Fragen aus der Community: WG-Mietverträge

Die Vermietung an WGs ist für viele Vermieter ein rotes Tuch. Doch das muss gar nicht sein. Denn Wohngemeinschaften bieten insbesondere bei Haftungsfragen oftmals einen entscheidenden Vorteil.

Holger aus Essen fragt: „Ich habe eine Wohnung, die super WG-geeignet ist und in einer Universitätsstadt nahe dem Campus liegt. Bisher habe ich nicht an Wohngemeinschaften vermietet, da mir das Risiko von Chaos bei Mietzahlungen und Vertragsänderungen zu groß erschien. Mehrfach habe ich nun gehört, dass die Vermietung bei vielen Vermietern wesentlich unkomplizierter erfolgt. Was sollte ich beachten, wenn ich es nun mit einer Wohngemeinschaft probiere?”

Klasse, das Du dich trotz Deiner Vorbehalte mit dem Thema auseinandersetzt! Denn das Leben in einer Wohngemeinschaft ist nicht unüblich: In Zeiten steigender Mietpreise ist es für Studenten und Geringverdiener eine große Erleichterung, die Wohnkosten senken zu können. Und auch als Vermieter profitierst Du von geteiltem Risiko auf der Mieterseite.  Doch solltest Du bei der Vertragsgestaltung für eine Wohngemeinschaft einige Feinheiten beachten und überdenken, bevor es an das Unterschreiben des Vertrages geht.

Das solltest Du zur Wohngemeinschaft wissen: 

Eine „Wohngemeinschaft“ ( oder „WG“) ist die sich selbst verwaltende Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft mehrerer Personen ohne Absicht der Bildung einer Lebensgemeinschaft. Diese Konstellation trifft beispielsweise oft bei Studenten, Auszubildenden oder Senioren zu, die zum Beispiel das gemeinsame Ziel der Reduktion von Lebenshaltungskosten haben, ohne Partnerschaften anzustreben.

Eine Mindestgröße für eine Wohngemeinschaft besteht nicht, auch zwei Personen können eine Wohngemeinschaft bilden. 

Zwei Arten der Vertragsgestaltung

Vermietest Du Deine Wohnung an eine WG, so musst Du im Wesentlichen eine Entscheidung treffen, die bei Verbindlichkeiten haftungsrelevant ist. Zwar solltest Du dabei beachten, welche Mieter du bei Zahlungsproblemen in die Pflicht nehmen kannst, aber für viele private Vermieter ist insbesondere auch das Mitspracherecht wichtig, wenn es um den Einzug neuer Mieter geht. 

Die GbR

Bereits vor einiger Zeit hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Mitglieder einer Wohngemeinschaft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mitsamt allen Rechten und Pflichten bilden, wenn sie gemeinsam eine Wohnung angemietet haben und unter einem bestimmten Namen nach außen auftreten. In diesem Fall kann der Mietvertrag mit der Gemeinschaft geschlossen werden. Ein Wechsel der Mitglieder ist dann nicht von Deiner Zustimmung abhängig, weil rein formal kein Mieterwechsel stattfindet. Allerdings kannst Du einen Zustimmungsvorbehalt vereinbaren. Ist dies der Fall, liegt in der Zustimmung zum Mieterwechsel jedoch ein Verzicht auf eine Nachhaftung. Anderenfalls kann ein ausscheidendes Mitglied der Wohngemeinschaft für die nach seinem Ausscheiden fälligen Mietforderungen in Anspruch genommen werden, ebenso wie das eintretende Mitglied für Altforderungen haftet.

Einzelne Mieter werden Hauptmieter

Der Mietvertrag kann auch so ausgestaltet werden, dass nur ein Mitglied oder die einzelnen Mitglieder Partei des Mietvertrages werden. Die Räume dürfen dann nur von den Personen genutzt werden, die entweder Mieter sind oder denen nach dem Mietvertrag die Benutzung gestattet ist.

Du bist als Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, einem Mieterwechsel zuzustimmen. Soweit die Gemeinschaft aber zum Auswechseln der Bewohner berechtigt sein soll, ist es sinnvoll, die Räume an einzelne Gründungsmitglieder zu vermieten und einzuwilligen, dass diese zum Abschluss einer bestimmten Zahl von Untermietverträgen berechtigt sein sollen.

Dabei solltest Du jedoch beachten, dass die Haftung sich lediglich auf Deine Hauptmieter beschränkt: Da der Untermietvertrag Dich dann nicht als Vertragspartei vorsieht, kann lediglich Dein Hauptmieter auf zahlungspflichtige Untermieter zugreifen. Dies lohnt sich also insbesondere dann, wenn zum Beispiel finanzkräftige Eltern hinter einem Mieter stehen und ggf. sogar für Mietverbindlichkeiten bürgen.

Welche Vertragsgestaltung ist die Richtige?

Welche Vertragsgestaltung gewählt wird, ist Dir und Deinen Mietern im Rahmen der Vertragsfreiheit überlassen. Jedoch ist Dir ja bereits vor Abschluss des Vertrages das Interesse der Mieterseite bekannt, die Zahl der Mieter konstant zu halten, damit die Miete gemeinsam aufgebracht werden kann. Ist Deine Zustimmung zum Mieterwechsel demnach erforderlich, kannst Du diese daher nur eingeschränkt verweigern, etwa wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der sich in der einziehenden Person begründet.