Haus sanieren – welche Kosten erwarten mich?

Du träumst von einem alten Haus mit Charme und möchtest es liebevoll herrichten und renovieren und im Anschluss vermieten. Aber wo anfangen und wo aufhören? Und gibt das Dein Geldbeutel überhaupt her? Beim Haus sanieren kommen einige Kosten auf Dich zu.

Was in welcher Reihenfolge?

Damit alles reibungslos ablaufen kann, ist es wichtig, die einzelnen Arbeitsschritte in der richtigen Reihenfolge durchführen. Nicht, dass der Elektriker die frisch verputzte Wand wieder aufstemmen muss, um Kabel zu ziehen. Zunächst beginnt alles mit der Planung, dann geht es weiter mit den Abrissarbeiten. Vielleicht möchtest Du den Grundriss verändern oder Fenster bzw. Türen versetzen. Nun geht es wieder an den Aufbau mit gemauertem Rohbau, dicht gefolgt von Dachdeckerarbeiten. Es folgt die erste Trockenbauphase und die Installation von Wasser und Heizung. Elektroinstallation und Dachdämmung kommen als Nächstes. Daran schließt sich eine zweite Trockenbauphase an, gefolgt von Außendämmung und dem Einbau neuer Fenster. Auf der Schlussgeraden wird der Innenputz aufgetragen, Fußböden, Türen und Treppen eingebaut sowie die Wände gestrichen. Ganz am Ende schließt der Einbau der Sanitäranlagen den Umbau ab.

Die Kosten, um ein Haus zu sanieren

Hier kannst Du mit einer Faustregel starten. Für gewöhnlich liegen die Sanierungskosten bei 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Achtung: Man sagt, dass sich der Umbau nur lohnt, wenn die Sanierungskosten des Hauses geringer sind als drei Viertel der Kosten für einen Neubau.

Ausnahmen bilden natürlich die eigenen Interessen und Vorlieben. Wenn Du gerne handwerklich arbeitest, und das Haus quasi zu Deinem Projekt machst, kannst Du natürlich schalten und walten, wie Du das möchtest. Wenn also Herzblut an dem Haus hängt. Auch bei Häusern, die unter Denkmalschutz stehen, gilt diese Rechnung nicht.

Welche Maßnahme kannst Du einplanen?

Grundsätzlich gehören einige Maßnahmen zum Grundstock einer Renovierung bzw. Sanierung:

Entferne giftige Chemikalien aus dem Haus. In alten Häusern wurde noch mit gesundheitsschädlichen Holzschutzmitteln gearbeitet. Wenn noch Bleirohre verbaut sind, müssen diese unbedingt raus. Auch verkalkte Rohrleitungen müssen erneuert werden. Besser jetzt, als wenn es kurze Zeit nach der Sanierung zu einem Rohrbruch kommt. Die Heizanlage muss in den meisten Fällen erneuert werden. Wenn sie vor 1984 eingebaut wurde, auf jeden Fall. Heizungen mit einem Einbaudatum nach 1985 würden nur 30 Jahre laufen, es sei denn, es sind Brennwert- oder Niedertemperaturkessel. Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Schädlingsbefall oder Hausschwamm müssen auch in jedem Fall beseitigt werden. Entweder weißt Du es bereits oder Dir widerfährt eine böse Überraschung: Asbest. Hier steht außer Frage, dass das entfernt werden muss. Da auch die Elektroinstallation ein Sicherheitsaspekt ist, müssen hier ausreichend Schaltkreise und ein FI-Schalter vorhanden sein.

Eine Komplettsanierung eines Hauses kostet

Wenn das Haus älter als 50 Jahre ist, kannst Du auf einen Kaufpreis nochmal die Hälfte draufrechnen, die Du dann für die Sanierung brauchst. 

Einen groben Überblick über Kosten, die beim Haus sanieren entstehen, kannst Du Dir hier verschaffen:

• Kellerdecke dämmen: 80 bis 100 Euro pro Quadratmeter
• Dach: Hier gibt es unterschiedliche Arten des Vorgehens:

• • ab 50 Euro pro Quadratmeter bei einer Innendämmung ohne Verkleidung
  • ca. 130 Euro pro Quadratmeter für eine Zwischensparrendämmung
  • ca. 90 Euro pro Quadratmeter für eine Untersparrendämmung
  • ca. 200 Euro pro Quadratmeter für eine Aufsparrendämmung

• Heizung: 12.000 Euro aufwärts
• Rohre: 25 Euro pro laufenden Meter
• Elektrik: 3-5% des Immobilienwertes
• Asbest: 2000 bis 25.000 Euro pro Quadratmeter für die Beseitigung
• Feuchtigkeit: ab 12.000 Euro
• Fassade dämmen: 
  • Einblasdämmung oder Kerndämmung: 50-75 Euro pro Quadratmeter
  • Wärmedämmverbundsysteme: 100-200 Euro Pro Quadratmeter
  • Vorgehängte hinterlüftete Fassade: 180-300 Euro pro Quadratmeter
  • Thermoziegel: 180-300 Euro pro Quadratmeter
• Außenanstrich: ab 25 Euro pro Quadratmeter
• Innendämmung: 40-150 Euro pro Quadratmeter
• Fenster: 1000 Euro pro Stück

Beispielrechnung für die Kosten, um ein altes Haus zu sanieren

Angenommen das Haus ist aus dem 80er-Jahren und hat ein Satteldach. Es hat eine Grundfläche von 80 Quadratmetern, eineinhalb Geschosse. Auf 130 Quadratmetern Wohnfläche sind 5 Zimmer verteilt.

Die Rechnung am Beispielhaus bezieht sich auf Preise inkl. Steuer und Montage. Die Preise können natürlich je nach Material und Region variieren.

• Dachdämmung: Unser Beispielhaus erhält eine Aufsparrendämmung mit Unterkonstruktion und die Wiedereindeckung des Daches für 20.000 Euro. Mit der Maßnahme solltest Du dann 20 bis 40 Jahre vor diesem Thema Ruhe haben. Die Kosten setzen sich aus 20 Prozent Material und 80 Prozent Arbeitskosten zusammen.
• Dachdecken: Wenn Du schon dabei bist, kann Du auch eine neue Dacheindeckung ins Auge fassen. Oder sie ist sowieso notwendig. Ein Dach hat eine Lebensdauer zwischen 30 und 90 Jahren. 30 Prozent der Kosten entfallen auf das Material, 70 Prozent auf die Arbeitsleistung. Je nach Art er Ziegeln kostet das neue Dach am Beispielhaus zwischen 6000 und 13.000 Euro.
• Planst Du einen kompletten Dachausbau mit Dämmung, Verkleidung, Dachfenstern oder gar Gauben und Heizungs- sowie Elektroinstallation kann der Quadratmeter mit bis zu 1000 Euro zu Buche schlagen. Das Beispielhaus hätte mit 25.000 bis 50.000 Euro einen bewohnbaren Dachboden.
• Bei der Fassadendämmung kannst Du mit einer Haltbarkeit von 40 Jahren rechnen. 20 Prozent zahlst Du wieder für das Material und 80 Prozent für die Arbeit. Zu der Dämmung kommen noch Nebenarbeiten wie Gerüst, Arbeiten für Labung, Ecken, Fensteranschlüsse, etc. Kosten, um am Beispiel Haus zu sanieren: 30.000 bis 45.000 Euro.
• Nach der Dämmung kommt der Anstrich. Kalk- und Dispersionsfarbe ist am günstigsten. Da Silikat- bzw. Siloxanfarbe widerstandsfähig ist, ist diese zu empfehlen, wenn auch teurer. Aber auf lange Sicht rechnet es sich wieder. Du kannst eine Lebensdauer von 5 bis 10 Jahren einplanen. Das Verhältnis Material zu Arbeitskosten liegt bei 20 zu 80. Der Preis liegt bei 25 Euro pro Quadratmeter aufwärts. Das Beispielhaus würde 4000 bis 5000 Euro beim Außenanstrich kosten.
• Es gibt aber auch die Möglichkeit der Innendämmung. Vor allem bei Denkmalhäusern muss das sein. Bei der Kernsanieren eines solchen alten Hauses hast Du noch höhere Kosten. Hier kannst Du auf Materialien wie Mineralwolle, Polyurethan, Wolle oder Flachs zurückgreifen. Außerdem werden noch Dampfsperre und Verkleidung benötigt. Du hast hier bei einer Lebensdauer von 30 Jahren Quadratmeter Kosten von 40 bis 130 Euro. Am Beispiel Haus läge die Innendämmung bei 6000 bis 10.000 Euro. Das Denkmalamt hat aber überall ein Wörtchen mitzureden
• In unserem Haus wird nun auch die Heizungsanlage für 6000 bis 15.000 Euro ausgetauscht. Zusätzlich gibt es einen neuen Pufferspeicher für 2500 Euro und neue Heizkörper für 2000 Euro. 
• Wenn Du noch mit einer Solarthermie-Anlage aufrüstest, kannst Du nochmal einen Posten von bis zu 11.000 Euro einplanen, je nachdem, ob nur Brauchwasser aufbereitet werden soll oder auch die Heizung unterstützt wird.
• Um im ganzen Beispielhaus die Elektroinstallation auf den neuesten Stand zu bringen, wird Dir eine Rechnung von 8000 bis 15.000 Euro präsentiert.
• Das Haus bekommt nun auch noch neue Fenster mit einer Lebensdauer von 30 Jahren. Je nach Material des Rahmens und der Art der Verglasung kommen nun 8500 bis 20.000 Euro zusammen. 
• Und Wenn Du schon so im Fluss bist, gibt es neue Türen innen wie außen auch gleich dazu. Die Innentüren liegen zwischen 2000 und 5000 Euro. Die Außentüren kann schon 2000 bis 7500 Euro kosten.
• Nun kommen wir ins Innere des Hauses. Für ein neues Bad kannst Du je nach Komfort 9000 bis 30.000 Euro ansetzen. 
• Für die Böden kommen dann noch weitere Kosten auf Dich zu, die sich pauschal nicht ermitteln lassen.

Alles in allem kostet die Sanierung unseres Beispielhauses: 121.000 bis 208.000 Euro.