Grundsteuererlass durch Mietausfälle

Die Vermietung von Gewerbe- und Wohnimmobilien barg im Jahr 2020 das essenzielle Risiko des Mietausfalls. Wenigstens einen Teil der Ausfälle können sich Immobilienbesitzer nun bis zum 31.03.2021 zurückholen. 

Während der Pandemie haben Vermieter vermehrt über erhebliche Mietausfälle ohne eigenes Verschulden geklagt. Dabei standen Gründe wie Zahlungsunfähigkeit der Mieter oder Leerstand im Vordergrund. Doch ein Teil des Mietausfalls kann nun über eine Ermäßigung der Grundsteuer erstattet werden. Ein Grundsteuererlass ist unabhängig davon zu gewähren, ob die Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Die Ertragsminderung ist lediglich an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen (BFH-Urteil vom 24.10.2007, BStBl 2008 II S. 384).

Antrag an die Gemeindeverwaltung

Falls auch Du bei vermieteten Wohnungen oder Gebäuden im Jahre 2020 ohne eigenes Verschulden erhebliche Mietausfälle erlitten hast, kannst Du bis zum 31.03.2021 einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen. Der entsprechende Antrag ist an die zuständige Gemeindeverwaltung zu richten. Lediglich in Berlin, Bremen (ohne Bremerhaven) und Hamburg muss der Antrag an das Finanzamt gerichtet werden.

Diese Anteile können erstattet werden

Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 Prozent beträgt der Grundsteuererlass 25 Prozent, bei einer Ertragsminderung von 100 Prozent gibt es 50 Prozent der Grundsteuer zurück. Ein Grundsteuererlass kommt zudem nicht in Betracht, wenn die Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann, etwa wenn ein Gebäude stark beschädigt wurde. In diesen Fällen sollte beim Finanzamt ein Antrag auf Wertfortschreibung des Einheitswerts gestellt werden.

Die Berechnung der Ertragsminderung ist einfach: Bei bebauten Grundstücken wird diese generell aus der Differenz der üblichen Jahresrohmiete zu Beginn des Erlasszeitraums zur tatsächlich erzielten Jahresrohmiete im Erlasszeitraum berechnet. Somit ist nicht relevant, ob zu Beginn des Kalenderjahres eine Vermietung vorliegt bzw. welcher Mietpreis erzielt wird. Abgestellt wird auf den Erlasszeitraum.

Ist ein Grundsteuererlass für selbstgenutzte Immobilien möglich?

Theoretisch ist auch ein Grundsteuererlass für eigengenutzte Wohnimmobilien möglich. Tatsächlich dürfte eine Ertragsminderung jedoch nur schwer nachzuweisen sein. Ausgeschlossen ist das aber nicht, etwa bei Ferien- oder Zweitwohnungen. Es kommt insoweit auf die „übliche Miete“ an, die im Erlasszeitraum 2020 insgesamt erzielbar gewesen wäre. Bei eigengewerblich genutzten Immobilien ist für den Erlass der Grundsteuer die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks maßgebend (R 40 GrSt-Richtlinien zu § 33 GrStG). Wer seine Räumlichkeiten also aufgrund der Konjunktur oder aufgrund von Corona-Maßnahmen nicht im gewohnten Umfang nutzen konnte, sollte einen Antrag auf Grundsteuererlass in Erwägung ziehen. Betriebsinhaber müssen zusätzlich darlegen, dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Dazu sollten sie den Jahresabschluss oder zumindest betriebswirtschaftliche Auswertungen vorlegen können.

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