Ein Haus zu kaufen, ist eine wichtige Entscheidung, die ein hohes Risiko birgt, wenn zum Beispiel die Finanzierung nicht stimmt oder sich die Immobilie als Fehlinvestition entpuppt. Wir erklären, was zu beachten ist, damit der Hauskauf nicht zum Desaster wird. Am Ende findest Du auch eine praktische Checkliste für die Besichtigung.
Der richtige Zeitpunkt – wann lohnt es sich ein Haus zu kaufen?
Aus wirtschaftlicher Sicht gibt es vermutlich keinen besseren Zeitpunkt ein Haus zu kaufen, wenn das Zinsniveau niedrig ist. Da die Zinsen aber nicht weiter sinken, sondern von diesem Punkt aus nur steigen können, sollte man auf eine lange Zinsfestschreibung bei der Hausfinanzierung setzen. So erlebt man nach einigen Jahren keine böse Überraschung, wenn die Zinsen nun doch wieder gestiegen sind.
Mit Blick auf die persönliche Lebensweise lässt sich ein Zeitpunkt weniger gut definieren. So kann es sinnvoller sein, ein Haus zu kaufen, wenn man einen festen Arbeitsplatz hat, der wenig Flexibilität erfordert. In jungen Jahren kann man aber nur schwer vorhersagen, wo man in 5 oder 10 Jahren arbeiten wird. Mit einem Hauskauf macht man sich immobil. Wer sagen kann, dass er für die nächsten 10, 20 oder 30 Jahre an einem Wohnort bleiben möchte, der sollte über einen Hauskauf nachdenken. Auch das Thema „Eigenkapital“ spielt eine Rolle. Niedrigzinsphasen versprechen günstige Finanzierungen. Ist man aber noch recht jung und verfügt nur über wenig Eigenkapital, wird die Finanzierung automatisch teurer.
Je nach Alter des Käufers, Kredithöhe, Instandhaltungskosten und Wertsteigerung der Immobilie ist der Hauskauf aus wirtschaftlicher Sicht unklug. Mieten wäre in vielen Fällen „rentabler“. Aber das Thema Eigenheim hat für viele Menschen nicht nur einen finanziellen Beweggrund, sondern eben auch einen persönlichen.
Ob es sich überhaupt lohnt, ein Haus zu kaufen, muss man immer im Einzelfall für sich klären. Viele Menschen kommen an den Punkt, nicht mehr für „andere“ Miete zahlen zu wollen: „Die Miete kann ich auch in mein eigenes Heim stecken.“ Sie wollen endlich in ihren eigenen vier Wänden wohnen, machen, was ihnen gefällt. Andere sehen das Eigenheim vor allem als Absicherung für das Alter – ob sie später selber darin wohnen oder vom Verkaufsgewinn leben. Weiterhin ist man als Eigentümer „sicher“ vor Mieterhöhungen oder einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Haus kaufen – welches ist das Richtige?
- Das Einfamilienhaus ist für viele Menschen ein Traum – mit Garten und viel Platz für Kinder und Haustiere. Es eignet sich (je nach Größe) also vor allem für Familien und Menschen, die gerne ihre Zeit und Arbeit in die Haus- und Gartenpflege investieren. Natürlich sollte für ein Einfamilienhaus ein entsprechendes Budget verfügbar sein. Für das Alter oder die Pflegebedürftigkeit eignen sich Einfamilienhäuser, aufgrund der Etagen, meist nicht. Ein Umzug oder Umbau wäre hier also erforderlich.
- Ein Bungalow ist deutlich alters- und rollstuhlgerechter, verteilt sich die Wohnfläche doch meist nur auf eine Ebene. Das ist ein echter Vorteil, da man selbst im hohen Alter noch im Eigenheim wohnen bleiben kann. Dadurch ist der Wohnraum aber meist kleiner, ebenso wie der Garten. Ein Bungalow passt gut zu Paaren ohne Kinderwunsch oder kleine Familien.
- Ein Reihenhaus wäre eine gute, günstige Alternative für junge Familien mit geringem Budget. Hier sind die Anschaffungspreise niedriger als bei einem Einfamilienhaus, ebenso wie der Pflege- und Renovierungsaufwand, wenn Du ein großes, alleinstehendes Haus kaufst. Und weil sich die Häuser mindestens eine „Außenwand“ teilen, reduziert sich sogar der Energieverbrauch.
- Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, sollte sich ausreichend Gedanken machen, was er mit der Wohnfläche anstellen möchte. Entweder Familie, Freunde und Bekannte ziehen in die übrigen Wohneinheiten ein – oder man vermietet die Wohnungen und wird zum Vermieter. Diese Entscheidung sollte aber nicht leichtfertig getroffen werden. Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses erfordert viel Arbeit, Fachkenntnisse und Zeit. Nicht zuletzt gelingt das nur mit einer Finanzierung durch die Bank. Solltest Du Dich für eine Vermietung und einer dahingehenden Kapitalanlage entscheiden, nimmt Dir Vermietet.de viel Arbeit mit der Verwaltung ab. Dadurch sparst Du wertvolle Zeit und Nerven.
- Ein Herrenhaus ist eine imposante Immobilie – historisch, prachtvoll, außergewöhnlich. Es sollten sich aber nur jene Menschen ein Herrenhaus kaufen, die sich intensiv mit ihrer Immobilie befassen wollen. Für gewöhnlich sind Herrenhäuser renovierungsbedürftig, stehen unter Denkmalschutz und verfügen über eine große Außenanlage, die gepflegt oder bewirtschaftet werden will.
Haus kaufen – was bei der Finanzierung zu beachten ist!
Die Finanzierung eines Hauskaufs ist durchaus heikel – ohne geht es in der Regel nicht, Käufer möchten aber auch nicht zu viel zahlen. Ganz wichtig ist, eine genaue Budgetplanung vorzunehmen, um eine passende Finanzierung von der Bank zu erhalten. Hier sind insbesondere die Nebenkosten zu berücksichtigen. Beim Haus kaufen fallen Nebenkosten unter anderem für den Grunderwerb, für den Notar, ggf. für den Makler und den Grundbucheintrag an. Weitere Kosten entstehen für eine Gutachten oder auch die Sanierung der Immobilie.
Haus kaufen ohne Eigenkapital
Ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen, ist recht teuer. Denn die Vollfinanzierung lassen sich Banken durch höhere Zinsen bezahlen. Hier lohnt es sich genau zu rechnen – länger sparen und weniger Kreditzinsen zahlen oder jetzt ein Haus kaufen und grundsätzlich vom niedrigen Zinsniveau profitieren? In der Regel wird die Finanzierung des Hauses günstiger, je mehr Eigenkapital man einbringt.
Haus kaufen ohne Kredit von der Bank
Eine Erbschaft, ausreichend Erspartes, ein Privatkredit von der Familie: Den Hauskauf kann man durchaus ohne eine Finanzierung von der Bank realisieren. Sicherlich ist das ein echter Vorteil, da man sich nicht an Rückzahlungskonditionen binden muss. Ratsam ist das allerdings nur, wenn mit dem Hauskauf nicht das gesamte Vermögen aufgebraucht wird. Rücklagen für Renovierungsarbeiten, persönliche Wünsche, Urlaube oder Anschaffungen sollten vorhanden bleiben.
So läuft der Hauskauf ab!
Ob Du ein Einfamilienhaus oder ein Wochenendhaus kaufen möchtest: Der Ablauf, ein Haus zu kaufen, ist theoretisch immer der gleiche.
1. Immobilie suchen und besichtigen
Die Immobiliensuche kann über einen Makler, über Internetportale oder über Mundpropaganda im Familien- und Freundeskreis erfolgen. Hast Du passende Objekte gefunden, solltest Du diese sorgfältig besichtigen und sich alle wichtigen Unterlagen, wie Grundriss oder Energieausweis, zeigen lassen.
Achtung: Du willst ein Haus kaufen ohne Makler? Mache das nicht nur, um Maklerkosten zu sparen. Der Makler kann Dir viel Arbeit abnehmen und auch Preisverhandlungen vornehmen, sodass Du beim Haus kaufen wiederum sparen können. Zudem bereitet er korrekte Kaufverträge und alle Unterlagen für den Notartermin vor. Und je spezieller Deine Anforderungen an die Immobilie sind, umso besser kann ein Makler helfen. Einige Immobilien werden nicht öffentlich inseriert, sondern nur über Immobilienmakler angeboten.
2. Kaufpreis verhandeln
Sind sich beide Seiten einig, kann der Kaufpreis verhandelt werden. Hier ist es hilfreich, wenn man einen realen Marktwert für das Haus berechnet hat. So zahlt der Käufer nicht zu viel und der Verkäufer bekommt nicht zu wenig. Aber am Ende bleibt der Kaufpreis eine individuelle Verhandlungssache. So werden häufig auch Immobilien unter Wert verkauft oder überteuert verkauft.
3. Finanzierung klären
Nur wenige Menschen können ein Haus kaufen, ohne eine Finanzierung beantragen zu müssen. Der Gang zum Geldgeber ist also zwingend notwendig. Mit den Angaben der Immobilie kannst Du nun bei der Bank eine Finanzierung beantragen. Ein Hauskredit-Vergleich im Vorfeld kann hilfreich sein, um die Konditionen zu beurteilen und die bestmögliche Finanzierung abzuschließen.
4. Kaufvertrag beim Notar und Grundbuchänderung
Beim Notartermin treffen alle Parteien zusammen, der Kaufvertrag wird vorgelesen, ggf. werden noch Änderungen aufgenommen und es folgen die Unterschriften. Damit der Kauf zwischenzeitlich nicht doch noch platzt, empfiehlt es sich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen. So werden die Käuferrechte geschützt und die Immobilie kann nicht anderweitig verkauft werden.
Sind alle Anforderungen erfüllt, wird der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises gebeten. Damit geht die Immobilie in seinen Besitzer über und der Notar kann die Umschreibung im Grundbuch veranlassen.
