Die Arbeit des Verwalters ist für das tägliche Geschäft von Immobilien zumeist unentbehrlich. Da ist es von größter Bedeutung, bei der Wahl eines neuen Verwalters ganz genau hinzuschauen. Das sieht auch der Bundesgerichtshof so und hat nun definiert, dass die Angebote den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft vor Beschlussfassung zugehen müssen.
Neubestellung erfordert rechtzeitige Information
Im aktuellen Fall berichtete der Verwaltungsbeirat unmittelbar vor der Beschlussfassung über zwei ergänzende Angebote zur Verwaltung der Immobilie. Einige Mitglieder der Eigentümergemeinschaft fochten den Beschluss jedoch anschließend an.
Der Bundesgerichtshof stellte nun in seinem Urteil fest, dass der Beschluss keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Für die Wahl eines neuen Verwalters genüge es nach Auffassung der Richter nicht, dass die Angebote der Bewerber um das Verwalteramt erst in der Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung spezifiziert und zur Einsichtnahme bereitgehalten werden. Vielmehr muss sichergestellt werden, dass den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen. Auch die Einholung von Alternativangeboten sei erforderlich.
Erkundigungen müssen ermöglicht werden
Um den Wohnungseigentümern bei der Neubestellung eines Verwalters, der für sie wichtige und weitreichende Funktionen wahrnimmt und regelmäßig für mehrere Jahre bestellt wird, eine Wahl auf einer fundierten Tatsachengrundlage zu ermöglichen, ist es nicht nur erforderlich, Alternativangebote einzuholen, erläuterten die Richter. Vielmehr müssten diese den Wohnungseigentümern auch bekannt gemacht werden, damit sie Erkundigungen über die Bewerber – etwa über das Internet – einholen und sich ein Bild darüber verschaffen können, ob der jeweilige Bewerber fachlich geeignet ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten.
Weiterhin führten die obersten Richter aus, dass es unmöglich sei, Erkundigungen einzuholen, wenn eine Bekanntgabe der Interessenten für das Verwalteramt erst in der Eigentümerversammlung erfolge. Auch ein Angebotsvergleich sei erschwert, da sich die Vergütung in den verschiedenen Angeboten nicht immer direkt vergleichen lasse.
Darüber hinaus sei In der Eigentümerversammlung nicht ausreichend Zeit, um sich sachgerecht mit den jeweiligen Angeboten zu befassen. Die Information der Eigentümer könnte demnach innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist des § 24 Abs. 3 S. 2 WEG erfolgen. Es reiche auch aus, wenn den Wohnungseigentümern die Namen der Bewerber sowie die Rahmendaten der Angebote mitgeteilt würden. Zu den mitzuteilenden Eckpunkten der Leistungsangebote gehöre in jedem Falle die vorgesehene Laufzeit des Vertrages und die Vergütung. Dabei müsse klargestellt werden, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen angeboten wird. Werden die Wohnungseigentümer nicht durch Übersendung der Angebote, sondern durch Bekanntgabe der Eckpunkte der Angebote informiert, sei den Wohnungseigentümern, die dies wünschten, eine Kenntnisnahme der vollständigen Angebote zu ermöglichen.
Der Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.2020 (Az. V ZR 110/19)
