Mikroapartments: Trendreport sieht starkes Wachstum

Mit den Mikroapartments ist in Deutschland seit einiger Zeit eine eigene Assetklasse entstanden. Die Deutsche Immobilien Wirtschafts Gesellschaft mbH (DIWG) hat einen Trendreport veröffentlicht. Demnach erzielen Eigentümer in A-Städten mit dem möblierten Wohnen auf Zeit durchschnittliche All-In-Mieten von bis zu 31,58 Euro pro Quadratmeter.

Mikroapartments sind eine noch junge Wohnform, die sich seit einigen Jahren immer größerer Beliebtheit erfreut. Die Wohnungen weisen eine nur kleine Fläche auf und werden möbliert vermietet. Die Miete rechnet der Vermieter pauschal ab. Die All-In-Miete umfasst sämtliche Betriebskosten, oft auch Internet-Zugang, Kabel-TV oder spezielle Services wie Reinigung oder Paketannahme. Die Mietdauer ist bei Mikroapartments in der Regel deutlich kürzer als im konventionellen Mietverhältnis. Sie kann von drei Monaten bis zu einem Jahr und mehr reichen.

Das Investmentunternehmen „Deutsche Immobilien Wirtschafts Gesellschaft mbH (DIWG)“ hat im Dezember 2022 den „Trendreport Mikroappartements“ veröffentlicht. Die Autoren der Studie kommen zu dem Schluss, dass das Micro Living starkes Wachstum verzeichnet. In den A-Städten werden mit 31,58 Euro pro Quadratmeter die höchsten Erträge bei der Vermietung erzielt. Auch in B- und C-Städten zeigt der Markt großes Potenzial. Ein Hochschulstandort wie Freiburg verzeichnet für Mikroapartments Mieten von durchschnittlich 27,62 Euro pro Quadratmeter und Auslastungsquoten von 91 Prozent. Bei Neubauprojekten und in Toplagen gehören Mikroapartments derzeit zu den attraktivsten Anlageformen.

Für Investoren sind Mikroapartments vor allem eine krisenfeste Assetklasse. Interessant sind die stabilen Renditen sowie die hohe Auslastung. Gerade in Städten mit großer Wohnungsknappheit stellt das Wohnen auf kleiner Fläche für viele Menschen eine Alternative dar. Weniger Fläche bedeutet weniger Kosten fürs Wohnen. So leisten Mikroapartments auch einen Beitrag zur Entspannung der Wohnungsmärkte.

Mikroapartments
Durchschnittsmieten, Mietspannen, Auslastung, Durchschnittsgrößen. Quelle: DIWG, Initiative Micro-Living; Darstellung DIWG

Mikroapartments sind Ausdruck gesellschaftlicher Entwicklungen

Bei den Mikroapartments ist die Belegung im Vergleich zu konventionellen Mietverhältnissen oft deutlich kürzer. Diese Wohnform ist somit auch ein Ausdruck gesellschaftlicher Entwicklungen. Weder im Beruf noch in persönlichen Verhältnissen binden sich die Menschen heute so lange und eng wie zu früheren Zeiten. Vor allem junge Menschen möchten in die Welt hinaus und Erfahrungen sammeln. Das erfordert einen vermehrten Wohnungswechsel, der immer auch mit hohen Kosten verbunden ist.

Mikroapartments bieten bei der Ausstattung oft nicht nur Möblierung, sondern auch den kompletten Hausrat, einschließlich Bettwäsche und Handtücher. Der Mieter spart so nicht nur Miete aufgrund der geringen Fläche. Auch verringern sich für ihn die Kosten für den Umzug sowie die Anschaffung von Möbeln oder sogar Dingen des täglichen Gebrauchs.

Trend zu Minimalismus und weniger Besitz

Mikroapartments spiegeln den gesellschaftlichen Trend zu weniger Besitz und einem minimalistischen Life Style wider. In den Metropolen wollen die Menschen oft kein Auto besitzen. Stattdessen registrieren Sie sich bei einem Carsharing Anbieter. Beim Wohnen ist eine vergleichbare Entwicklung festzustellen. Statt sich teuer eine komplette Wohnungseinrichtung anzuschaffen, reicht es, diese zu mieten. Weniger Besitz bedeutet für viele Menschen mehr Freiheit. Traditionelle Wohnformen werden einer solchen Welt- und Lebensanschauung nicht mehr gerecht.

Mehmet Ali Korkmaz MRICS, Geschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Zu den bestimmenden Trends gehören die Urbanisierung, eine wachsende Zahl an Studenten, die Digitalisierung der Arbeitswelt, die Zunahme von Single-Haushalten sowie der steigende Anteil von Senioren.“

Unterschiedliche Zielgruppen für Mikroapartments

Bei der Vermietung von Mikroapartments ist es wichtig, die Zielgruppe zu definieren. Am Markt finden sich derzeit verschiedene Formen des möblierten Micro Living, die exakt auf die Bedürfnisse der unterschiedlichen Zielgruppen ausgerichtet sind:

  • Studenten Apartment
  • Business Apartment
  • Senioren Apartment
  • Service Apartment
  • Boarding House Apartment

Service Apartment & Boarding House Apartment – fließende Grenze zum Gastgewerbe

Zu unterscheiden ist das Micro Living von den Angeboten des Gastgewerbes oder Ferienwohnungen, wie sie auf Plattformen wie Airbnb angeboten werden. Dabei gibt es bei den Service-Apartments oder Boarding House Apartments vielfach Überschneidungen. In diesem Segment ist die Mietdauer am kürzesten. Das Angebot richtet sich an Geschäftsreisende oder Touristen, die einen längeren Aufenthalt in einer Stadt planen. Häufig umfasst das Angebot zusätzlichen Service für Concierge, Wäsche, Reinigung oder Paketannahme. Die Grenze zum Gastgewerbe ist fließend, weshalb man als Vermieter das Zweckentfremdungsverbot der Städte beachten muss. Steuerlich wird der Eigentümer bei dieser Form der Vermietung als Gewerbetreibender eingeordnet.

Business Apartments – ready to move in

Die Business Apartments richten sich an Young Professionals, Auszubildende, Geschäftsreisende. Oft werden diese Wohnungen auch als Zweitwohnsitz genutzt, wenn sich Personen in einer Stadt nur zum Arbeiten aufhalten. Der bequeme Ein- und Auszug – ready to move in – ist für diese Zielgruppe das wichtigste Motiv. Man möchte nicht mit dem Möbelwagen anrücken, sondern nur seine Koffer auspacken. Der Mieter bleibt nicht eine halbe Lebenszeit in der Wohnung. Er will deswegen keinen kompletten Hausrat anschaffen, den er dann beim Auszug wieder loswerden muss.

Gemeinschaftsflächen zum Treffen mit anderen oder zum Kochen oder Wäsche waschen sind dieser Zielgruppe weniger wichtig. Die Flächen sind bei den Business Apartments etwas größer, ab etwa 30 Quadratmeter. Die Ausstattung darf hochwertiger und individueller ausfallen. Geschäftsreisende wählen das Business Apartment oft als Alternative zum Hotel. Das Wohnen ist damit für sie deutlich günstiger. Viele möchten mehr Privatsphäre genießen und der Ödnis herkömmlicher Businesshotels entfliehen. Vor allem in den Ballungsräumen gibt es eine hohe Nachfrage nach dieser Art von Mikroapartments.

Studenten Apartment – Gemeinschaftsflächen gefragt

Studenten sind derzeit die mit Abstand größte Zielgruppe für Mikroapartments. Zwar haben in einigen Regionen Entwickler beim Neubau bereits stark in Mikroapartments für Studenten investiert. Der Bedarf ist aber immer noch riesig. Deswegen sind die Mieten in dem Segment Studentenwohnungen stark gestiegen. Durchschnittlich kosten sie 2022 knapp sechs Prozent mehr als im Vorjahr. In Berlin stiegen die Mieten für Studentenbuden sogar um 19 Prozent. Die Bundesregierung hat sich aufgrund des mangelnden Angebots von Wohnraum für Studenten und Auszubildende entschieden, den Bereich junges Wohnen zu fördern. Auch das macht neben der hohen Nachfrage ein Investment in dieses Segment interessant.

Bei den Studenten Apartments ist die Fläche kleiner als bei den anderen Formen des Micro Living, oft unter 30 Quadratmeter. Die Ausstattung spielt keine so große Rolle und darf auch einfacher sein. Wichtiger sind allerdings Gemeinschaftsflächen. Kommen junge Menschen allein in eine fremde Stadt, suchen sie Kontakt. Die Gemeinschaftsflächen zum Kochen, ein Lounge- und Meetingbereich oder eine gemeinsame Dachterrasse sorgen für Begegnung. Auch ein Supermarkt oder ein Fitnessstudio integrieren Entwickler gerne in ein Konzept für das junge Wohnen. Dem Studenten geben die Gemeinschaftsflächen das Gefühl in einer Wohngemeinschaft zu leben statt in einem anonymen Wohnhaus.

Senioren Apartments – attraktive Förderung möglich

Wir leben bekanntermaßen in einer alternden Gesellschaft. Deutschland hat mit einem Durchschnitt von 45 Jahren die älteste Bevölkerung in Europa. Experten haben ermittelt, dass um das Jahr 2035 in Deutschland 23 bis 24 Millionen Menschen leben, die mehr als 65 Jahre alt sind. Derzeit sind das noch rund 17 Millionen. Die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen wird deshalb immer höher.

60 Prozent der älteren Menschen über 60 Jahre sagen, dass ihre Wohnung zu groß ist. Oft wünschen sich ältere Menschen weniger Platz. Das bedeutet weniger Aufwand und auch weniger Kosten. Mikroapartments könnten dieses Bedürfnis bedienen. Zusätzlich können sie auch Services bieten, die den Senioren das Leben erleichtert. Auf diese Weise könnten alte Menschen länger selbstbestimmt leben und ließe sich das Altersheim vermeiden. Wie bei den Studenten Apartments sind bei den Seniorenwohnungen Gemeinschaftsflächen gefragt. Bei der Ausstattung sind die Anforderungen an das altersgerechte Wohnen wichtig. Dazu gehören die Barrierefreiheit oder Smart Home Anwendungen, die bei Mobilitätseinschränkungen helfen, das Licht einzuschalten oder die Tür zu öffnen. Auch für das altersgerechte Wohnen gibt es attraktive Förderprogrammen von staatlicher Seite.

Andreas Borutta MRICSGeschäftsführer der DIWG valuation GmbH: „Unser neuer Trendreport geht der Frage nach, wodurch sich Mikroappartements auszeichnen, welche Vorteile sie für vom Wohnraummangel betroffene Städte und deren Bewohner haben und welche Gründe für die schnelle Verbreitung eine entscheidende Rolle spielen. Zudem werden Marktdaten analysiert und die Gründe aufgezeigt, die diese Wohnform für Investoren attraktiv macht.“

Transaktionsvolumen für Mikroapartments steigt nach der Pandemie wieder deutlich

Für Investoren sind Mikroapartments derzeit eine der attraktivsten Anlageklassen. Bei einer kleinen Wohnung sind die Investitionskosten nicht so hoch. Bei Wohnungen für Studenten oder Senioren locken attraktive Förderprogramme. Mit den Kosten für Ausstattung und Möblierung lassen sich immer auch steuerliche Vorteile realisieren.

Laut der DIWG-Studie konnte im ersten Halbjahr 2022 bei den Mikroapartments ein Transaktionsvolumen von 760 Millionen Euro erreicht werden. Damit wurde der Rekordwert vor der Pandemie eingestellt. Die Vorjahreswerte steigerten sich um weitere elf Prozent. Somit erzielten die Mikroapartments das höchste Transaktionsvolumen der letzten fünf Halbjahre. Für 2023 sagt der Trendreport trotz der unsicheren politischen und wirtschaftlichen Lage ein weiteres investmentstarkes Jahr auf dem Markt fürs Mikrowohnen voraus.

Risiken beim möblierten Wohnen auf kleiner Fläche bestehen in der zunehmenden Regulierung des Marktes. Die Gemeinden halten noch stark an traditionellen Lebensentwürfen fest und versuchen den Markt für alternative, flexible Wohnformen zu regulieren. Kritiker befürchten, aufgrund der höheren Preise beim möblierten Micro Living einen verstärkten Preisdruck auf den Markt für konventionelle Mietwohnungen.

 

Mehr Aufwand und Kosten vs. attraktive Rendite

Laut aktueller Prognosen verschiedener Marktbeobachter sollen bis ins Jahr 2025 rund 50.000 neue Business- und Studenten-Apartments entstehen. Schätzungsweise befinden sich laut der DIWG-Studie über 60 Prozent der Mikroapartments in den Top-7-Städten Deutschlands.

Für den privaten Eigentümer bedeutet ein Investment in Mikroapartments deutlich mehr Aufwand und höhere Kosten für Wohnungsausstattung sowie eventuelle Services. Wer die Mehrarbeit nicht scheut und das Investment stemmen kann, der wird mit stabilen Renditen und einer hohen Auslastung belohnt. Die befristete Vermietung hat zusätzlich den Vorteil, dass damit der Vermieter den Zugriff auf seine Wohnung nicht verliert. Eigentümer können aufgrund kurzer Mietzeiten die Wohnung eher verkaufen, selbst nutzen oder das Vermietungskonzept ändern.