Erbfolge gestalten: Immobilieneigentum

Wer ein Familienimperium erhalten möchte, sollte auch über den schlimmsten aller Fälle nachdenken. Denn bevor ein Trauerfall belastet, kann man Vorsorgen und in schwierigen Situationen einen kühlen Kopf bewahren. Informieren Sie sich hier über Tipps zur Erbfolge und mögliche Erbmodelle für Ihre Immobilien.  

Das Erbrecht betrifft auch Immobilien

Wer eine Immobilie besitzt, macht sich Gedanken über die weitere Verwendung im Todesfall. Auch wenn das Thema unangenehm sein kann, eine geregelte Erbfolge bei Immobilien empfiehlt sich in jedem Fall. Dabei gilt das grundsätzlich genauso für selbstbewohnte wie vermietete Immobilien, wobei wir auf die Unterschiede eingehen werden. Das Thema Erbfolge bei Immobilien betrifft also Immobilienbesitzer, Vermieter und mögliche Erben. 

Bei der Erbfolge hat der Gesetzgeber eine Reihenfolge vorgesehen, die die Verwandte in drei Ordnungen unterteilt (denen wiederum auch die Steuerklassen entsprechen, nach dem die Erbschaftssteuer berechnet wird). In die 1. Ordnung fallen alle direkten Nachkommen des Erblassers. Ehegatten und Lebenspartner*innen erben je nach Größe der Erbenden 1. Ordnung mindestens ein Viertel. Gibt es keine Erben der 1. Ordnung, werden sie Alleinerbe. Erbende 2. Ordnung sind Eltern sowie deren Nachkommen und Geschwister, ab der 3. Ordnung erstreckt sich der Anspruch in die übrigen Verwandten. Die Ordnungen entsprechen hier den Steuerklassen, aus denen sich Steuersatz ergibt, der zwischen 7% und 50% liegen kann, je nach Steuerklasse und höhe des Erbes. Das gilt abzüglich des Freibetrags, denn jede der Steuerklassen hat einen eigenen Steuerfreibetrag, der bis zu 500.000€ beträgt.

Bewertung und weitere Regelungen für Immobilien

Für selbst bewohnte Immobilien gilt eine wichtige Ausnahme. Bei sogenannten Familienheim wird die Erbschaftssteuer ausgesetzt. Das gilt für Häuser und Wohnungen, in denen Erbende 1. Ordnung sowie Erblassende gemeinsam gelebt haben und wenn die Erbenden weitere 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleiben. 

Der genaue Wert einer Immobilien kann im Erbfall vom Finanzamt bestimmt werden. In der Regel fällt eine Schätzung zum Nachteil der Erbenden aus. Ein Gutachten empfiehlt sich, da hier der Verkehrswert der Immobilie genau bestimmt wird und nicht nach einem Schlüssel. Wichtig für Vermieter: Eine weitere Ausnahme bilden vermietete Immobilien, auf deren Verkehrswert ein Erlass von 10% als Grundlage für die Berechnung gewährt wird – ein klarer Vorteil. So viel zum Erbrecht und den steuerlichen Regelungen. Was aber, wenn das gesetzliche Erbrecht ausgesetzt wird? 

Ein Testament bietet sich in diesem Fall an, wobei die gesetzlichen Bestimmungen auch hier greifen. Erbende 1. Ordnung haben immer einen Anspruch auf bestimmte Erbanteile (mindestens ein Viertel), weswegen ein Testament bestimmten Regeln zu folgen hat. Alles weitere kann gemeinsam mit einem Notar bestimmt werden. Als als alternative zum Erbe bietet sich die Übertragung oder Schenkung an. Auch hier hat der Gesetzgeber Möglichkeiten eröffnet, die Erblassenden und Erbenden Vorteile bieten können.

Alternativen zum Erbe: Die Übertragung von Immobilien als Steuervorteil

Wer schon zu Lebzeiten die Eigentumsrechte von Immobilien neu regeln möchte, kann das mit dem sogenannten Nießbrauch tun. Dazu wird ein vertraglicher Vorbehalt zwischen alten und neuen Besitzern, beispielsweise Kindern und Eltern, vereinbart. Der Besitz geht an die Kinder über, während die wirtschaftliche Nutzung zum eigenen Lebensunterhalt weiterhin den Eltern zusteht. Die Modelle können individuell aufgesetzt werden, so sind weitere Regelung möglich, die Steuerrecht und Werbungskosten betreffen. So können die Nießbraucher steuerliche Nachteile für das Abschreiben der Kosten einer Immobilie umgehen.

Ein Wohnrecht für die Eltern ist auch im Nießbrauch möglich, beispielsweise wenn die vermietete Immobilie auch die eigene Wohnung mit einbezieht. Weiterhin müssen im Nießbrauch die Lasten und Kosten der Immobilie weiterhin von den Eltern getragen werden. Ein Verkauf oder eine Belastung der Immobilie kann ohne die Zustimmung der Kinder allerdings nicht mehr durchgeführt werden, denn der Besitz liegt bei ihnen. Wichtig ist hier, die entsprechenden Änderungen im Grundbuch vorzunehmen.

Welche Steuervorteile ergeben sich aus dem Nießbrauch?

Zunächst liegt im Fall der Übertragung eines Eigentums eine Schenkung vor. Schenkungssteuer muss in diesem Fall angesetzt werden, die aber um den Wert des Nießbrauchs reduziert wird. Auf Grundlage der durchschnittlichen weiteren Lebenserwartung ergibt sich ein sogenannter Vervielfältiger, der den Wert des Nießbrauchsrechts angibt. Einfacher gesagt: der gegenwärtige Wert der Immobilie wird auf die verbleibende Lebenszeit hochgerechnet. Dieser neue Wert wird vom Jahreswert der Immobilie abgezogen, wodurch sich eine Verringerung der Steuerlast ergibt. Die Übertragung des Nießbrauchs, auch im Fall einer vermieteten Immobilie, bringt also Vorteile und je früher die Schenkung vollzogen wird, desto höher die Anrechnung auf den Kapitalwert. 

Im Todesfall wird dann die so durch Schenkung bereits übertragene Immobilie nicht mehr Teil der Erbmasse sein, wodurch sich das zu versteuernde Erbvermögen reduziert. Gleichzeitig wird durch die neuen Besitzer eine Aufteilung der Immobilie unter den Erben verhindert. Ein Anspruch anderer Erbender besteht nicht mehr, denn das Nießbrauchrecht sieht keine Vererbung mehr vor.

Vererben oder Schenkung? Eine persönliche Entscheidung

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass eine Immobilie sich auf verschiedene Arten für das eigene Ableben regeln lässt. Der Gesetzgeber hat eine Erbfolge mit verschiedenen Steuerklassen vorgesehen, die durch ein Testament geändert werden können. Wer die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an Kinder oder andere angehörige überträgt, muss zwar unter Umständen sofort Schenkungssteuer zahlen, aber kann so genau definieren, zu wessen Gunsten die Immobilie ausfällt, ohne auf die wirtschaftlichen Einnahmen zu verzichten.

Die Vorteile der jeweiligen Modelle liegen im Detail. Dennoch sind alle mit bürokratischen und notariellem Aufwand verbunden. Wer sich gegen eine geregelte Erfbolge entscheidet, ist aber weiterhin vom Gesetzgeber geschützt, der eine Regulierung auch ohne Testament oder Schenkung vorsieht. 

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