Hausbau steuerlich absetzen: Was geht, was geht nicht?

Bei der Steuererklärung können Hausbesitzer bestimmte Kosten absetzen. Aber: Das gilt nicht für alle Kostenpunkte. Wann Sie welche Ausgaben beim Hausbau steuerlich absetzen können, erfahren Sie hier.

Grundsätzlich können Sie als Bauherr und Hausbesitzer einige Kosten für den Hausbau von der Steuer absetzen. Zu unterscheiden ist jedoch, ob das Haus selbst bewohnt oder vermietet wird. Private Bauherren können lediglich Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen absetzen, Vermieter hingegen mehr.

Wer mit der Immobilie Einnahmen erzielen möchte, durch Vermietung oder Verpachtung, kann nahezu alle damit verbundenen Ausgaben als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Werbungskosten steuerlich geltend machen. Eine Unterscheidung zwischen den Kostenarten ist wichtig, denn sie sind unterschiedlich abzugsfähig:
Anschaffungs- und Herstellungskosten werden als Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerrechtlich behandelt und müssen über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Werbungskosten lassen sich beim Hausbau sofort steuerlich absetzen – also im Entstehungsjahr. Nicht immer ist die Abgrenzung zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Werbungskosten eindeutig.

Welche Kosten gehören zur Anschaffung bzw. Herstellung?

Nach § 255 Abs. 3 S. 1 des Handelsgesetzbuchs (HGB) handelt es sich bei den Herstellungskosten um Ausgaben, die bezüglich der Errichtung, Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung der Immobilie entstanden sind. In der Regel sind dies Kosten für den Hausbau, einen Anbau, aber auch den Makler und Notar oder die Anbringung einer Alarmanlage. Wird eine Immobilie nicht gebaut, sondern gekauft, handelt es sich um Anschaffungskosten. Vermieter können demnach auch jene Kosten für den Hausbau steuerlich absetzen, die noch vor der Vermietung entstehen – etwa Maklerkosten, Eigenleistungen, erstmalige Hausanschlusskosten, Finanzierungs- und Erhaltungskosten.

In der Regel werden Erhaltungs- und Modernisierungskosten als Werbungskosten aufgeführt. Außer sie entstehen in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie und übersteigen 15 % des Gebäudewertes. Dann werden sie zu den Herstellungskosten gezählt und müssen als AfA abgeschrieben werden. Näheres zum Erhaltungsaufwand bei Vermietung erfahren Sie auf Vermietet.de.

Hausbau steuerlich absetzen: Was sind Werbungskosten?

Nach § 9 des Einkommensteuergesetz (EStG) können alle Ausgaben als Werbungskosten angegeben werden, die zur „Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“ durch Vermietung und Verpachtung entstehen. Anders als einige Anschaffungs- und Herstellungskosten fallen Werbungskosten auch im Laufe der Vermietung an – etwa für die Suche nach neuen Mietern (Anzeigenkosten). In der Regel sind dies Kosten, um vorhandene Substanzen am Gebäude zu erneuern – etwa defekte Fenster, Türen, die Erneuerung der Hausanschlüsse oder Versicherungsbeiträge und nicht auf Mieter umgelegte Bewirtschaftungskosten.

hausbau-steuerlich-absetzen

Weitere Werbungskosten, die man beim Hausbau steuerlich absetzen kann:

  • Bewachungskosten für einen Wachservice
  • Darlehensgebühren als Teil der Finanzierungskosten
  • Kosten für laufende Instandhaltung der Gartenanlagen
  • Grundsteuer (nicht Grunderwerbssteuer)
  • Gutachterkosten im Rahmen von Renovierungen / Erhaltungsarbeiten
  • Erneuerung der Heizungsanlage
  • Kosten für einen Hausmeisterservice oder eine Hausreinigung
  • Kosten zur Beseitigung von Hochwasserschäden bis 45.000 Euro
  • Alle Instandsetzungsarbeiten & Modernisierungen, sofern sie nicht zur wesentlichen Verbesserung des Gebäudes beitragen
  • Kosten für die Kanalreinigung und den Schornsteinfeger

Anlage V der Steuererklärung: Hausbau und seine Kosten angeben

Wenn Sie das neu gebaute Haus vermieten möchten, können Sie künftig verschiedene Ausgaben wie Renovierungskosten absetzen. Hierzu müssen Vermieter und Verpächter von Immobilien und Grundstücken die Anlage V in der Steuererklärung ausfüllen. Ausführliche Informationen zur Anlage V haben wir hier zusammengefasst.

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