Inflation, Zinsen, Preise: Endet im Jahr 2022 der Zyklus?

Auf das Jahr 2022 schauen Immobilieninvestoren gespannt: Kommt bei steigender Inflation die Zinswende und endet damit Preisrallye auf dem Immobilienmarkt? Experten erwarten eine Verlangsamung der Dynamik.

In Deutschland stiegen die Preise für Häuser und Wohnungen seit dem Ende der Finanzkrise im Jahr 2009 unentwegt. Die massive Wertentwicklung von Immobilien ist vor allem eine Folge der Finanzpolitik. Als Reaktion auf die Banken- und Finanzkrise der Jahre 2007 – 2009 senkten die Zentralbanken weltweit die Leitzinsen. Das hatte einen historischen Tiefststand bei den Zinsen zur Folge. Die nicht enden wollende Niedrigzinsphase hat die Preise von Immobilien in teils schwindelerregende Höhen treiben lassen und das Angebot enorm verknappt.

Kein spekulativer Markt

Seit Langem gibt es Diskussionen darum, ob durch die Preisdynamik bei Immobilien auch in Deutschland die Blasengefahr steigt. In den USA, in Spanien oder Irland hatte das Platzen der Blasen am Immobilienmarkt zu drastischen Einbrüchen der Wirtschaft geführt. In Irland und Spanien war der Einbruch des Marktes vor allem auf ein Überangebot durch eine ungebremste Bautätigkeit zurückzuführen. Davon ist Deutschland weit entfernt. Der hiesige Markt ist von Knappheit geprägt. Wohnungen werden nicht nur wegen der Wertsteigerung gekauft, sondern weil es eine hohe Nachfrage insbesondere von Eigennutzern gibt. Das Investitionsumfeld ist deshalb kein rein spekulatives.

Abschwächung der Preisrallye im Jahr 2022

Immer mehr Experten sehen trotz der insgesamt soliden Rahmenbedingungen im Jahr 2022 das Ende des langanhaltenden Wachstumszyklus auf dem Immobilienmarkt oder zumindest eine Abschwächung der Preisentwicklung gekommen. Die Ökonomen von Deutsche Bank Research haben in ihrer im März 2021 erschienenen Studie zum deutschen Wohnungsmarkt in 2021 die Abschwächung der Preisdynamik für das kommende Jahr vorhergesagt und sich festgelegt: Spätestens 2024 wird es ein Ende der steigenden Immobilienpreise in Deutschland geben.

Regionale Unterschiede

Das Portal Immoscout24 sieht in seinem für das dritte Quartal 2021 veröffentlichten „Wohnbarometer“ ebenfalls eine Abflachung der Preisdynamik. Demnach stiegen im dritten Quartal die Angebotspreise für Bestandsmietwohnungen deutschlandweit um 1,4 Prozent. Die Preisentwicklung zog im Vergleich zum Jahresbeginn zwar wieder an, liegt aber deutlich unterhalb der Entwicklung der Kaufpreise, die im Quartalsdurchschnitt um 4,2 Prozent anstiegen.

Auch bei den Mietpreisen ist eine leichte Entspannung zu verzeichnen, wobei regional große Unterschiede zu beobachten sind. “Die Mietpreisentwicklung hat sich in einem Großteil der Metropolen etwas beruhigt. Sie liegt aktuell im Rahmen der Inflationsrate und zum Teil sogar darunter. Nach wie vor sind aber insbesondere Berlin und Köln weit von einem ausgeglichenen Mietwohnungsmarkt entfernt“, erklärt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Schmerzgrenze erreicht

Ähnlich wie Immoscout24 sieht auch das Forschungsinstitut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH im 3. Quartal 2021 insgesamt eine regional sehr unterschiedliche Preisentwicklung mit deutlichen Ausschlägen nach oben und unten. Das erschwert die Markteinschätzung für Käufer und Investoren. „Deutlich wird, dass pauschale Annahmen, nach denen aktuell faktisch ‚alles verkauft werden kann, was angeboten wird‘, so nicht haltbar sind“, erklärte F+B Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. „Das zeigen insbesondere die zu beobachtenden Preisrückgänge auch an einigen hochpreisigen Standorten. Außerdem sehen wir, dass an vielen Standorten die Schmerzgrenzen bei der absoluten Höhe des Preisniveaus erreicht worden sind.“

Leerstand steigt leicht an

CBRE, das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen, hat kürzlich seinen in Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut Empirca erstellten „Leerstandsindex“ für Deutschland aktualisiert. Demnach lag der Leerstand Ende 2020 bei 2,8 Prozent beziehungsweise 611.000 Einheiten. Das ist eine Veränderung von 8.000 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr. „Der Anstieg ist kaum messbar. Aber jede große Bewegung fängt mal klein an“, twittert Dr. Rainer Braun, Geschäftsführer von Empirica.

Gründe für Entspannung auf dem Immobilienmarkt

Die Marktdaten, die auf eine Verlangsamung der Preisdynamik auf den Immobilienmärkten schließen lassen, häufen sich. Neben den Zahlen sprechen weitere Faktoren dafür, dass die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments in Zukunft mehr Kreativität, Kompetenz und Risikobereitschaft verlangen werden.

1. Die Corona Pandemie

Bislang hat die Corona Pandemie dem Immobilienmarkt nicht geschadet. Das Wohnen hat eher an Wertschätzung hinzugewonnen. Viele Menschen wünschen aus der Erfahrung im Lockdown ein schöneres Zuhause mit mehr Platz, mehr Licht und mehr Grün. Das hat die Nachfrage nach Wohnimmobilien sogar befeuert. Auch hat die Bundesregierung durch Kurzarbeitergeld, Finanzhilfen oder Ausweitung des Wohngeldes viele wirtschaftliche Folgen der Pandemie ausgeglichen.

Die Wirtschaft ist aber auch durch Lieferengpässe und Materialknappheit bedroht. Immobilieninvestoren spüren dies beim Neubau oder Modernisierungsmaßnahmen deutlich an den gestiegenen Preisen. Ob mit einer vierten, fünften und weiteren Welle nicht doch eine Rezession droht, kann derzeit niemand vorhersagen.

2. Falscher Fokus auf die Städte

Der Zuzug in die Städte scheint sich abzuschwächen. Gründe dafür sind eine nachlassende Zuwanderung sowie ein zunehmendes Interesse der Menschen am Umland. Zuletzt sind dort die Preise stärker gestiegen als in den Metropolen. Die Städte scheinen für Investoren noch interessant, aber immer weniger erschwinglich für Eigennutzer.

Trotzdem wird in den Städten  sehr viel gebaut, nun auch unterstützt durch die Neubauinitiative der Bundesregierung. Das Institut der deutschen Wirtschaft sieht in seiner aktuellen Studie zum Wohnbedarf in Deutschland einen falschen Fokus beim Neubau. Die Ökonomen fordert statt immer mehr Neubau in den Städten Unterstützung für schrumpfende Regionen.

3. Drohende Belastungen durch Klimaschutzauflagen

Mit dem Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung wird es für Hauseigentümer richtig teurer. Geplant sind Überprüfungen der energetischen Anforderungen für Neubau und Bestand. Werden Standards nicht erfüllt, droht Wertverlust. Abgewendet kann dieser nur durch teure Investitionen in die energetische Modernisierung. Das könnte in Verbindung mit den jetzt schon hohen Kosten für Handwerker und Material die Investitionen in Immobilien für Investoren unattraktiv machen.

4. Daumenschrauben für den Mietmarkt

Über Mieteinnahmen Renditen zu erzielen, wird durch noch mehr Regulierung und Mieterschutz deutlich erschwert. Die neue Bundesregierung fordert eine Ausweitung der Mietspiegel und möchte deren Gültigkeit auf bis zu neun Jahren festlegen. Kommen sollen auch eine Teilwarmmiete nach skandinavischem Vorbild sowie eine Verlängerung der Mietpreisbremse. Die bislang vom Mieter getragene C02 Steuer soll zukünftig zur Hälfte der Eigentümer mitbezahlen. Auch die Grundsteuerreform wird bei vielen Mietern zu hohen Mehrkosten führen. Die Politik wird es sich nicht nehmen lassen, die Abschaffung der Umlage bei den Betriebskosten zu fordern.

5. Das Ende der Niedrigzinspolitik

Die Zinsentwicklung biete seit Jahren Diskussionsstoff. Selten hat es eine solch lange Niedrigzinsphase gegeben. Im Jahr 2021 zogen die Zinsen zu Anfang des Jahres leicht an. Mitte des Jahres waren sie jedoch schon wieder unter ein Prozent. Nun haben sie sich bei leicht über ein Prozent eingependelt.

In den USA sind die Anzeichen für höhere Zinsen deutlich zu vernehmen. Die Europäische Zentralbank beteuert immer noch, an ihrer freizügigen Geldpolitik festzuhalten. In der Corona-Krise möchte man die Wirtschaft und viele hoch verschuldete EU-Staaten nicht mit höheren Zinsen belasten. Die Zinswende scheint aufgeschoben, aber nicht abgewendet. „Ich rechne frühestens im Jahr 2023 mit einer ersten Leitzinsanhebung“, erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Wer jetzt finanziert, dem empfiehlt Neumann zu „langen Laufzeiten, um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren“.

6. Risiken durch Inflation

Im November 2021 kletterten die Verbraucherpreise auf rund 6 Prozent. Eine solche Preissteigerung hat es in Deutschland seit 30 Jahren nicht mehr gegeben. Gründe für die Preisexplosion gibt es viele. Die Rohstoffpreise sind hoch, Lieferketten sind unterbrochen als Folge der Coronapandemie. Bei den Rohstoffpreisen erwarten Marktexperten für das Jahr 2022 eine deutliche Entspannung. Die EZB interveniert weiterhin nicht, weil sie davon ausgeht, dass sich die Inflation im Jahr 2022 wieder den 2 Prozent annähern wird. Die Immobilienzeitung titelte: „Die Inflation ist nicht das Problem“. Die in dem Artikel zitierten Experten sehen eher das derzeit hohe Bewertungsniveau bei Immobilien als das eigentliche Hemmnis für neue Investitionen.

7. Irrationales Moment

Wirtschaft ist immer auch ein Stück Psychologie. Dr. Reiner Braun, Geschäftsführer des Instituts Empirica, sieht deshalb auf den Immobilienmärkten derzeit eine „gewisse Hysterie“ als eine Gefahr an. Manch einer könnte sich beim Traum vom Eigentum übernehmen, weil er glaubt, nicht mehr zum Zuge zu kommen. Die dadurch entstehenden Übertreibungen und Verwerfungen könnten Anleger abschrecken, weiter zu investieren. Es gilt die gute alte Investmentregel zu erinnern: „Im Boom werden Fehler gemacht.“

Resilente Anlagen

Anlageexperten haben eine neue Investment Kategorie für sich entdeckt: resilente Anlagen. Wer in Zeiten niedriger Zinsen, hoher Regulierungsdichte und gesellschaftlicher Veränderung seine Anlageziele erreichen will, steht heute vor anderen Herausforderungen als vor zehn Jahren. Sollen Investitionen in Immobilien widerstandsfähig sein, ist deutlich mehr Wissen um den Markt, Mikrolagen oder den Modernisierungstand der Immobilie gefragt. Vor allem die Performance und damit die Zukunftsfähigkeit eines Objekts nehmen Anleger heute viel stärker ins Visier.

Um die Performance einer Immobilie zu analysieren, helfen Tools wie Vermietet.de. Vermieter können in dem Portal nicht nur die Wertentwicklung ihrer eigenen Immobilien sowie auch fremder Immobilien verfolgen. Ebenso lassen sich sämtliche Einnahmen und Kosten anschaulich darstellen und analysieren. Die Wertentwicklung einer Immobilie ist im Gegensatz zu manch einer Aktie oder Kryptowährung kein Sprint, sondern ein Marathon. Durchhalten lohnt sich, denn bei Immobilien ist der Anleger langfristig auf der sicheren Seite und vor Totalverlust geschützt.

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