„Die Diskussion über die Miethöhe wird sich fortsetzen!“

Jan Rosentreter betreut als Anwalt Vermieter und Immobilienbesitzer. Sein Interesse gilt auch der Aufklärung. Im Interview spricht er über die häufigsten Fehler im Umgang mit Mietern, dramatische Bauprojekte und die Mediation zwischen Vertragsparteien. 

Woher rührt Deine Leidenschaft für Immobilien?

Meine Leidenschaft für Immobilien und deren Quelle sind genau so vielschichtig, wie es unterschiedliche Arten von Immobilien gibt. Grob können wir zwischen dem selbstgenutzten Eigenheim und dem vermieteten Mehrfamilienhaus unterscheiden. Immobilien sind mehr als nur Steine, die aufeinander gesetzt wurden. Sie sind das Zuhause von Menschen, der Ort an dem Kinder aufwachsen, Familien leben. Die Bewohner von Einfamilienhäusern verbinden mit ihren Immobilien viele Erinnerungen, gute wie schlechte. Viele Menschen hegen den Traum vom Eigenheim um für sich und ihre Familie diesen Ort zu schaffen.  Das Thema Eigenheim ist daher hoch emotional belegt.

Im Auftrag seiner Mandanten vertritt er Anliegen aus allen Bereichen des Immobilienrechts: Jan Rosentreter
Im Auftrag seiner Mandanten vertritt er Anliegen aus allen Bereichen des Immobilienrechts: Jan Rosentreter

Ich darf diese Emotionen häufig in Beurkundungen erleben. Oft werden Einfamilienhäuser von den älteren Eigentümern, oder deren Erben an eine junge Familie verkauft. Für die Verkäufer ist der Verkauf ein Abschied und eine Trennung von einem Haus, in dem die Familie häufig über Jahrzehnte gelebt hat. Oft fällt dieser Abschied sichtlich schwer. Den Verkäufern ist es in dieser Situation häufig ein Trost, dass eine junge Familie das Haus erwirbt und sich die Geschichte wiederholt. Es ist offensichtlich, dass neben dem Kaufpreis auch entscheidend ist, wer das Haus kauft. Dieser Umstand zeigt, wie emotional die Trennung vom Eigenheim ist. Wäre das Eigenheim ein beliebiges Wirtschaftsgut, würde dem Verkaufspreis die alleinige Aufmerksamkeit gelten. Dem ist aber nicht so. Mehr als einmal habe ich in Beurkundungen erfahren, dass andere Interessenten zwar einen höheren Kaufpreis geboten hätten, aber „ die jungen Leute“ besser gefallen haben.

Etwas anders verhält es sich mit Mehrfamilienhäusern. Hier steht die Absicht der Vermögensentwicklung im Vordergrund. Ein sehr spannendes und weites Feld. Durch familiäre Prägung bin ich mit diesem Thema aufgewachsen. Ich habe früh gelernt, dass vermietetes Eigentum keine beständig sprudelnde Geldquelle ist, sondern das Vermietung Arbeit bedeutet und Verantwortung mit sich bringt. Ständig besteht ein Pflege- und Erhaltungsauswand, müssen Reparaturen geplant und durchgeführt werden, stehen Neuvermietungen an, oder es gibt auch mal Ärger mit den Mietern. Als Vermieter hat man gegenüber seinen Mietern eine Verantwortung, der man gerecht werden muss. Manchmal entstehen zu den Mietern enge Bindungen, man kennt die Familie, sieht die Kinder aufwachsen und die Mieter älter werden.

Der Spaß fängt bereits mit der Suche nach geeigneten Objekten an. Viele Fragen wiederholen sich. Wie bewerte ich die Lage? Wie verändert sich die Lage in den kommenden 10 oder 20 Jahren? Wie ist der Zustand? Welche Reparaturen stehen sofort, oder in nächster Zeit an? Passt der Kaufpreis zu Lage, Zustand und Rendite? Wie ist die Mieterstruktur? Entspricht das Gebäude dem Baurecht?

Mir macht es Spaß den Markt zu beobachten und Objekte zu bewerten. Als Jurist habe ich zudem ein deutliches Interesse an den vielfältigen juristischen Themen rund um Immobilien.

Welche Anliegen von Vermietern und Immobilienbesitzern erreichen Dich als Anwalt häufig?

Die Anliegen sind bunt gemischt. Natürlich wiederholen sich gewisse Probleme häufiger als andere. Die Klassiker sind zahlungssäumige Mieter und die anschließenden Fragestellungen nach Kündigung und Räumungsklage. Dicht gefolgt von Streitereien mit Mietern wegen vermeintlicher Mängel in der Wohnung, oder um die Nebenkostenabrechnung. Bei der Beendigung von Mietverhältnissen schließt sich häufig die Frage nach der Wirksamkeit von Schönheitsrenovierungsklauseln an.

Vermieter haben aber auch Probleme mit Baufirmen, oder mit den Eigentümern von Nachbarhäusern. Tatsächlich hat sich dies in den letzten zwei Jahren etwas gehäuft. Wir bearbeiten gegenwärtig mehrere Fälle, in denen Mehrfamilienhäuser durch Baustellen in der Umgebung beschädigt wurden. In einem Fall sind die straßenseitige Fassade und die Fensterscheiben durch die Verdichtungsarbeiten in der Nachbarschaft gerissen.

Ein anderen Fall ist deutlich dramatischer. Das Mehrfamilienhaus unserer Mandanten hat sich um mehrere Zentimeter durch eine Baustelle in der unmittelbaren Umgebung abgesenkt , so dass nun ein Spalt zum Nachbarhaus besteht und die Geschossdecken nicht mehr vollständig auf der Außenwand aufliegen. Die Mieter konnten den Lichtschein aus den anderen Wohnungen durch ihren Fußboden, beziehungsweise durch die Decke sehen. Das war zunächst sehr dramatisch, weil unklar war, ob das Haus überhaupt noch standfest und damit bewohnbar war. Nachdem dies sichergestellt war, konnten wir uns um Themen wie Brandschutz, klemmende Türen usw. kümmern. Jetzt geht es um den Aufwand zur Beseitigung des Schadens und natürlich die Kosten.

Weniger dramatisch sind die Schwierigkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei wir dabei nicht die Emotionen der Eigentümer vernachlässigen dürfen. Kommt es innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zu Streit, wohnen die Parteien häufig auch unter einem Dach. Der Gang durchs Treppenhaus kann da zu einem Spießrutenlauf werden.

Gibt es auch aus deiner Sicht auch wiederkehrende Fälle, in denen Vermieter Fehler machen, die man leicht umgehen könnte? 

Ja, aber sicher doch. Alles fängt an mit der richtigen Auswahl des Mieters. Neben der persönlichen Einschätzung, ob sich der Mieter in die Hausgemeinschaft einfügen wird, oder eher stören wird, zählen natürlich die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters und dessen Vorgeschichte eine wichtige Rolle. Vermieter sollten sich frühzeitig eine Selbstauskunft des Mietinteressenten geben lassen. Neben dem persönlichen Eindruck vom Interessenten gibt es auch weitere harte Fakten, auf die es ankommt. Eine Verdienstbescheinigung hilft dabei immens. Die Miete sollte nicht höher sein als 30% des Nettomonatseinkommens.

Das nächste Problem ist oft der Mietvertrag. Es gibt auf dem Markt einige vernünftige Vertragsvorlagen. Allerdings müssen diese auch richtig und vollständig aufgefüllt werden. Daran scheitern einige Vermieter. In der Folge fehlen irgendwelche Kreuze, oder es sind zu viele Kreuze gesetzt, oder am Anfang eines Paragraphen ist ein Kreuz gesetzt und weiter unten folgt eine handschriftliche Ergänzung, die im Widerspruch zum Rest des Paragraphen steht. Besonders schwierig sind handschriftliche Regelungen, die individuelle Vereinbarungen betreffen. Den Parteien fehlt oft die Übung zum Aufsetzen vertraglicher Vereinbarungen. In der Folge ist objektiv kaum nachzuvollziehen, was eigentlich vereinbart wurde. Fehler in der Vertragsgestaltung sind teuer: Ist die Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam, bekomme ich als Vermieter eine unrenovierte Wohnung zurück. Jeder kann sich leicht vorstellen, welche Kosten jetzt auf den Vermieter zukommen. Ich habe auch schon erlebt, das Vermieter seit Jahrzehnten das gleiche Mietvertragsformular verwenden. Über dieses Formular sind mehrere Rechtsänderungen und tausende von Mietrechtsurteilen hinweggegangen. In diesen Formularen dürfte nicht mehr viel Wirksames stehen.

Im laufenden Mietverhältnis ist häufig die Betriebskostenabrechnung ein Thema. Es ist wirklich nicht ganz einfach eine richtige Abrechnung zu erstellen. Mit entsprechender Hilfestellung durch Formulare, oder Software sollte jedem Vermieter aber zumindest eine wirksame Abrechnung gelingen.

Oft ist der Umgang mit Mängelanzeigen durch Mieter etwas ungeschickt. Die Vermieter lassen sich ohne Kenntnis von der Rechtslage auf lange Schriftwechsel und Diskussionen mit den Mietern ein, wobei sich die Fronten sinnlos verhärten. In dieser Situation wird es schwierig, eine einfache Lösung zu finden, die der Sach- und Rechtslage entspricht. Ein Mietverhältnis ist auf Dauer angelegt, wenn die Fronten erstmal verhärtet sind, belastet das die Beteiligten über Jahre.

Eine weitere häufige Fehlerquelle ist die Scheu vor Ausgaben, die vermeintlich entbehrlich sein könnten. Einige Vermieter scheuen den Gang zum Rechtsanwalt aus Sorge vor den Kosten. Dabei ist die Kenntnis von der Rechtslage nicht nur im Konfliktfall, sondern auch in der Vertragsanbahnung und Vertragsgestaltung von maßgeblicher Bedeutung.

Wir haben es erlebt, dass Vermieter Mietverträge spät wegen Zahlungsverzuges des Mieters gekündigt haben. Dann aber werden die Kosten der Räumungsklage gescheut. Vermieter meinen Geld zu sparen, wenn sie auf den freiwilligen Auszug des Mieters warten. Nach unserer Erfahrung bringt das Warten keine Vorteile. Im Gegenteil, der Schaden für den Vermieter erhöht sich jeden Monat um eine weitere verlorene Miete.

Wir empfehlen den Mietvertrag sobald wie möglich fristlos und hilfsweise fristgerecht zu kündigen. Sollte der Mieter wider Erwarten nur kurzfristige Zahlungsprobleme haben, kann der Vermieter, wenn er will, einen neuen Mietvertrag vereinbaren. Häufig ist es aber so, dass der Mieter, der lediglich kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten hat, sich selbst beim Vermieter meldet, um eine Lösung zu finden.

Generell scheuen Vermieter häufig die rechtzeitige Beratung beim Rechtsanwalt wegen der Beratungskosten. Das Wohnraummietrecht ist keine einfache Rechtsmaterie. Viele kostenträchtige Fehler ließen sich durch eine rechtzeitige Rechtsberatung vermeiden. Ich bin davon überzeugt, dass die vermeidbaren Fehler häufig mehr kosten als die Rechtsberatung, vom überflüssigen Ärger einmal ganz abgesehen.

Wo siehst du die größten rechtlichen Herausforderungen bei der eigenständigen Immobilienverwaltung?

Die größten Herausforderungen bestehen sicherlich im Bereich der Mietvertragserstellung. Der Mietvertrag ist die Grundlage des Mietverhältnisses und die Basis für das gesamte Vertragsverhältnis. Fehler im Mietvertrag lassen sich später nicht mehr korrigieren und sind deswegen dringend zu vermeiden. Die Nebenkostenabrechnung ist auch eine ständige Quelle für Streitereien mit den Mietern. Ich empfehle allen Vermietern, sich mit der Rechtslage zu beschäftigen und vernünftige Vorlagen zu erwerben. 

Derzeit hört man viel über Urteile aus dem Immobiliensegment – Woran denkst du liegt es, dass dort so viel in Bewegung geraten ist und ist für Dich ein Trend erkennbar?

Das Wohnraummietrecht ist ein Rechtsbereich in dem immer relativ viel Bewegung ist. Dies liegt daran, dass es sehr viele Mietverhältnisse in Deutschland gibt und die Vermieter zu einem großen Teil Privatpersonen sind, die teilweise nicht ausreichend professionell aufgestellt sind.

Gelegentlich gibt es wirklich wegweisende Urteile, die eine große Welle verursachen und eine jahrzehntelange, geübte Praxis mit einem Handstreich wegwischen. Ich denke dabei zum Beispiel an das Urteil des Bundesgerichtshofs zu den Schönheitsreparaturen.

Ansonsten ist über die vergangenen Jahre festzustellen, dass die Gesetze und die Rechtsprechung nicht gerade vermieterfreundlicher werden. Hinzu kommt, dass die Mieter heute wesentlich mehr Informationsquellen haben, als noch vor 20 Jahren. Ich denke dabei insbesondere an das Internet. Ein informierter Mieter kennt seine Rechte und die Pflichten seines Vermieters. In der Folge wollen die Mieter ihre Rechte und Ansprüche auch wahrnehmen.

In den vergangenen Jahren wurde öffentlich und politisch über Mietkosten diskutiert. Einige Städte versuchen den Markt mit Mietendeckeln zu regulieren. Ansonsten haben wir seit dem Jahr 2015 die Mietpreisbremse. Daraus resultieren natürlich neue juristische Fragestellungen und in der Folge auch Gerichtsprozesse. Ich erwarte, dass sich diese Diskussion über die Miethöhe in den nächsten Jahren fortsetzen wird. Mietkosten sind ein Politikum und beschäftigen die Mieter sehr intensiv.

Welche Lektüre kannst Du Vermietern empfehlen, die rechtlich am Ball bleiben wollen?

Das ist für einen Juristen tatsächlich eine schwierige Frage. Ich habe naturgemäß einen anderen Zugang zu Rechtsthemen als andere Vermieter. Ich beziehe meine Informationen fast ausschließlich aus der Fachpresse.

Als Rechtslaie würde ich mir vermutlich zunächst mit einem Buch einen Überblick über das Thema Vermietung verschaffen, nach Möglichkeit mit allerlei Arbeitshilfen, Checklisten, Formularen etc. Viele Tageszeitungen veröffentlichen zumindest kurze Zusammenfassungen relevanter Mietrechtsurteile. Erfährt man dadurch von einem interessanten Urteil, lohnt es sich diesem Urteil im Internet nachzugehen. Meist gibt es schon nach wenigen Tagen Aufsätze von Kollegen, die das Urteil aufarbeiten und allgemeinverständlich darstellen.

Online lässt sich ohnehin sehr viel finden, wobei bei der Lektüre eine gewisse Skepsis hinsichtlich der Quelle angezeigt sein kann. Ich kenne Internetseiten die eine gewisse Zielgruppe anvisieren und allerlei Rechtsprechung zitieren, um ihr Anliegen zu verbreiten. Dabei werden leider gelegentlich die entgegenstehenden Urteile nicht dargestellt, so dass sich ein verzerrtes Bild von der Rechtslage ergibt.

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