Als Eigentümer eines Hauses kannst Du allein bestimmen, wem es einmal gehören soll. So kannst Du beispielsweise mit einem Testament den neuen Besitzer nach Deinem Ableben festlegen. Eine Alternative ist, das Haus zu überschreiben und so eine Person schon zu Deinen Lebzeiten zum neuen Eigentümer zu erklären. Wir erklären Dir, was Du dabei beachten solltest.
Das Wichtigste zusammengefasst:
- Du kannst Deine Immobilie bereits zu Lebzeiten an Verwandte oder eine Person Deiner Wahl überschreiben.
- Die Überschreibung einer Immobilie kann mit Auflagen verbunden werden, beispielsweise mit einer Einmalzahlung, einem Nießbrauch oder einer Pflegeverpflichtung.
- Mit etwas Geschick kann der Beschenkte bei der Überschreibung Steuern sparen.
Das Haus überschreiben – in welchen Fällen ist das sinnvoll?
Für Dich und Deine Familie bringt es viele Vorteile mit sich, den Erbnachlass schon zu Lebzeiten zu regeln. Laut Vorschriften der gesetzlichen Erbfolge geht eine Immobilie nach dem Ableben ihres Besitzers auf die Nachkommen über. Gibt es mehrere potenzielle Erben, haben vielleicht alle unterschiedliche Vorstellungen: Verkaufen, an die eigenen Kinder verschenken, selbst einziehen oder vermieten.
Möchtest Du, dass eines Deiner Kinder oder Enkel das Haus bekommt, kannst Du bereits zu Lebzeiten eine Entscheidung treffen und das Haus überschreiben – an nur ein Kind. Dabei solltest Du jedoch beachten, dass dies als Schenkung gewertet wird.
Eine Schenkung wird nach dem deutschen Recht erst nach Ablauf von zehn Jahren gültig. Solltest Du vor Ablauf der zehn Jahre versterben, muss der neue Besitzer des Hauses einen Pflichtteil an seine Geschwister auszahlen. Diese sogenannte Pflichtteilsergänzung ist in § 2325 BGB geregelt. Mit jedem Jahr, das Du nach der Schenkung lebst, gehören Deinem Nachkommen zehn Prozent des Hauses. Nach fünf Jahren sind es 50 Prozent und erst nach zehn Jahren ist die Überschreibung für das Haus abgeschlossen.
Übrigens: Die beschenkte Person muss nicht mit Dir verwandt sein. Eine Immobilie kannst Du auch an Freunde oder andere bekannte Personen überschreiben.
Eine Alternative zur Schenkung ist ein Testament. Mit diesem regelst Du, wer Deine Immobilie bekommen soll. Vererbst Du Deine Immobilie, fällt allerdings Erbschaftssteuer an – sofern der Wert einen Freibetrag übersteigt. Möchtest Du Deine Erben also finanziell nicht belasten, ist die frühzeitige Überschreibung der Immobilie als Alternative zur Vererbung eine gute Wahl. Denn: In vielen Fällen lässt sich die Schenkung zeitlich so strecken, dass keine Steuer anfällt.
Ein weiterer, guter Grund, Immobilien zu überschreiben: Wenn Du möchtest, dass Deine gesetzlichen Erben das Haus nicht bekommen, kannst Du die Immobilie einer anderen Person überschreiben. Triffst Du zu Lebzeiten keine Entscheidung, greift das Erbrecht für das Haus im Sinne der gesetzlichen Erbfolge. In diesem Fall erben alle Kinder das Haus zu gleichen Anteilen und müssen sich einigen, wie sie mit der Immobilie verfahren möchten.
Wie überschreibt man ein Haus?
Ein Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden, ansonsten ist dieser nicht rechtswirksam. Sobald der Beschenkte im Grundbuch eingetragen wird, ist er der neue Eigentümer der Immobilie. Eine Wohnung oder ein Haus zu überschreiben ist ohne einen Notar also nicht möglich.
Ein Termin reicht aus, bei dem der Vertrag aufgesetzt wird. Der Notar leitet die Schenkung an das Grundbuch weiter, sodass die Überschreibung auch von Amts wegen erfolgen kann.
Bei der Überschreibung eines Hauses fallen Gebühren an, diese richten sich nach dem Wert der Immobilie. Die Kosten beim Haus überschreiben setzen sich zusammen aus den Notarkosten, den Kosten für die Grundbucheinsicht, der Umsatzsteuer und den Kosten für die Eintragung des neuen Besitzers ins Grundbuch.
Haus überschreiben gegen Auflagen
Grundsätzlich fließt bei einer Schenkung nach § 516 Absatz 1 BGB kein Geld – das ist vermutlich auch im Sinne des Immobilienbesitzers. Bei einer Überschreibung der Immobilie ohne Auflagen kann der Beschenkte frei über diese verfügen, sie beispielsweise vermieten, verkaufen oder ebenfalls verschenken. Möchtest Du das nicht, kannst Du Dich dagegen absichern, indem Du die Schenkung mit bestimmten Auflagen verbindest:
Einmalzahlung: Der Beschenkte zahlt Dir beim Überschreiben eines Hauses einmalig einen vereinbarten Geldbetrag oder übernimmt die Restschuld der Immobilie.
Leibrente: Alternativ zur Einmalzahlung kannst Du Dich auch auf eine vom Beschenkten gezahlte, lebenslange Rente einigen. Bei einer abgekürzten Rente wird die Auszahlung auf einen festgelegten Zeitraum begrenzt.
Wohnrecht: Du kannst im Schenkungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch festschreiben. Diese lebenslange Garantie wird dann bei der Überschreibung der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Bis zu Deinem Ableben darfst Du dann in der Immobilie wohnen. Mit einem Nießbrauch kannst Du die Immobilie sogar weitervermieten.
Hast Du Dich für die Überschreibung eines Hauses entschieden, auf dem bereits ein Wohnrecht liegt, hat dieses Wohnrecht Bestand. Dies bedeutet, dass es trotz der Überschreibung des Hauses auf einen anderen Eigentümer erhalten bleibt. Ist das Wohnrecht im Grundbuch verankert, kannst Du dieses nicht löschen. Die einzige Möglichkeit ist, dass der Bewohner freiwillig auf sein Wohnrecht verzichtet und die Löschung entsprechend veranlasst.
Verpflichtung zur Pflege: Du kannst eine Schenkung auch damit verknüpfen, dass sich der spätere Erbe selbst um Deine Pflege im Alter kümmert oder einen Pflegedienst bestellt. Dabei sollten im Schenkungsvertrag die Aufgaben so genau wie möglich aufgelistet werden.
Haus überschreiben bei einer vermieteten Immobilie
Möchtest Du eine vermietete Immobilie überschreiben, wird der Mietvertrag nicht aufgehoben. Er läuft weiter und wird bei der Überschreibung nicht angetastet.
Du solltest gut über das Kündigungsrecht von Mietverträgen Bescheid wissen. Die Kündigung eines Mieters ist nur aus besonderem Grund möglich. Um Mieter zu schützen, steckt das BGB die Grenzen sehr eng. So darfst Du nur kündigen, wenn der Mieter mit Forderungen im Rückstand ist oder die Mietsache nicht vertragsgemäß behandelt. Das ändert sich auch nicht durch das Überschreiben eines Hauses.
Bist Du durch eine Schenkungsurkunde für ein Haus Eigentümer geworden und möchtest das Haus selbst bewohnen, hast Du die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden. Aber auch dafür gelten gesetzliche Vorgaben, über die Du Dich informieren solltest. Gute Chancen hast Du, wenn Deine Wohnsituation derzeit schlecht ist. Der Mieter kann gegen eine Eigenbedarfsklage jedoch auch vorgehen. In diesem Fall entscheidet das Gericht. Gleiches gilt auch, wenn Du eine Wohnung überschreiben möchtest oder durch eine solche Überschreibung Eigentümer einer Wohnung wirst. Auch hier hat der Mieter Rechte und Du darfst nicht einfach so eine Kündigung aussprechen.
Haus überschreiben mit Kredit
Liegt auf dem Haus ein Kredit, ist es nicht grundsätzlich ausgeschlossen, die Immobilie dennoch zu überschreiben. Es muss jedoch sichergestellt werden, dass der Kredit weiter bedient wird. Am einfachsten ist es, wenn der Kredit von dem neuen Eigentümer des Hauses übernommen wird. Dem muss die kreditgebende Bank jedoch zustimmen. Dazu wird sie nur dann bereit sein, wenn der neue Eigentümer eine gute Bonität mitbringt und finanziell in der Lage ist, den Kredit zu bedienen. Andernfalls kann sich die Bank weigern, der Kreditübernahme zuzustimmen.
Doch auch in diesem Fall kannst Du das Haus überschreiben und den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Der Kredit bleibt als solcher bestehen und Du tilgst ihn weiter. Solltest Du dies nicht mehr können, greift die Bank auf die Immobilie als Sicherheit zurück.
Schenkungssteuer auf Immobilien – Verkehrswert ist entscheidend
Eine Erbschaftssteuer auf Immobilien muss dann gezahlt werden, wenn der Eigentümer verstirbt. Bei einer Schenkung fällt eine sogenannte Schenkungssteuer an. Entscheidend ist der Verkehrswert der Immobilie zum Todeszeitpunkt des Besitzers oder zum Schenkungszeitpunkt. Dieser Verkehrswert wird von Amts wegen ermittelt.
Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer gelten die gleichen Freibeträge wie bei der Vererbung von Geld und Sachwerten. Bei der Schenkungssteuer wiederum die gleichen Freibeträge wie bei der Erbschaftssteuer. Liegt der Immobilienwert unter den gesetzlichen Freibeträgen, muss der Beschenkte keine Steuern zahlen.
Die Höhe der Freibeträge ist vom Immobilienwert und vom Verwandtschaftsgrad des Erben zu dem Verstorbenen abhängig – und damit von der Steuerklasse. Bei der Überschreibung von Immobilien fällt keine Erbschaftsteuer an.
Alle zehn Jahre kann der Freibetrag bei einer stufenweisen Schenkung neu ausgeschöpft werden. So kannst Du beispielsweise zunächst nur ein halbes Haus übertragen, nach zehn Jahren dann die andere Hälfte. Alternativ kannst Du mit einer Kettenschenkung Schenkungssteuer sparen. Dazu teilst Du die Überschreibung eines Hauses auf mehrere Beschenkte mit unterschiedlichen Freibeträgen auf – die Freibeträge gelten pro Person und Schenkungsvorgang. Die Personen können dann wiederum die Immobilie weitergeben. Dazu solltest Du Dich jedoch unbedingt von einem Notar oder Juristen beraten lassen.
Unser Tipp: Eine Schenkung zu Lebzeiten bietet den Vorteil, dass Du die Freibeträge mehrmals abschöpfen kannst. Mit einem eingetragenen Wohnrecht lässt sich der Immobilienwert und damit die Schenkungssteuer verringern.
