Wir wissen, wie Du Steuern beim Grundstücksverkauf sparen kannst. Daher informieren wir Dich in diesem Artikel ausführlich darüber, was es mit der Spekulationsfrist bei Immobilien auf sich hat und wann ein Grundstücksverkauf steuerfrei ist.
Spekulationsfrist – wann fallen Steuern auf den Grundstücksverkauf an?
Der Gesetzgeber erhebt unter gewissen Voraussetzungen beim Immobilienkauf bzw. -verkauf die sogenannte Spekulationssteuer. Diese ist dann zu entrichten, wenn eine Immobilie oder ein unbebautes Grundstück den Besitzer innerhalb von zehn Jahren wechselt. In einem solchen Fall geht der Fiskus von einem spekulativen Immobiliengeschäft aus, das einzig auf die Gewinnmaximierung ausgelegt ist. Das will der Gesetzgeber unterbinden, um die Immobilienpreise nicht unnötig schnell hoch zu treiben, und erhebt daher jene Steuer.
Du fragst Dich, ob der Grundstücksverkauf in Deinem Fall steuerfrei ist? Schaue einfach auf das Datum des Erwerbs und rechne genau zehn Jahre hinzu. Dann erhältst Du ein geeignetes Verkaufsdatum. Entscheidend sind hierbei die jeweiligen Daten der Kaufverträge.
Keine Regel ohne Ausnahme – bei Eigennutzung bleibt der Grundstücksverkauf steuerfrei
Wenn Du das Grundstück oder die Immobilie selbst nutzt, kannst Du den Verkauf auch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei umsetzen. Der Gesetzgeber sieht eine Sonderregelung für die Eigennutzung vor. Nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) sind „private Veräußerungsgeschäfte“ – also ebenso ein Grundstücksverkauf – steuerfrei, wenn das Grundstück „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ wird.
Konkret bedeutet das für Dich: Wenn Du ein Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen möchtest, ohne es aber selber bewohnt zu haben, musst Du dieses mindestens drei Jahre vor dem Verkauf selber nutzen. Dann kannst Du die Spekulations-Besteuerung beim Grundstücksverkauf umgehen.
Vorsicht – dann ist ein Grundstücksverkauf nicht steuerfrei
Handelt es sich um ein Baugrundstück, dass Du veräußern möchtest, ist die Sonderregelung jedoch nicht anwendbar. Eine Eigennutzung ist bei einem unbebauten Grundstück logischerweise gar nicht möglich und ein steuerbefreiendes Äquivalent zur Sonderregelung bei Eigennutzung gibt es leider nicht.
Aus diesem Grund kann der vorzeitige Grundstücksverkauf dennoch steuerfrei bleiben – nämlich dann, wenn kein Wertzuwachs beim Verkauf zu erwarten ist. Sind die Grundstückspreise gefallen oder hast Du einige Kosten, etwa für eine Baugrunderkundung, investiert, wirkt sich das auf die Höhe der Steuern aus. Die Spekulationssteuer wird anhand der Anschaffungskosten abzüglich des Verkaufspreises und gegebenenfalls weiterer Kosten berechnet.
Dieser Fall ist nicht wünschenswert, wenn der Grundstücksverkauf zwar steuerfrei bleibt, Du aber keinen Gewinn machst. Wir empfehlen Dir daher das Anfertigen einer Checkliste – ähnlich wie beim Kauf eines Grundstücks – mit allen relevanten Punkten, auf die Du achten musst. Du kannst diese auch in eine Reihenfolge setzen und so besser abwägen, ob sich ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist beziehungsweise zum aktuellen Zeitpunkt lohnt oder Du besser warten solltest.
