Beim möblierten Wohnen hast Du als Vermieter deutlich mehr Aufwand und hohe Investitionskosten. Du kannst damit aber auch Steuern sparen. Wir erklären, was Du bei den Steuern alles beachten musst.
Tipp
Damit Du die Kosten für Möblierung oder für Reparaturen bei der Steuer geltend machen kannst, musst Du diese gegenüber dem Finanzamt belegen. Das bedeutet, Du musst alle Quittungen und Rechnungen aufbewahren und die Beträge auflisten. Vermietet.de ermöglicht Dir, Dein Dokumenten- und Rechnungsmanagement komplett papierlos und digital zu erledigen. Über Deine Verwaltung und die Kachel Einnahmen/Ausgaben kannst Du Deine Rechnungen erfassen und auswerten. So behältst Du den Überblick und lässt keine Kostenposition aus, die Du bei Deiner Steuererklärung umlegen kannst.
Möchtest Du möbliert vermieten, hast Du deutlich mehr Aufwand. Das betrifft nicht nur die Arbeit, die Du aufgrund des häufigen Mieterwechsels hast. Auch musst Du Dich intensiver mit den rechtlichen Rahmenbedingungen befassen. Ein entscheidender Punkt sind dabei die Steuern.
Möbel und Ausstattung beim möblierten Wohnen von der Steuer absetzen
Vermietest Du eine Wohnung möbliert, dann tätigst Du zunächst eine höhere Investition. Du schaffst Küche, Möbel und eventuell auch eine komplette Ausstattung inklusive Kochgeschirr und Bettwäsche an.
Kosten Deine Möbel nicht mehr als 800 Euro, kannst Du diese sofort zu 100 Prozent als Werbungskosten noch im Jahr der Anschaffung bei der Steuer geltend machen. Gibst Du mehr aus, schreibst Du die Kosten für die Möblierung über mehrere Jahre ab. Die Finanzämter legen dabei die Abschreibungstabelle für die Absetzung (AfA) zugrunde, um den Zeitwert von Anlagegütern zu schätzen. Demnach kannst Du zum Beispiel die Waschmaschine oder den Kühlschrank über zehn Jahre abschreiben.
Fallen Reparaturen an den Möbeln oder Geräten an, kannst Du diese genauso umlegen wie auch alle anderen Reparaturarbeiten in der Vermietung. Wichtig ist es, die Rechnungen aufzubewahren und diese vollständig und korrekt an Dich adressiert zusammen mit der Anlage V beim Finanzamt einzureichen.
Wann wird beim möblierten Wohnen Umsatzsteuer fällig?
Als Vermieter zahlst Du auf Deine Einnahmen aus der Vermietung Einkommenssteuer (§ 21 Einkommenssteuergesetz). In der Anklage V Deiner Steuererklärung gibst Du Deine Mieteinnahmen an. Deine Tätigkeit als Vermieter bewerten die Finanzbehörden als private Vermögensverwaltung, denn Deine Immobilien gelten als Teil Deines Privatvermögens.
Davon abzugrenzen ist eine gewerbliche Tätigkeit. Bei einem Gewerbe wirst Du umsatzsteuerpflichtig, musst unter Umständen bestimmte Pflichten erfüllen wie zum Beispiel die Mitgliedschaft in der IHK oder die Buchführung.
Achtung
Wann genau die Vermietung von möblierten Wohnungen steuerpflichtig wird und was Du alles absetzen kannst, kann nicht pauschal beantwortet werden. Im Rahmen unseres Artikels können wir nur Hinweise geben. Wende Dich deshalb immer an Deinen Steuerberater, um beim möblierten Wohnen alle steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen.
Abgrenzung Vermietung vom Gewerbe
Erbringst Du neben der reinen Vermietung Zusatzleistungen, können die Finanzämter das als gewerbliche Tätigkeit ansehen. Solche Extraleistungen können zum Beispiel die Reinigung der Wohnung, Austausch von Bettwäsche und Handtüchern, Frühstück oder das Bereithalten von Getränken oder Snacks sein. Immer dann, wenn Du Hotel-ähnliche Services bietest, bewerten die Finanzbehörden das als Gewerbe.
Indizien für ein Gewerbe sind die tage- oder wochenweise Abrechnung der Mietzahlungen, wenn Du Angestellte beschäftigst oder Werbung betreibst. Vermietest Du viele gleich ausgestattete Apartments, können die Behörden das ebenfalls als Gastgewerbe auffassen.
Definiert sich Deine Vermietung als Gewerbe, musst Du eine Gewerbesteuererklärung einreichen. Das bedeutet nicht, dass Du auch Gewerbesteuer zahlen musst. Das Finanzamt meldet erst seine Ansprüche an, wenn Du Gewinne über dem Freibetrag von 24.500 Euro im Jahr erzielst. Stellt Deine Wohnung kein Privatvermögen mehr dar, sondern hast Du dieses in ein Betriebsvermögen übertragen, ist die Gewerbesteuer immer zu entrichten.
Die Abgrenzung zwischen Vermietung und Gewerbe ist nicht einfach und es gibt eine sehr unterschiedliche, teils widersprüchliche Rechtsprechung zu diesem Thema. Ob bei Deinem Vermietungskonzept eine gewerbliche Infizierung vorliegt, solltest Du immer von Deinem Steuerberater prüfen lassen.
