„Sei clever, lass den Hausmeister den Winterdienst übernehmen!“ Ob Du als Vermieter hiermit die richtige Wahl triffst und welche Faktoren bei dieser Entscheidung zu berücksichtigen sind, erfährst Du in diesem Artikel.
Hausmeister übernimmt Winterdienst: praktische Gründe für Vermieter
Dass der Hausmeister den Winterdienst übernimmt, hat für viele Vermieter ganz praktische Gründe:
- Der Hausmeister ist ohnehin angestellt und betreut die Immobilie.
- Der Winterdienst wird zuverlässig geregelt und für Mieter entsteht kein Aufwand.
- Die Kosten für den Hausmeisterservice sind umlagefähig.
Man muss nur einen Dienstleister und nicht verschiedene beauftragen. - Es erleichtert die Buchhaltung, weil weniger Abrechnungen und Belege verbucht werden müssen.
Wie und welche Kosten Du für den Hausmeister umlegen darfst, erläutern wir später ausführlicher.
Wann macht es Sinn, dass der Winterdienst vom Hausmeister übernommen wird?
Es scheint also vorteilhaft, wenn sich der Hausmeister um den Winterdienst kümmert. Sinnvoll ist diese Entscheidung, wenn Du ein Mehrfamilienhaus vermietest und ohnehin einen Hausmeisterservice beauftragst, die Immobilie zu betreuen. Ein Hausmeisterdienst inklusive Winterdienst lohnt sich auch dann, wenn viele der Bewohner älter sind und Schwierigkeiten hätten, die Wege zu räumen und zu streuen.
Du kannst Dir mit einem Hausmeister für den Winterdienst auch viel unnötigen Stress sparen, wenn Deine Mieter ihrer eigentlich vertraglich vereinbarten Räum- und Streupflicht nur unzureichend nachkommen. Als Vermieter hast Du, auch wenn der Winterdienst an Mieter, Hausmeister oder privates Unternehmen übergeben wurde, eine Kontrollpflicht.
Die Vermieter in unserer Vermietet.de-Community haben außerdem die Erfahrung gemacht, dass ein Hausmeister und der Winterdienst in besonders schneereichen Regionen von Vorteil ist. Denn schneit es hier über den Tag hinweg mehrmals oder sehr stark, ist die Arbeit für Mieter kaum zu bewältigen. Vor allem berufstätige Mieter müssten für ihre Arbeitszeit eine Vertretung organisieren.
Achtung: Du kannst die Hausmeister- und Winterdienstkosten nur dann auf Deine Mieter umlegen, wenn diese Dienste erforderlich sind. Für die Vermietung eines Einfamilienhauses wird die Einstellung eines Hausmeisters in der Regel nicht lohnenswert sein.
Kein Hausmeister für den Winterdienst: Diese Alternativen hast Du
Du vermietest Deine Eigentumswohnung oder mehrere Einfamilienhäuser an unterschiedlichen Standorten? Dann scheint es nicht unbedingt notwendig, extra einen Hausmeister einzustellen. Den Winterdienst müsstest Du folglich anders organisieren.
- Für die Eigentumswohnung gilt, dass die Eigentümerschaft den Winterdienst generell regeln muss. Entweder intern (unterhalb der Eigentümer/Mieter) oder durch einen Dienstleister. Wird der Winterdienst allerdings selbst organisiert, muss jeder Eigentümer einverstanden sein. Kein Eigentümer darf gegen seinen Willen zum Winterdienst verpflichtet werden (BGH, 9.3.2012, V ZR 161/11).
- Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern wird der Winterdienst meist vertraglich mit den Mietern geregelt. Kann der Mieter seiner Räum- und Streupflicht nicht nachkommen — aufgrund von Erkrankung, Urlaub, Alter — muss er für eine Vertretung sorgen. In diesem Fall kannst Du überlegen, einen Winterdienst zu beauftragen.
- Grundsätzlich kannst Du natürlich immer entscheiden, anstelle des Hausmeisters einen privaten Winterdienst mit dem Räumen und Streuen der Wege zu beauftragen — etwa, wenn Du keinen Bedarf für einen Hausmeister hast oder dieser mit vielen anderen Dingen beschäftigt ist.
Hausmeister oder privater Winterdienst? So darfst Du die Kosten umlegen
Nicht uninteressant ist die Frage nach den Kosten — und für Dich als Vermieter insbesondere nach den umlagefähigen Kosten. Bereits zu Beginn haben wir erwähnt, dass die Kosten für einen Hausmeister als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Das gilt auch dann, wenn der Hausmeister den Winterdienst übernimmt. Hast Du zusätzlich einen privaten Winterdienst beauftragt, kannst Du diese Kosten nicht extra abrechnen.
Bei der Kostenumlage des Winterdienstes gilt also:
Entweder Hausmeister oder privater Dienstleister!
Unsere Empfehlung: Lässt Du Deine Immobilien und Mieter von einem Hausmeister betreuen, solltest Du mit ihm auch den Winterdienst organisieren.
Hast Du keinen Hausmeister eingestellt, lass den Winterdienst von einem privaten Unternehmen durchführen. So stellst Du sicher, dass der Verkehrssicherungspflicht nachgekommen wird — unabhängig davon, ob Mieter krank werden, verreist sind oder nachlässig handeln. Wie bereits erwähnt bist Du in der Kontrollpflicht und als Vermieter nicht vollständig aus der Haftung entlassen.
Ganz konkret kannst Du folgende Kosten für den Hausmeister beziehungsweise Winterdienst über die jährliche Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen:
- Kosten für die Straßenreinigung der Kommune
- Lohn- und Arbeitskosten für Hausmeister oder Winterdienst
- Kosten für Streumaterialien
- Kosten für die Gerätewartung
- Kosten für die Geräteanschaffung, wenn eine Reparatur teurer wäre
Nicht umlagefähige Kosten für Hausmeister und Winterdienst absetzen
Nicht alle Kosten kannst Du auf den Mieter umlegen. Das betrifft diese Kostenpunkte:
- Kosten für die Erstanschaffung von Geräten
- Kosten für die Reparatur von Streu- und Räumgeräten
Diese Kosten kannst Du aber als Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung geltend machen. Das betrifft sowohl die Kosten bei Beauftragung eines Hausmeister als auch eines Winterdienstes.
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Welche Aufgaben übernimmt der Hausmeister beim Winterdienst?
Alle Kostenfragen sind geklärt? Dann wollen wir noch einmal auf die konkreten Aufgaben eingehen, wenn der Winterdienst vom Hausmeister übernommen wird. Wichtig ist, dass der Verkehrssicherungspflicht auf allen Wegen, Zufahrten und sonstigen Gefahrenzonen nachgekommen wird.
Lass Deinen Hausmeister beim Winterdienst daher unbedingt folgende Bereiche räumen und streuen:
- Öffentlicher Gehweg (alle, nicht nur die direkten Zufahrten)
- Private Wege und Zufahrten auf dem Grundstück
- Zugänge zur Tiefgarage, zu Parkplätzen oder ähnliches (sofern sie Teil der Mietsache sind)
- Dächer (z. B. Vordächer vor Eingangstüren)
Dächer müssen von Schnee befreit werden, damit herabstürzender Schnee oder Eiszapfen keinen Schaden anrichten können. In besonders schneereichen Regionen kann sogar das Anbringen von Schneefanggittern oder ähnlichem verlangt werden. Bringt Dein Hausmeister beim Winterdienst ein Hinweisschild an, z. B. „Achtung, Dachlawinengefahr”, entbindet ihn das nicht von seiner Verkehrssicherungspflicht.
Hast Du zum Schutz vor Schnee und Eiszapfen eine Dachrinnenheizung installieren lassen, kannst Du Betriebs- und Wartungskosten auf den Mieter umlegen. Hierzu musst Du den Kostenpunkt allerdings unter „sonstige Betriebskosten” im Mietvertrag nennen.
Fazit zum Hausmeister und Winterdienst
Ganz gleich, ob Du Deinen Hausmeister mit dem Winterdienst beauftragst oder einen privaten Dienstleister: Als Vermieter von Mehrfamilienhäusern oder mehreren Immobilien, bietet Dir das viele Vorteile: Die Verkehrssicherungspflicht wird gewahrt, kein Aufwand für Mieter und keine Kosten für Dich (durch Mieterumlage und steuerliche Absetzbarkeit).
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