Von einem Kaufvertrag beim Immobilienerwerb zurückzutreten ist nicht einfach. Dabei kann der Käufer die bereits geleistete Maklerprovision und ebenso die Grundsteuer nur dann zurückfordern, wenn eine „arglistige Täuschung“ vorliegt.
Beim Erwerb einer Immobilie beauftragt der Käufer oft einen Makler, um die gewünschte Wohnung oder das passende Haus zu finden. Manchmal kommt es nach Abschluss des Kaufvertrages zu Problemen und die Parteien treten vom Vertrag zurück. Sind die Maklerprovision und die Grundsteuer bereits bezahlt, entsteht häufig Streit über die Rückerstattung dieser Kosten.
Grundsätzlich ist die Provisionszahlung an den Makler auch fällig, wenn die beteiligten Parteien beim Immobilienerwerb von einem bereits unterzeichneten Kaufvertrag wieder zurücktreten. Kommt beispielsweise der Kaufvertrag nicht zu Stande, weil die Finanzierung scheitert, ist die Maklerprovision nach einem Urteil des Landgerichts Bremen trotzdem fällig (LG Bremen, Urteil vom 16. September 2015, Az. 9 O 755/14).
Fachkundige juristische Beratung erforderlich
Die Rückabwicklung eines Kaufvertrages ist nicht ganz einfach und sollte immer von einem fachkundigen Juristen begleitet werden. Die meisten Verträge beinhalten einen Haftungsausschluss. Damit wird geregelt, dass der Käufer die Immobilie wie besichtigt samt vorhandener Schäden oder Mängel übernimmt.
Das bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer unsichtbare Mängel oder Schäden des Gebäudes einfach verschweigen darf. Auf verdeckte Schäden sollte der Verkäufer von sich aus hinweisen, sonst droht ihm eine Klage wegen arglistiger Täuschung. Das hat die Rückabwicklung des Kaufvertrages zur Folge.
Mängel können zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden sein, Hauschwamm, das Vorhandensein von Asbest und anderen gesundheitsgefährdenden Schadstoffen oder nicht genehmigte Anbauten. Mängelrechte verjähren innerhalb von fünf Jahren nach der Übergabe der Wohnung. Die Verjährungsfrist für die Arglist beträgt drei Jahre.
Tauchen Schäden an der Immobilie auf, dann stehen dem Käufer Gewährleistungsrechte zu. So kann er die Beseitigung der Schäden innerhalb einer Frist einfordern, ebenso kann er den Kaufpreis rückwirkend mindern. Sind dem Käufer Schäden entstanden – etwa der Ausfall von Mietzahlungen – dann hat er gegebenenfalls Anspruch auf Schadensersatz.
Aufklärungspflicht des Verkäufers
Der Verkäufer hat eine Aufklärungspflicht, wenn eine konkrete Nachfrage seitens des Käufers erfolgt. Der Kaufinteressent könnte zum Beispiel die Frage stellen, ob die Dachziegel erneuert sind oder eine Modernisierung der Heizungsanlage erfolgt ist. Der Käufer ist dann verpflichtet, richtig und wahrheitsgemäß zu antworten. Dabei bewerten die Gerichte ebenso die verharmlosende Beschreibung von Mängeln oder deren Beschönigung als arglistige Täuschung. Offensichtlich liegt eine Täuschung vor, wenn zum Beispiel der Schimmel kurz vor der Besichtigung einfach überstrichen wurde. Bei mehreren Verkäufern, zum Beispiel einer Erbengemeinschaft oder Eheleuten, reicht es aus, dass ein Verkäufer eine arglistige Täuschung verübt.
Maklerprovision und Grundsteuer zurückfordern
Sollte wegen nachweisbarer Arglist die Rückabwicklung des Kaufvertrages erfolgen, dann kann der Käufer bereits gezahlte Maklerprovision zurückfordern. Das gilt auch für die Grundsteuer, die an das Finanzamt gezahlt wurde. Ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 24. September 2021 (V ZR 272/19) gibt Aufschluss darüber, von wem der Käufer die Aufwendungen in Zusammenhang mit dem Kauf einfordern kann. Grundsätzlich hat er dem Urteil zur Folge die Wahl. Er kann die Provision direkt vom Makler zurückfordern, ebenso die Grundsteuer vom Finanzamt. Der Immobilienerwerber kann aber auch beide Positionen vom Verkäufer einfordern. Dafür muss er seine Erstattungsansprüche gegenüber Makler und Finanzamt an den Verkäufer abtreten. Grundsätzlich ist es von Vorteil, die Erstattungsansprüche abzutreten. Dann liegt die Durchsetzung der Forderungen und das damit verbundene Risiko beim Verkäufer.
