Auszug des Mieters: Diese sieben Fehler solltest Du vermeiden

Der Auszug des Mieters bietet immer auch Konfliktstoff. Du musst als Vermieter einige Punkte im Blick haben, damit für Dich keine unnötigen Kosten anfallen. Was Du beachten solltest, haben wir für Dich in sieben Punkten zusammengestellt.

Zieht der Mieter aus, hat das Vor- und Nachteile zugleich. Ein Mieterwechsel ist meistens mit Kosten verbunden. Du musst eventuell renovieren und hast Aufwand bei der Neuvermietung. Ist der Mieter raus, hast Du aber auch wieder Zugriff auf die Wohnung. Du kannst aufgeschobene Sanierungen oder bauliche Änderungen vornehmen. Diese Arbeiten können in ein neues Vermietungskonzept münden, welches Dir eine höhere Rendite verschafft. Eine unvermietete Wohnung kannst Du auch besser verkaufen.

Ist der Mietvertrag beendet, warten noch einige Aufgaben auf Dich. Sei wachsam, bevor der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist. Ist er einmal weg, kannst Du manche Ansprüche nicht mehr geltend machen.

1. Mieter will vorzeitig ausziehen

Grundsätzlich gilt der Mietervertrag über die gesamte Laufzeit bis zu dessen Kündigung. So lange muss der Mieter die Miete zahlen. Häufig möchten Mieter ausziehen und die restliche Miete sparen, sobald sie eine neue Wohnung gefunden haben. Akzeptieren muss Du das nicht. Miete zahlen muss der Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses.

Auch hält sich hartnäckig das Gerücht, wenn der Mieter einen Nachmieter stellt, könne er frühzeitig aus dem Vertrag ausscheiden. Auch dazu gibt es keine rechtliche Grundlage. Du bist nicht verpflichtet, Deine Wohnung an einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu vergeben.

Ist der Mieter ausgezogen und läuft der Mietervertrag noch, darfst Du im Gegenzug auch nicht in die Wohnung. Möchtest Du zum Beispiel renovieren, kann es deshalb von Vorteil sein, den Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Vertrag zu entlassen. So kannst Du mit den Renovierungsarbeiten vorzeitig beginnen und die Wohnung schneller neu vermieten. Dann muss allerdings der Mieter auch keine Miete mehr überweisen.

2. Kaution vor Abgeltung aller Ansprüche auszahlen

Grundsätzlich bist Du angehalten, die Kaution möglichst schnell nach Beendigung des Mietverhältnisses auszuzahlen. In der Rechtsprechung findet man allerdings keine genauen Vorgaben, in welchem Zeitraum das geschehen soll. Abhängig vom jeweiligen Gericht beträgt die Frist zwei bis sechs Monate. Die Auszahlung steht immer in Abhängigkeit zu den vorhandenen Ansprüchen. Musst Du zum Beispiel noch ein Angebot einholen für eine notwendige Reparatur, muss der Mieter den so bedingten Verzug bei der Kautionsrückzahlung hinnehmen.

Du musst auch immer eine letzte Betriebskostenabrechnung erstellen. Dafür hast Du bis zu zwölf Monate Zeit. Du solltest dann aber anhand der Erfahrungswerte für die Wohnung den Betrag für eine eventuelle Nachzahlung herausrechnen. Die Differenz zur Kaution solltest Du vorab auszahlen.

Keine Frist gibt es, wenn sich die Forderung aus einem Rechtsstreit ergibt. Die Ansprüche auf die Kaution bleiben dann für die Dauer des Gerichtsverfahrens bestehen. Grundsätzlich verjähren Ansprüche aus Mietverhältnissen nach drei Jahren.

3. Neue Adresse des Mieters nicht notiert

Ist der Mieter ausgezogen, ist er häufig auf und davon. Hast Du es versäumt, seine neue Adresse zu erfragen, dann hast Du ein Problem. Stehen Forderungen aus – zum Beispiek aufgrund von Schäden in der Wohnung – oder willst Du die ausstehende Nebenkostenabrechnung zustellen, benötigst Du die neue Adresse. Zwar gibt es Möglichkeiten, Adressen von Personen über das Einwohnermeldeamt zu ermitteln. Das ist aber mit Mühe und einer Gebühr verbunden. Deshalb solltest Du die Adressdaten des Mieters unbedingt einfordern. Am besten notierst Du die neue Anschrift im Übergabeprotokoll.

4. Keine geordnete Übergabe

Die Übergabe ist von der Rückgabe der Wohnung zu unterscheiden. Für die Rückgabe reicht das Aushändigen der Schlüssel. Bei der offiziellen Übergabe solltest Du immer ein Übergabeprotokoll anfertigen, um den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. Achte darauf, dass die Übergabe möglichst bei Tageslicht stattfindet. Halte immer eine Kamera oder Dein Mobiltelefon bereit, um die möglichen Schäden per Bildaufnahme zu dokumentieren. Überprüfen solltest Du sämtliche technischen Einrichtungen wie die Wasserhähne, Abflüsse, Heizung, Rollladen, Geräte in der Einbauküche. Oft ist es empfehlenswert, den Hausmeister oder einen Handwerker hinzuzuziehen. Die unterstützen Dich nicht nur mit technischem Sachverstand, sondern können im Nachhinein auch Beanstandungen bezeugen.

Tipp

Tipp

Mit Vermietet.de kannst Du komfortabel direkt aus dem Portal heraus das Übergabeprotokoll erstellen. Gehe einfach zu dem Punkt Neuvermietung. Dort findest Du jeweils eine Kachel für die Erstellung der Mietverträge sowie für das Übergabeprotokoll. Die erforderlichen Adressdaten gibt das System automatisch in das Übergabeprotokoll ein. Den Zustand der Wohnung dokumentierst Du für jeden Raum einzeln. Du brauchst nicht mehr umständlich mit Stift und Papier in der leeren Wohnung alles aufzuschreiben. Nutze Deinen Laptop, Dein Tablet oder Mobiltelefon. Du kannst mit Vermietet.de das Übergabeprotokoll digital erstellen, unterschreiben und auch versenden.

5. Keine Dokumentation zum Zustand der Wohnung

Den Zustand der Wohnung beim Auszug des Mieters solltest Du dokumentieren. Dafür festigst Du ein Übergabeprotokoll an. Hattest Du Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart, kannst Du festhalten, ob diese ausgeführt wurden oder nicht. Im Übergabeprotokoll hältst du ebenso die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser fest. Entdeckst Du durch den Mieter verursachte Schäden, kannst Du diese vermerken und dafür Kosten geltend machen.

Mit Deiner Unterschrift erkennst Du den Zustand der Wohnung an. Der Mieter kann sich auf das Übergabeprotokoll berufen, auch wenn Du nachträglich noch Ansprüche hast.

Manchmal weigern sich Mieter das Übergabeprotokoll zu unterschreiben, weil sie einen entstandenen Mangel nicht akzeptieren. Du kannst den Mieter darauf hinweisen, dass in einem gerichtlichen Verfahren der Nachweis zu einen Schaden oder nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen reicht. Am Ende ist das Übergabeprotokoll eine Sicherheit für den Mieter, aus dem Vertragsverhältnis ohne spätere Ansprüche auszuscheiden.

6. Bauliche Veränderungen sind nicht entfernt

Einbauten muss der Mieter bei Auszug entfernen. Das gilt für die Küche, ebenso für alle weiteren baulichen Veränderungen an der Wohnung. Auch wenn der Mieter eine Entschädigung verlangt oder Einbauten auf den Nachmieter übertragen will, brauchst Du Dich als Vermieter nicht darauf einzulassen. Rechtlich ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung in den Zustand zurückzuversetzen, in dem er sie angemietet hat.

Oft kommt es vor, dass der Mieter zum Beispiel die Küche vom Vormieter übernommen hat. Auch dann ist er verpflichtet, sämtliche Einbauten gegebenenfalls auf eigene Kosten wieder zu entfernen. Dabei ist kein Unterschied zu machen, ob der Mieter die Gegenstände in der Wohnung einfach übernommen hat oder ob er diese käuflich erworben hat.

Sind die vom Mieter getätigten Einbauten in einem guten Zustand und stellen sie eine Aufwertung der Wohnung dar, kannst Du als Vermieter diese übernehmen. Leistest Du eine Zahlung, ist wichtig, dass Du Dir eine Rechnung ausstellen lässt. Diese kannst Du später bei Deiner Steuererklärung geltend machen.

Sind die Bauten noch funktionstüchtig, deren Verkaufswert aufgrund des Alters aber nicht mehr gegeben, dann kannst Du diese übernehmen. Der Mieter überlässt Dir die Einbauten und spart die Kosten für den Rückbau. Bedenke dabei, dass die Einbauten Teil der Mietsache werden und Du ab sofort dafür verantwortlich bist.

 7. Schlüssel sind nicht vollständig

Bei der Rückgabe der Schlüssel treten ebenfalls häufig Probleme auf. Die zur Wohnung gehörigen Schlüssel sind alle im Mietvertrag sowie im Übergabeprotokoll aufgeführt. Meistens sind das die Schlüssel für Haustür, Wohnungstür und Briefkasten. Beim Keller verwendet der Mieter oft ein eigenes Vorhängeschloss. Das sollte er entfernen, um Zugang zum Keller zu ermöglichen. Manchmal gibt es zusätzliche Schlüssel für Hof- oder die Eingangstür zum Keller. Auch in der Wohnung sind meistens Schlüssel vorhanden, deren Vollständigkeit Du überprüfen musst.

Wichtig ist den Mieter darauf hinzuweisen, dass er alle Schlüssel aushändigen muss. Dazu gehören auch diejenigen, die er nachgemacht hat. Du solltest den Mieter informieren, dass er sich unter Umständen strafbar macht, wenn er nicht alle Schlüssel abgibt.

Sind Schlüssel dem Mieter verloren gegangen, musst Du eventuell aus Sicherheitsgründen die Schlösser austauschen. Der Mieter hat in diesem Fall Schadenersatz zu leisten. Gibt es im Haus eine Schließanlage, dann kann der Schlüsselverlust sehr teuer werden. Du  bist bei einer Schlüsselanlage dazu verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen, dass bei Schlüsselverlust höhere Kosten auf ihn zu kommen. Du hast in einem solchen Fall auch die Möglichkeit, nur das Schloss zur Wohnungstür auszutauschen. Dann muss der zukünftige Mieter allerdings mit zwei Schlüsseln vorliebnehmen.