Möbliertes Wohnen: Was ist gesetzlich erlaubt?

Möbliertes Wohnen ist einer der interessantesten aktuellen Trends in der Vermietung. Der Gesetzgeber hat einen engen gesetzlichen Rahmen gesteckt, den wir hier erläutern.

In Kürze

  • Möblierte Ferienwohnungen bedürfen einer behördlich genehmigten Nutzungsänderung
  • Zweckentfremdungsgebot beachten
  • Vermeidung von Vermietung als Gewerbe
  • Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Auf dem Vermietungsmarkt hat sich in den letzten Jahren eine verstärkte Nachfrage nach möblierten Wohnungen entwickelt. Dabei sind verschiedene Formen der Vermietung entstanden, die es zu unterscheiden gilt. Zu den bekanntesten und erfolgreichsten Formen des möblierten Wohnens gehört die Vermietung über Portale wie Airbnb, Wimdu, Casamundo und Fewo-direkt.

Auf diesen Portalen bieten Eigentümer Ferienwohnungen an. Zielgruppe sind Touristen, die eine Unterkunft suchen und dabei nicht in ein Hotel wollen. Auch Geschäftsreisende buchen mittlerweile über diese Portale ein Zimmer für den Aufenthalt in einer Stadt, wenn sie zum Beispiel eine Messe besuchen.

Auf den Portalen für Ferienwohnungen inserieren nicht nur Wohnungseigentümer, sondern auch Mieter. Diese wollen ihre Wohnung teilweise oder komplett an Feriengäste vermieten, um sich so ein Zusatzeinkommen zu verschaffen. Für diese Art der Untervermietung an Touristen muss der Mieter Dich als Vermieter um Erlaubnis fragen und diese schriftlich einholen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil 2014 so entschieden.

Tipp

Tipp

Du kannst auf Vermietet.de auch ein Mietverhältnis anlegen und dabei die beim möblierten Wohnen übliche Pauschalmiete wählen. Dann sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten. Du musst gut kalkulieren, weil Du bei der All-in Miete die Betriebs- und Heizkostenkosten selber trägst und nicht noch zusätzlich über die Nebenkostenabrechnung umlegen kannst.

Wann gilt die Vermietung von möblierten Wohnungen als Gewerbe?

Grundsätzlich musst Du eine Nutzungsänderung für Deine Wohnung oder Dein Gebäude beantragen, wenn Du diese an Feriengäste vermieten willst. In vielen Metropolen wird diese Nutzungsänderung nicht ohne weiteres erteilt. Du musst dann baurechtliche Auflagen erfüllen. Ebenso wird Deine Vermietung an Feriengäste in vielen Fällen als Gewerbetätigkeit angesehen. Das bedeutet weitere Pflichten, wie zum Beispiel die Mitgliedschaft in der IHK oder unter Umständen die Buchhaltungs- und Bilanzierungspflicht. Ab einem bestimmten Jahresumsatz zahlst Du auch Umsatzsteuer. Betreibst Du die Vermietung gewerblich, hat der Mieter auch ein 14-tägiges Rücktrittsrecht. Anzeichen, die das Finanzamt als Gewerbetätigkeit wertet, sind folgende:

  • Du hast viele gleich eingerichtete Wohnungen wie in einem Apart-Hotel
  • Du beschäftigst Personal
  • Du betreibst aktiv Werbung für Deine Vermietung
  • Du bietest Zusatzleistungen an wie zum Beispiel Frühstück
  • Du hast häufige Mieterwechsel, tage- oder wochenweise
  • Du berechnest die Miete tageweise 

Zweckentfremdungsverbot beim möblierten Wohnen

Die Nutzung von Mietwohnungen als Ferienwohnungen ist sehr stark in die Kritik geraten. Viele Städte befürchten, dass damit dem äußerst angespannten Wohnungsmarkt noch mehr Wohnraum entzogen wird. Deshalb haben die Städte und Gemeinden zusätzlich zu der Nutzungsänderung mit dem Zweckentfremdungsverbot einen weiteren strengen gesetzlichen Rahmen geschaffen, in dem die Vermietung einer Wohnung als möblierte Ferienwohnung überhaupt noch möglich ist.

Die genauen Rahmenbedingungen für die Vermietung an Touristen über Portale wie Airbnb ist in Deutschland von Stadt zu Stadt unterschiedlich geregelt. In Köln zum Beispiel ist jede Form der Zweckentfremdung von Wohnraum genehmigungspflichtig. Als Vermieter musst Du Dich bei der Stadt registrieren und darfst Deine Wohnungen maximal 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung anbieten. Studenten dürfen ihre Wohnung etwas länger – maximal 180 Tage im Jahr – untervermieten.

In Berlin braucht der Vermieter nur dann eine behördliche Genehmigung, wenn er mehr als 50 Prozent der Wohnung an Feriengäste zeitlich begrenzt untervermietet. Die genauen Bestimmungen für die Vermietung über Airbnb und andere Portale für Ferienwohnungen gilt es jeweils in Deiner Gemeinde oder Stadt zu erfragen.

Wohnen auf Zeit vs. Ferienwohnungen

Beim möblierten Wohnen ist die Vermietung von Ferienwohnungen über die einschlägigen Portale zu unterscheiden vom Wohnen auf Zeit. Möblierte Wohnungen werden auch für einen begrenzten Zeitraum vermietet. Oft gehört dann die „löffelfertige“ Ausstattung dazu. Dann stellt der Vermieter neben den Möbeln sogar Kochgeschirr, Handtücher und Bettwäsche. Die Mieten werden bei dieser Form der Vermietung pauschal abgerechnet. Die „All-in“ Miete enthält neben den Betriebskosten auch die Kosten für W-Lan, Strom oder spezielle Services wie Reinigung.

Grundsätzlich gilt für Dich auch bei der Vermietung einer möblierten Wohnung in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse. Damit darf die Wohnung bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Sind möblierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen?

Allerdings gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

  • Die Wohnung ist als Neubau nach dem 1.10.2014 errichtet
  • Die Wohnung wird nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet
  • Du bewohnst die Wohnung selbst und vermietest davon nur einen Teil

Hast Du eine umfangreiche Komplettsanierung der Wohnung vorgenommen, dann wird das wie ein Neubau bewertet. Als Faustregel gilt, dass der Umfang und die Kosten der Sanierung rund einem Drittel eines Neubaus entsprechen müssen.

Neben dem Neubau gibt es eine weitere Ausnahme, wo sich die Mietpreisregulierung ändert. Auch wenn Du Deine Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietest, ist die Begrenzung der Miethöhe ausgesetzt (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Tipp

Tipp

Du findest ein rechtsgültiges Formular für die Wohnungsgeberbestätigung auf Vermietet.de. Es ist wichtig dieses dem Mieter bei der Überlassung der Wohnung für den vorübergehenden Gebrauch auszuhändigen. Auch in einem klassischen Mietverhältnis musst Du diese dem Mieter innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug aushändigen.

Bei möblierten Wohnungen auf Zeit die Wohnungsgeberbestätigung ausstellen

Willst Du eine möblierte Wohnung für einen begrenzten Zeitraum vermieten, dann muss diese immer temporär den Mittelpunkt des Mieters darstellen. Das ist zum Beispiel der Fall bei Studenten. Ebenso bei Arbeitnehmern, die zum Arbeiten auf Projektbasis in eine Stadt ziehen oder in der Probezeit sind.

Wichtig ist es für den Vermieter, dem Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Damit ist der Nachweis erbracht, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.

Dazu bist Du nach dem Bundesmeldegesetz in jedem anderen Mietverhältnis ebenso verpflichtet. Innerhalb von 14 Tagen nach dem Einzug musst Du die Wohnungsgeberbestätigung dem Mieter aushändigen. Du erledigst das am besten gleich beim Einzug.

Vermittlerportale für möbliertes Wohnen

In den letzten Jahren haben sich auf dem Markt für möbliertes Wohnen auf Zeit Vermittlungsportale etabliert, ähnlich wie bei den Ferienwohnungen. Zu den bekanntesten gehören zum Beispiel wunderflats oder homelike. Daneben gibt es auch zahlreiche Makler, die sich auf dieses Segment spezialisiert haben.

Die Portale bieten Online-Services, wie Vertragsabwicklung und verifizieren geeignete Mieter. In manchen Fällen arbeiten sie direkt mit Unternehmen zusammen, die Wohnungen für ihre Mitarbeiter suchen. Ebenso übernehmen die Vermittler die Schaltung einer Anzeige auf Immobilienscout24. Auch bei der Gestaltung eines rechtsgültigen Mietvertrags sowie der Kalkulation der Miete erhalten Vermieter Unterstützung. Für die Vermittlung von Mietern berechnen die Portale eine Gebühr von zehn bis 15 Prozent der Monatsmiete.

Höre mal rein: In unserem Vermieterpodcast Quadratmeter mit CEO Jan Hase von wunderflats erfährst viele weitere nützliche Informationen zum Thema möbliertes Wohnen.