonders günstig vermieten und dabei Steuervorteile genießen.