Ausblick 2020: Betongold am Scheideweg?

Politische Unsicherheiten, demographischer Wandel und eine wackelige Leitzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB): Die deutsche Wirtschaft ist auf Schlingerkurs. Nach einer langen Zeit des Aufschwungs führen diverse Faktoren bei Investoren zu Unsicherheiten über die Entwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt.

Auch in diesem Jahr wird das Wirtschaftswachstum mit rund einem Prozent nur schwach ausfallen. War in den vergangenen Jahren insbesondere die Exportwirtschaft betroffen, so steht zu erwarten, dass in 2020 auch auf dem Immobilienmarkt nicht alles beim Alten bleiben wird.

Novellierung des Baurechts wird erforderlich

Laut Zentralverband des Deutschen Baugewerbes wurden im Jahr 2019 rund 300.000 Wohnungen fertiggestellt – Damit hat die Bauwirtschaft einen maßgeblichen Anteil am Wachstum der Gesamtwirtschaft. Doch es besteht ein Bauüberhang, der Baugenehmigungen nicht in Fertigstellungen umsetzt. Dieser dämpft das Wachstum der Branche derzeit deutlich. Die Nachfrage besteht, insbesondere in Ballungszentren: Die Bundesregierung plant sogar eine Erhöhung der jährlichen Fertigstellungen an Wohnimmobilien und geht weiterhin von einem Wachstum von rund zehn Prozent aus.  

Doch die zumeist lukrativen Luxusimmobilien allein reichen nicht. Insbesondere bei einkommensschwachen Haushalten muss eine Erleichterung erfolgen. Aktuell geben rund 15 Prozent aller Haushalte mehr als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Mietzahlung aus. Um die Ziele der Bundesregierung zu erfüllen und bei den einkommensschwachen Haushalten Erleichterung zu verschaffen, fehlt es an Fachkräften zur Bauausführung. Auch massiv steigende Baukosten erschweren die positive Bauentwicklung. Darüber hinaus läuft die Mehrheit der Bauunternehmen unter Volllast und eine Neuausrichtung und die Optimierung bestehender Prozesse funktioniert nicht von heute auf morgen. Da benötigt es Reformen, die die Zuwanderung von Fachkräften erleichtern, Subventionierungen von Bauvorhaben ermöglichen und die Modernisierung des Bauhandwerks zu ermöglichen.

Wird die schwache Konjunktur spürbar?

Die Nachfrage an Wohnraum in Großstädten wurde in den vergangenen Jahren durch demografische Entwicklungen und Zuwanderung in die Städte stark positiv beeinflusst: Die Mieten in deutschen Ballungszentren stiegen im vergangenen Jahrzehnt dementsprechend um etwa fünf Prozent pro Jahr. Doch die strauchelnde konjunkturelle Entwicklung wird sich erst mit einiger Verzögerung auf den Wohnungsmarkt auswirken. Eine mögliche Konsequenz in den kommenden Jahren wird unter anderem eine niedrigere Bereitschaft, hohe Mieten zu zahlen. Ebenso ist davon auszugehen, dass die Zeiten der starken Mietsteigerungen ein Ende finden, auch wenn sich daraus kein Rückgang der Mietpreise ableiten lässt.

 

Entgegen des zu erwartenden Trends werden Wohnungen in Trendvierteln und Innenstädten wohl auch weiterhin sehr gefragt sein und daher künftig moderaten Mietsteigerungen unterliegen. Doch bereits jetzt haben die Mietpreisentwicklungen der Großstädte Dimensionen erreicht, die einzelne Bevölkerungsgruppen in die Vorstädte ausweichen lassen. In den strukturschwachen Regionen wird aufgrund der demografischen Entwicklung der Leerstand eher wachsen.

Es steht zu erwarten, dass die Politik auch weiterhin in den Wohnungsmarkt eingreift, doch ob Berliner Mietendeckel oder Mietpreisbremse, allein durch Mietpreisregulation wird keine Wohnung neu gebaut. Mit einer Entlastung kann nur durch massiven Wohnungsbau oder infrastrukturellen Maßnahmen wie dem Ausbau des Netzes für den öffentlichen Nahverkehr in nahegelegene Vorstädte entgegengewirkt werden.  

Kommunen verstärken Kaufaktivität

Ob aus wohnungspolitischen oder aus sozialen Gründen, deutsche Kommunen verstärken Ihre Kaufaktivität. Während sich private Investoren zunehmend im Ausland engagieren, verstärken deutsche Kommunen Ihre Aktivität beim Erwerb großer Immobilienportfolios. Zwar stellen deutsche Wohnimmobilien nachwievor ein beliebtes Asset im Portfolio, doch das Angebot ist beschränkt. Daher ist der Handel mit großen Wohnungsportfolios seit Jahren rückläufig. Lediglich der kleinteilige Wohnungsmarkt boomt mittlerweile über zehn Jahren, denn teilweise konnten Immobilien in Großstädten über diesen Zeitraum eine jährliche Wertentwicklung von rund zehn Prozent vorweisen – immerhin das Doppelte der Mietsteigerungen über denselben Zeitraum. 

Da die EZB ihre expansive Geldpolitik fortsetzen will, sind Immobilien derzeit fast alternativlose Assets und die Anlagealternativen aufgrund geringer Verzinsung vielfach unattraktiv. Das hohe Preisniveau lässt Investoren jedoch zurückhaltender werden, auch weil die Renditen derzeit historisch niedrig sind. Es sind kaum Wertsteigerungen bei der dem Kauf von Immobilien zu erwarten, daher überdenken viele Investoren Ihre Strategie und rücken den Cashflow stärker in den Mittelpunkt.

Trotz aller Einflüsse beweist sich der deutsche Immobilienmarkt insbesondere in konjunkturschwachen Zeiten immer wieder als krisensicher. Mit Ideenreichtum und der Bereitschaft, sich den aktuellen Gegebenheiten anzupassen, ist es also durchaus attraktiv, bestehende Engagements auszubauen und die Risiken zu diversifizieren. 2020 wird nicht nur auf rechtlicher Ebene ein wegbereitendes Jahr für die Vermietung von Immobilien: Das Wohnen wird auf politischer und sozialer Ebene neu gedacht, um demografischen Veränderungen und zeitgemäßen Bedürfnissen zu begegnen. Wer jetzt bereit ist, über den Tellerrand zu schauen und die eigene Strategie den aktuellen Gegebenheiten anzupassen, wird mittelfristig solide Vorteile aus dem eigenen Portfolio ziehen können.

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