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Immobilienmarkt: Was kommt nach dem Ende des Superzyklus?

Der Wohnbarometer von ImmoScout24 beobachtet im vierten Quartal 2022 eine Preiskorrektur bei Eigentumswohnungen im Neubau und Bestand. Im Vergleich zum Vorjahr lässt sich aber immer noch eine leichte Steigerung der Kaufpreise feststellen. Der Wohnungsmarkt bleibt aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum angespannt. Experten fordern Strukturreformen.

© ImmoScout24

Wir haben seit der Finanzkrise um das Jahr 2008 einen ungewöhnlich lang andauernden Immobilienzyklus mit einer historischen Niedrigzinsphase erlebt. Dass der Superzyklus nun an ein Ende gekommen ist, bezweifelt niemand. Steigende Zinsen, explodierende Material- und Baukosten, der Fachkräftemangel sowie exorbitante Grundstückskosten machen derzeit ein Immobilieninvestment für viele Menschen unerschwinglich.

Eine Besonderheit am Ende des Immobilienzyklus ist die nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnraum. Diese steigt sogar weiter an aufgrund des hohen Zuzugs aus dem Ausland und einer ebenso hohen Binnenwanderung. Das Immobilieninstitut empirica urteilt: „Die Zinsen sind gestiegen, aber die Preise für Wohnimmobilien brechen nicht wirklich ein.“

Preise für Wohnimmobilien bleiben stabil

Die Analyse bestätigt sich durch den aktuellen Wohnbarometer von ImmoScout24. Der quartalsweise erscheinende Marktreport des Marktführers für Immobilieninserate sieht im IV Quartal 2022 eine Preiskorrektur bei Wohnimmobilien von 4,5 Prozent im bundesweiten Durchschnitt. Vor allem bei Eigentumswohnungen im Neubau und im Bestand geben die Preise nun nach. Wohnungen zum Kauf fallen im Vergleich Q3 zu Q4 2022 um 6,4 Prozent auf durchschnittlich 3.901 Euro/Quadratmeter. Bestandswohnungen fallen im gleichen Zeitraum um 4,3 Prozent auf durchschnittlich 2.714 Euro/Quadratmeter.

Dabei ist zu differenzieren nach der Region. So sind zum Beispiel in Hamburg Preisanpassungen zu beobachten von minus 7,6 Prozent im Neubau und 6,2 Prozent im Bestand. Frankfurt verzeichnet mit 2,6 Prozent beim Neubau und um 0,2 Prozent im Bestand den geringsten Rückgang.

Zwar sinken die Preise derzeit, sie sind aber in Q4/2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal mit 2.714 Euro pro Quadratmeter um 3,5 Prozent gestiegen. Das bedeutet, die Preisrallye der letzten Jahre scheint vorerst gestoppt. Ein dramatischer Einbruch der Preise ist derzeit aber nicht in Sicht.

„Die aktuelle Marktlage wird nur für einen begrenzten Zeitraum anhalten. Die Baubranche und insbesondere der Neubau sind ins Stocken geraten. Die Bundesregierung muss diesem Trend entgegensteuern. Andernfalls wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt immer weiter zuspitzen. In den Metropolen sehen wir bereits Anzeichen, dass die Nachfrage bei Kaufinteressierten wieder anzieht.“

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24

Hohe Nachfrage bei deutlich steigenden Finanzierungskosten

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt weiter hoch und das Angebot knapp. Immer weniger Menschen können sich jedoch den Wohnungskauf noch leisten. Das liegt an den in Deutschland nach wie vor im internationalen Vergleich ungewöhnlich hohen Kaufnebenkosten. Vor allem aber sind die Finanzierungskosten für viele Kaufwillige kaum noch zu stemmen. Immobilienkredite bei einer Laufzeit von zehn Jahren sind nun um fast vier Prozent gestiegen. Die Finanzierungskosten bei einem Immobilieninvestment haben sich damit um rund 300 Prozent verteuert.

Den Zinsschock haben nicht nur Käufer zu verdauen. Viele, die kaufen wollen und es sich nun nicht mehr leisten können, drängt es zurück auf den Mietmarkt. Das verschärft die ohnehin schon angespannte Lage bei der Wohnungssuche. ImmoScout24 hat in seinem Wohnbarometer ermittelt: Die Mieten steigen um ein Prozent auf durchschnittlich 7,96 Euro pro Quadratmeter im Bestand und im Neubau um 0,3 Prozent auf durchschnittlich 10,88 Euro pro Quadratmeter. Einen deutlichen Anstieg verzeichnen die Nebenkosten aufgrund der Energiekostenexplosion. Im Dezember letzten Jahres betrug der Anteil der Betriebskosten durchschnittlich 18,3 Prozent an der Gesamtmiete. Zum Jahresanfang 2022 lag der Anteil noch bei 16,3 Prozent.

Leider entstehen derzeit kaum noch Neubauwohnungen. Entwickler und Investoren haben eine Vollbremsung hingelegt. Laut Statistischem Bundesamt sind im Jahr 2022 von Januar bis November 5,8 Prozent weniger Baugenehmigungen erteilt worden als im Vorjahr. Eine aktuelle Umfrage unter den Mitgliedern des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen hat ergeben, dass rund 70 Prozent der Unternehmen ihre Bauprojekte vorerst gestoppt haben. „Die Projekte liegen alle auf Eis. Es werden keine Anträge mehr gestellt, weil niemand mehr bauen kann. Es rechnet sich schlicht nicht, der Kipppunkt ist erreicht. Auch bei den Mehrfamilienhäusern werden die Zahlen dramatisch sinken“, so der BFW-Präsident Dirk Salewski.

Der Kanzler ist gefragt

Die Situation bei der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hat nun einen kritischen Punkt erreicht. Deutschland ist in eine Wohnungsnot geraten. Die Wohnungswirtschaft fordert deshalb endlich Maßnahmen von der Bundesregierung. „Jetzt ist der Kanzler gefragt: Das Thema muss ein Anliegen der gesamten Bundesregierung werden“, fordert Oliver Wittke, Hauptgeschäftsführer des ZIA Zentraler Immobilienausschuss.

Leider ist das versprochene Ziel der Politik, 400.000 Neubauwohnungen und davon 100.000 Sozialwohnungen zu errichten, in weite Ferne gerückt. Nach Meinung der Experten vom Immobilieninstitut empirica werden weitere Subventionen die kritische Lage am Wohnungsmarkt nicht verbessern. Diese führten nur zu Mitnahmeeffekten sowie Fehllokationen. Dadurch werde am falschen Ort in der falschen Qualität zu viel gebaut.

© ImmobilienScout24

Problematisch sei auch: Viele Subventionen sind an hohe Baustandards geknüpft und treiben damit die Kosten noch weiter in die Höhe. Ein Beispiel ist die neue Sonder-AfA für den Bau von klimafreundlichen Mietwohnungen. Diese können Bauherren nur dann in Anspruch nehmen, wenn sie Standard EH40 und das Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen (QNG) erlangen. Die Kosten dürfen dabei die Obergrenze von 4.800 Euro nicht überschreiten. Wer aus der Praxis kommt, der weiß: Mit dieser Kostengrenze ist der hohe geforderte Standard niemals zu erreichen.

Die empirica Experten fordern deshalb jetzt von der Bundesregierung eindringlich Strukturreformen statt einfach nur Subventionen unkontrolliert zu verteilen. Für mehr Neubau und damit Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sind nach Ansicht der Experten drei Maßnahmen zwingend:

  1. Mehr innerstädtisches Bauland ausweisen
  2. Das enorm komplizierte und überladene Baurecht entschlacken
  3. Digitalisierung der Amtsstuben und der Genehmigungsverfahren

Die Analysten von empirica kommen zu dem Schluss, dass Deutschland derzeit „Weltmeister ist im teuer bauen“. Selbst Sozialwohnungen mit einfachstem Standard können nach Angaben der Bauwirtschaft derzeit nicht unter einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.900 Euro gebaut werden. Die Mieten müssten dann 16 Euro pro Quadratmeter betragen, um den Wohnraum überhaupt noch finanzieren zu können. Um wieder mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen, müssen die Kosten runter. Daran führt kein Weg vorbei. empirica findet klare Worte für die derzeitige Lage: „Dass zuletzt überhaupt noch Wohnungen in großem Stil gebaut worden sind, war fast ausschließlich den Niedrigzinsen zu verdanken. Diese Zeiten sind jetzt vorbei.“