Wohnungsübergabe – so machst Du es richtig

Bei der Wohnungsübergabe sollten Vermieter auf einige Dinge achten. In welchem Zustand muss die Wohnung übergeben werden? Was passieren mit Kaution und Nebenkostennachzahlungen? Ist ein Übergabeprotokoll Pflicht? Wir zeigen Dir hier, was Du wissen musst!

 

Wohnungsübergabe nur mit Übergabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll ist das A und O beim Mieterwechsel. Denn damit vermeiden Mieter und Vermieter beim Ein- und Auszug Unzufriedenheit und nachhaltige Probleme.

Die gründliche Dokumentation ist wichtig, um ein gesundes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter sicherzustellen und für klare Fronten zu sorgen. Einerseits schützt sie den Mieter gegen ungerechtfertigte Ansprüche, aber auch der Vermieter hat nach der Wohnungsübergabe mit dem Wohnungsabnahmeprotokoll ein Beweismittel in der Hand, um Forderungen bei Schäden zu rechtfertigen. Eine Wohnungsübergabe kostet Zeit, doch die sollten sich beide Parteien auf jeden Fall nehmen.

Übernimmt der Mieter eine beschädigte Wohnung und hat dies vorab nicht dokumentiert, steht er als Schuldiger da. Umgekehrt kann der Vermieter später einen neuen Schaden nur schwer beweisen, wenn er den Zustand der Wohnung nicht schon bei Einzug protokolliert hat. Es ist eine Urkunde, die Beweiskraft vor dem Gericht hat.

 

Pflicht im Vermietungsprozess: die Wohnungsübergabe

Du solltest auf jeden Fall sicherstellen, dass Dein Mieter pünktlich zu Beginn des Mietvertrages in die Wohnung ziehen kann. Sagst Du etwa einen Übergabetermin nicht ab, musst Du die Mehrkosten beim Umzug übernehmen, wenn der Mieter mit seinen sieben Sachen vor verschlossener Tür steht und der Einzug sich um einige Tage verzögert.

Im gleichen Fall muss auch ein Mieter dafür Sorge tragen, dass Du Dein Eigentum spätestens am letzten Tag der Mietzeit zurück erhältst. Fällt dieser Tag auf einen Sonn- oder Feiertag, darf die Übergabe auch am darauffolgenden Werktag stattfinden. Solltest Du die Wohnung jedoch nicht rechtzeitig zurückerhalten, kannst Du vom Mieter Schadensersatz in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete fordern (§ 546a BGB)

 

Wer sollte dabei sein?

Meist sind Vermieter und Mieter bei der Wohnungsübergabe anwesend. Doch es geht auch anders: Bevollmächtigte können den Mieter bei der Übergabe vertreten. Auch Du kannst jemand anderen mit der Übergabe beauftragen, zum Beispiel Deinen Hausverwalter oder Makler. Doch dieser Person solltest Du voll vertrauen. Denn macht der Verwalter beim Wohnungsübergabeprotokoll einen Fehler, musst Du als Vermieter in der Regel für dessen Fehler geradestehen, auch wenn man seinen Verwalter in den meisten Fällen später zur Verantwortung ziehen kann.

Zusätzlich kann es hilfreich sein, eine neutrale Person zur Wohnungsübergabe zu bitten, die die Wohnung auf Schäden überprüft und das Wohnungsübergabeprotokoll als Zeuge mit unterschreibt.

Am Tag der Wohnungsübergabe solltet Ihr gemeinsam Raum für Raum besichtigen, am besten bei Tageslicht. Plant dafür genügend Zeit ein.

 

Was ins Wohnungsübergabeprotokoll gehört

Es gibt keine rechtlichen Vorgaben, wie ein Wohnungsübergabeprotokoll auszusehen hat. Es stellt eine umfangreiche Bestandsaufnahme der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe dar und hält fest, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug war und in welchem beim Auszug, welche Schäden bereits vorlagen und welche nicht. Experten empfehlen aber, auf jeden Fall folgende Inhalte aufzunehmen:

 

  • Name und Adresse des Mieters und Vermieters sowie gegebenenfalls von Zeugen – übrigens: auch der Makler kann Zeuge sein
  • Anschrift der Wohnung
  • Datum der Übergabe, des Einzugs beziehungsweise des Auszugs und der letzten Renovierung
  • Zählerstände von Gas, Wasser und Strom
  • Inhalt des Heizöltanks, falls vorhanden
  • Schlüsselübergabe: Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel, zum Beispiel Haustür- und Wohnungsschlüssel, sowie Briefkasten- und Kellerschlüssel
  • Alle vorhandenen Mängel und Schäden – gesprungene Fliesen, Kratzer im Parkett, abgeplatzter Lack an der Tür, fehlende Sockelleisten usw.
  • Sind Räume in einwandfreiem Zustand und werden besenrein übergeben, sollte auch das erwähnt werden.
  • Auch Absprachen über noch anstehende Reparaturen gehören ins Protokoll.

 

Im Übergabeprotokoll werden am besten alle Räume einzeln benannt und vorhandene Mängel so genau wie möglich beschrieben. Zum Beispiel: „An der Innenseite der Küchentür platzt Farbe ab“. Je genauer die Beschreibung ist, desto mehr Beweiskraft hat das Dokument. Sind sich Mieter und Vermieter nicht einig wegen eines Schadens, sollten sie ihn dennoch zusammen mit ihren unterschiedlichen Meinungen ins Übergabeprotokoll eintragen.

 

In welchem Zustand die Wohnung sein sollte

Die Wohnung muss besenrein übergeben werden – nicht nur, wenn es so im Mietvertrag steht. Dies lässt sich aus der gesetzlichen Pflicht zur Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand ableiten (§ 546 BGB Absatz 1). Damit die Wohnung „besenrein“ ist, müssen grobe Verschmutzungen beseitigt werden. Dazu gehört laut Rechtsprechung:

 

  • Bei Teppichböden muss grober Schmutz durch Staubsaugen entfernt werden.
  • Räume mit Fliesen, Parkett oder Laminat müssen ordentlich ausgefegt werden.
  • Spinnweben in Wohnung und mitvermieteten Kellerräumen müssen entfernt werden.
  • Fenster müssen nur geputzt werden, wenn darauf grobe Verschmutzungen sind.
  • Kalkablagerungen und Schmierschichten – etwa in Küche oder Bad – müssen entfernt werden.
  • Essensreste müssen aus der Küche entfernt werden.
  • Im mitvermieteten Kühlschrank dürfen keine Lebensmittel mehr sein.
  • Aber: Steht im Mietvertrag, dass die Wohnung „sorgfältig gereinigt“ oder in „sauberem Zustand“ zu übergeben ist, so ist auch diese Vereinbarung wirksam.

 

Schönheitsreparaturen

Beim Renovieren gilt: Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er auch selbst wieder beseitigen. Bei Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren kommt’s drauf an: Die Wohnung muss renoviert übergeben werden und die Renovierungsklausel im Mietvertrag gültig sein, damit der Mieter zu diesen Renovierungsarbeiten verpflichtet ist.

 

Zu den Schönheitsreparaturen zählen:

  • Wände streichen oder tapezieren
  • Decken streichen oder tapezieren
  • Türen streichen im Innenbereich
  • Fenster streichen im Innenbereich
  • Heizkörper streichen oder lackieren
  • Dübel entfernen
  • Übermäßig viele Bohrlöcher spachteln

 

Zu den Schönheitsreparaturen zählen nicht:

  • Türen streichen im Außenbereich
  • Fenster streichen im Außenbereich
  • Heizkörper reparieren
  • Dielen oder Parkett abschleifen
  • Sanitäreinrichtungen austauschen
  • Elektroinstallation erneuern
  • Keller renovieren

 

Werden im Mietvertrag starre Fristen gesetzt, wann eine Wohnung zu renovieren ist, ist dies laut Bundesgerichtshof nicht zulässig. Besser ist es, wenn die Fristen flexibel vorgegeben sind und dem Mieter als Orientierungshilfe dienen. Zum Beispiel so:

 

  • Küche, Bad, Dusche: 3-5 Jahre
  • Wohnräume, Schlafräume und Flur: 5-8 Jahre
  • übrige Nebenräume: 7-10 Jahre

 

Hat der Mieter erst vor kurzem renoviert, muss er das zum Auszug nicht noch einmal machen. Anders sieht es aus, wenn der Mieter sehr auffällige Farben oder Tapeten benutzt hat. Dann muss der Zustand zu Vertragsbeginn wieder hergestellt werden. Das gilt übrigens auch für bauliche Veränderungen, wie zum Beispiel der Einbau von Hochbetten, Laminat oder einer Einbauküche.

 

Unser Tipp: Nutzt Du die Mietvertragsvorlage von Vermietet.de, bist Du auf der sicheren Seite. Diese ist immer auf dem neuesten Stand, sodass Du keine Sorge vor unzulässigen Klauseln haben musst.

Worauf bei der Wohnungsübergabe zu achten ist

Abgesehen davon, ob die Wohnung im richtigen Zustand ist, sollten alle Parteien auf weitere Dinge achten:

 

  • Zählerstände ablesen: An Wasseruhren, Gas- und Stromzählern
  • Sind alle Schlüssel vorhanden?
  • Wände und Decken prüfen: Sind feuchte Stellen, Wasserflecken oder Schimmel zu erkennen?
  • Tapete und Anstrich untersuchen: Sind die Wände neu gestrichen? Gibt es viele Bohrlöcher?
  • Fußboden begutachten: Sind Kratzer im Parkett oder Flecken auf dem Teppich? Hat der Fußboden Dellen? Fehlen Fußbodenleisten?
  • Fenster und Türen auf- und zumachen: Lassen sie sich gut schließen? Sind die Fenster dicht? Sind alle Schlösser intakt?
  • Wasserhähne aufdrehen, Klo spülen: Läuft das Wasser einwandfrei?
  • Mitvermietete elektrische Geräte testen – zum Beispiel den Herd in der Einbauküche: Sind alle Geräte voll funktionsfähig?
  • An den Einbauten rütteln: Sind Waschbecken, Kloschüssel, Badewanne, Spüle, Abflüsse fest verbaut? Sind Stücke abgeschlagen oder Risse zu sehen?
  • Heizung aufdrehen: Wird die Heizung warm?
  • Treppenhaus nicht vergessen: Eventuell sind Schäden beim Auszug entstanden
  • Dachboden und Keller überprüfen: Gibt es zum Beispiel Spuren von vergangenen Wasserschäden?

 

Werden Schäden entdeckt oder entspricht die Wohnung nicht dem vertraglich vereinbarten beziehungsweise gesetzlich vorgeschriebenen Zustand, sollte dies im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden.

 

Fotos sind wichtige Beweise

Etwaige Schäden solltest Du mit Fotos dokumentieren. In der Regel erkennen Gerichte solche Bilder als Beweis an. Festhalten solltet Ihr beispielsweise Schäden an Fliesen, Armaturen und der Einbauküche, aber auch Feuchtigkeitsschäden, tiefe Kratzer im Parkett oder gebrochenes Glas.

 

Wichtig: Je ein Übergabeprotokoll für jeden

„So habe ich das nicht unterschrieben.“ Wenn nach der Wohnungsübergabe nicht beide Parteien eine Abschrift des Protokolls bekommen, kann das zum Problem werden. Der Vermieter könnte theoretisch im Nachhinein etwas in das Protokoll schreiben – oder der Mieter das behaupten. Deshalb muss das Übergabeprotokoll stets in zweifacher Ausfertigung vorliegen.

Sowohl Mieter als auch Vermieter unterschreiben am Ende des Termins das Protokoll. Ein Exemplar bekommt der Mieter, das andere bekommst Du. Ist die Wohnung beschädigt, so sollten die Mängel zeitnah behoben werden, um Mietminderungen vorzubeugen und das Verhältnis nicht nachhaltig zu schädigen.

 

Nach der Wohnungsübergabe: Kaution nicht vergessen!

Sind nach dem Auszug des Mieters noch Forderungen offen, zum Beispiel wegen Mietrückständen oder nicht geleisteten Schönheitsreparaturen, kannst Du die Kosten von der Kaution abziehen. Sofern der Mieter jedoch keine Zahlungen mehr an Dich leisten muss, bist Du verpflichtet, die komplette Kaution inklusive Zinsen zurückzugeben.

Eine Frist, bis wann die Rückzahlung der Kaution zu erfolgen hat, gibt es nicht. Viele Vermieter behalten sie ein, bis die Nebenkostenabrechnung erstellt wurde und eventuell fällige Nachzahlungen beglichen sind.

Übrigens: Das “Abwohnen” der Kaution durch den Mieter ist nicht zulässig. Die Kaution dient der Absicherung des Vermieters, zum Beispiel falls nach dem Auszug vom Mieter verschuldete Schäden repariert werden müssen. Der Mieter muss also auch während der Kündigungsfrist die Miete weiter an Dich überweisen.

Kein Anspruch auf Zwischenabrechnung

Viele Mieter verlangen nach dem Auszug eine Zwischenabrechnung vom Vermieter. Laut § 556 Abs. 3 BGB hast Du jedoch bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes Zeit die Abrechnung zu erstellen. Das gilt auch beim Auszug des Mieters.

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