Immobilien Vollfinanzierung – was Sie über den Hauskauf ohne Eigenkapital wissen müssen!

Mit der Bewilligung einer Immobilien Vollfinanzierung gehen Banken ein hohes Risiko ein und dafür zahlen Sie. Ob sich die Vollfinanzierung für Ihre Immobilie tatsächlich lohnt und was Sie auf jeden Fall beachten müssen, lesen Sie hier.

In der Regel kaufen und bauen Deutsche mit 20 bis 30 % Eigenkapital, welches an den Gesamtkosten gemessen wird, die der Hauskauf oder -bau mit sich bringt. Nicht jeder hat jedoch die Möglichkeit, Eigenkapital anzusparen – zumal die Guthabenzinsen in der aktuellen Niedrigzinsphase nicht viel Rendite versprechen. Eine Alternative ist die Vollfinanzierung einer Immobilie. Davon spricht man, wenn kein eigenes Kapital in die Finanzierung einfließt und die Bank einen Immobilienkredit über die gesamte Kauf- oder Bausumme gewährt.

Achtung: Nicht immer sind die Angebote für eine Vollfinanzierung vergleichbar. Einige Banken unterscheiden zwischen der „Immobilien Vollfinanzierung“ und der sogenannten 120 % Finanzierung – auch Bruttovollfinanzierung genannt. Letztere deckt in der Regel auch die Kaufnebenkosten für die Immobilie ab. Achten Sie also sehr genau darauf, welche Kosten mit Ihrem Kredit finanziert werden.

Was ist bei der Immobilien Vollfinanzierung zu beachten?

Die Vorteile der Immobilien Vollfinanzierung liegen auf der Hand: Sie können sich den Traum einer eigenen Immobilie ohne Eigenkapital erfüllen oder Ihr Eigenkapital in die Renovierung und eine neue Einrichtung investieren. Aktuell profitieren Sie zudem von einem niedrigen Zinsniveau, welches Sie sich mit einer Zinsbindung von 20 oder 30 Jahre langfrisitg sichern können. Aber selbstverständlich hat dieses Finanzierungsmodell auch Nachteile und diese gilt es unbedingt zu berücksichtigen.

Weil Sie eine höhere Kreditsumme bei der Bank beantragen und kein Eigenkapital einbringen, steigt das Risiko für die Bank. Können Sie die Raten des Kredites nicht mehr bedienen und die Immobilie versteigert werden, so macht die Bank Verlust. In der Regel liegt der Erlös aus Immobilienversteigerungen 10 bis 20 % unter dem tatsächlichen Marktwert. Dieses Risiko lassen Sie Banken bei der Immobilien Vollfinanzierung mit Risikoaufschlägen, also höheren Zinsen, bezahlen. Die Folge ist, dass Sie mehr Zinsen zahlen. Das machen Sie jedoch ohnehin aufgrund der höheren Kreditsumme und der damit verbundenen längeren Rückzahlungsdauer.

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Beachten Sie außerdem Folgendes:

  • Durch die hohe Kreditsumme verlängert sich die Laufzeit des Kredits und damit steigt auch die Höhe der Gesamtzinsen. Der Risikoaufschlag erhöht den Zinsanteil zusätzlich. Insgesamt müssen Sie mit einer hohen Tilgungsrate rechnen.
  • In Niedrigzinsphasen profitieren Sie unter Umständen von einer Immobilien Vollfinanzierung, wenn Sie sich beispielsweise das Eigenkapital erst ansparen müssen und dann in einigen Jahren einen Kredit zu deutlich höheren Zinsen abschließen müssten.

So bekommen Sie eine Immobilien Vollfinanzierung

Sie möchten für die Immobilie eine 100 Prozent Finanzierung abschließen? Dann brauchen Sie zwingend eine sehr gute Bonität, ein überdurchschnittlich hohes Einkommen, ein stabiles Arbeitsverhältnis sowie eine werthaltige Immobilie. Sollte es tatsächlich zu einer Versteigerung kommen, versucht die Bank ihren Verlust so gut wie möglich zu minimieren. Mit einer baufälligen oder stark renovierungsbedürftigen Immobilie gelingt das kaum. Die Immobilie sollte daher in sehr gutem Zustand sein und sich idealerweise an einer Lage befinden, an der auch künftig hohe Marktwerteerzielbar sind.

Für den 100 % Immobilienkredit sind weitere Voraussetzungen von Vorteil, zum Beispiel:

  • langfristig angelegtes Vermögen, mit dem im Zweifelsfall ein Großteil der Tilgungssumme beglichen werden könnte
  • hohe Mieteinnahmen, die die Zins- und Betriebskosten decken oder im besten Fall sogar übersteigen
  • zusätzliche Sicherheiten wie Grundpfandrechte, Hypotheken oder Lebensversicherungen
  • Absicherungen in Form von Versicherungen gegen Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder für die Restschuld

Sofern Sie die Voraussetzungen für die Immobilien Vollfinanzierung erfüllen, sollten Sie verschiedene Angebote gründlich vergleichen. Es empfiehlt sich bei diesem Modell ein Vergleich der Immobilienfinanzierung. Am einfachsten ist dies über den Effektivzins, sofern Kreditsumme und Laufzeit bei allen Angeboten identisch sind.

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