Alles Wissenswerte zur Erbschaftssteuer für ein Haus

Deutsche Finanzämter nehmen jedes Jahr etwa fünf Milliarden Euro an Erbschaftssteuer ein. Worum handelt es sich bei dieser Steuer, wann wird die Erbschaftssteuer für ein Haus fällig, wie hoch wird sie veranlagt und gibt es Freibeträge? Wir beantworten Dir diese Fragen im folgenden Beitrag.

Grundlegendes zur Erbschaftssteuer für ein Haus

Wenn Du eine Immobilie erbst oder vermacht bekommst, will der Staat an Deinem Erbe beteiligt werden. Die gesetzliche Grundlage der mehr als 100 Jahre alten Steuer ist das Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz ErbStG. Sobald Du ein Haus geerbt hast, wird Erbschaftssteuer fällig. Ist Dir die Immobilie zu Lebzeiten übertragen worden, verlangt der Staat Schenkungssteuer.

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Du musst Deine Erbschaft innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt mitteilen. Um die Erbschaftssteuer für Dein Haus festzusetzen, nutzt das Amt ein Standardverfahren in Kombination mit den Vorschriften des Bewertungsgesetzes BewG. Aufgrund der Berechnung mithilfe des recht starren Schemas fällt der Wert sehr häufig höher aus, als dieser in der Realität tatsächlich ist. Warum das so ist, zeigt Ihnen das folgende Beispiel:

• Das Finanzamt legt den Wert einer 50 Quadratmeter großen Wohnung innerhalb eines gutbürgerlichen Stadtviertels auf knapp 74.000 Euro fest.
• Ein Sachverständiger ermittelt hingegen einen Wert von 33.000 Euro.
• Warum kommt diese enorme Kluft zustande? Ein Blick auf die Eigenheiten der Wohnung macht dies schnell deutlich: Es handelt sich um eine Erdgeschosswohnung mit Blick auf die Straße. Dies sind die ersten negativen Kriterien. Zudem verfügt die Wohnung über kein Bad, sondern lediglich eine Dusche in der Küche und eine Toilette in der Diele. Dadurch wird der Immobilienwert abermals gemindert.
• Während das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie auf Grundlage von Standards und Annahmen berechnet, welche den Markt nicht realistisch abbilden, bewertet ein Sachverständiger detaillierter.

Hinweis: Wir empfehlen Dir, den Wert Deiner Erbschaft selbst durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen. Solche Gutachten müssen im Übrigen von den Finanzämtern anerkannt werden.

Ein Haus erben – Erbschaftssteuer nach Verwandtschaftsgrad bezahlen

Das Finanzamt berechnet die Höhe der Steuer anhand des ermittelten Verkehrswertes für die Immobilie und teilt die Erben in Steuerklassen ein. Daneben werden steuerliche Freibeträge berücksichtigt. Für die Einteilung gibt es drei Steuerklassen:

• Als Ehegatte oder Kind des Nachlassgebers fällst Du in die Steuerklasse I.
• Geschwister des Erblassers werden in die Steuerklasse II eingeordnet.
• Ein unverheirateter Partner oder Freund des Vererbenden fällt in die Steuerklasse III.

In jeder Steuerklasse gelten unterschiedliche Steuersätze und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer für das Haus. Im nachfolgenden Beispiel wird der Verkehrswert des vererbten Hauses auf 550.000Euro festgesetzt:

Als Ehefrau des Erblassers genießt Du einen Freibetrag von 500.000 Euro und musst die verbleibenden 50.000 Euro in Steuerklasse I mit 7 Prozent versteuern. Dein Steuerbescheid beläuft sich demnach auf 3.500 Euro.
400.000 Euro Freibetrag kann ein Kind geltend machen. Die übrigen 150.000 Euro sind in Steuerklasse I mit 11 Prozent belegt. Die Steuerschuld beträgt demnach für das vorliegende Beispiel 16.500 Euro.
Geschwister des Nachlassgebers fallen in die Steuerklasse II und werden mit 25 Prozent besteuert. Ihr Freibetrag pro Person umfasst 20.000 Euro. Die zu zahlende Erbschaftssteuer für das Haus beläuft sich wiederum auf 132.500 Euro.
Freunde oder nicht eingetragene Lebenspartner werden in Steuerklasse III mit 30 Prozent veranlagt und können jeweils 20.000 Euro vom Verkehrswert abziehen. Das Finanzamt verlangt hier 159.000 Euro als Erbschaftssteuer.

Hinweis: Du musst die Erbschaftssteuer für das Haus nicht zwingend sofort bezahlen. In §28 ErbStG ist verankert, dass kein Erbe den Nachlass zur Begleichung der Steuerschuld verkaufen muss und bis zu zehn Jahre Zahlungsaufschub beantragen kann.

Erbschaftssteuer für ein Haus bei einem Kind – Besonderheiten

Das Kind muss die im obigen Beispiel dargestellte Erbschaftssteuer von 16.500 Euro nicht entrichten, wenn es das geerbte Haus selbst für mindestens zehn Jahre bewohnt. Die gleiche Regelung gilt auch für den Ehepartner des Verstorbenen. Dabei ist allerdings die folgende Voraussetzung zu beachten: Die Wohnfläche darf nicht größer als 200 Quadratmeter sein. Bei einem großzügiger bemessenen Haus wird eine anteilige Erbschaftssteuer für das Haus auf die Fläche über der Freigrenze erhoben. Außerdem muss der Erblasser bis zu seinem Tod selbst in dem Haus gewohnt haben.

Erbschaftssteuer bei einem Haus mit Schulden

Wer ein Haus erbt, übernimmt in der Regel auch die damit verbundene Grundschuld oder andere Verbindlichkeiten des Erblassers. Erben haften in dem Fall nicht nur mit ihrem Anteil des Nachlasses, sondern mit ihrem gesamten Vermögen. Bei sehr hohen Schulden kann das Erbe jedoch ausgeschlagen werden. Wird die Erbschaft angenommen, fällt die Erbschaftssteuer nur auf den bereits abbezahlten Teil an. Wird die Verpflichtung, beispielsweise eine Grundschuld der Bank, übernommen, muss der Erbe die gleichen Voraussetzungen wie bei einem Immobilienkredit erfüllen.

Die Erbschaftssteuer für das Haus zu Lebzeiten umgehen

Eine Schenkung der Immobilie ist mit mehreren Vorteilen verbunden und sollte möglichst früh begonnen werden. Dann kann das Haus in kleinen Teilen, die unter den jeweiligen Freibetrag fallen, verschenkt werden. Alle zehn Jahre ist ein weiterer Hausanteil steuerfrei übertragbar. Bei der Schenkungssteuer gelten die gleichen Steuerklassen und Freibeträge wie bei der Erbschaftssteuer. Während die Erbschaftssteuer für das Haus auf einmal berechnet wird, werden bei der Schenkungssteuer in der Regel immer nur Teilbeträge zur Berechnung hinzugezogen.

Verkauf oder Schenkung an Kind

Wenn Du Dein Haus an eines Deiner Kinder verkaufst oder verschenkst, gelten die folgenden Punkte: Eltern, die ein Kind als Haupterbe einsetzen, müssen berücksichtigen, dass den Geschwistern ein jeweiliger Pflichtteil zusteht. Wir empfehlen Dir daher zu prüfen, ob die daraus resultierende Belastung für den Haupterben überhaupt tragbar ist. Dies sollte vor allem dann kontrolliert werden, wenn für die Begleichung der Pflichtteile eine Finanzierung notwendig wird. Gleiches gilt bei einer Schenkung. Der Pflichtteilsanspruch kann hier von jedem Kind innerhalb von zehn Jahren geltend gemacht werden, sofern der Schenkende in genanntem Zeitraum verstirbt.

Beim Vererben oder Verschenken gelten grundsätzlich die Regelungen der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer für ein Haus. Es ist jedoch in jedem Einzelfall zu berechnen, ob Vererben, Verschenken oder Verkaufen als beste Option infrage kommt. Verkaufen könnte die ideale Lösung bei einer Immobilie mit Sanierungsbedarf sein. Eine sinnvolle Alternative könnte sein, die Immobilie mit Wohnrecht zu vererben oder besser gesagt zu verschenken. Du hast dann weiterhin das Recht im Haus zu leben, bist aber nicht mehr der Eigentümer.

Hauskauf für einen Euro gleich Schenkung?

Du kannst ein Haus zu jedem beliebigen Preis kaufen, sogar für einen Euro. Das Finanzamt wird diesen Preis jedoch nicht zur Festsetzung der Steuer akzeptieren, sondern auf Basis des Verkehrswerts veranschlagen. Die Vorgehensweise ist die Gleiche wie bei der Erbschaftssteuer für ein Haus. Die Behörde betrachtet den Kauf für einen Euro jedoch eher als Schenkung.

Keine Unterschiede ergeben sich bei der vorweggenommenen Erbfolge: Das deutsche Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz unterscheidet nicht, ob Du ein bebautes Grundstück überschreibst oder einen Hausanteil verschenkst. Maßgeblich für die Festsetzung der Steuer ist immer der jeweilige Verkehrswert.

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Erbschaftssteuer bei einem Haus in Vermietung

Bei einem vererbten oder verschenkten Mietobjekt wird die Steuer am Verkehrswert bemessen, allerdings zieht das Finanzamt zehn Prozent vom Wert ab. Die vom Verwandtschaftsgrad abhängigen Freibeträge bleiben hingegen unverändert wie oben dargestellt.

Achtung: Wenn der Erblasser verfügt hat, dass die Immobilie an eine andere Person übertragen werden muss, kann diese Begünstigung bei der Vermögensaufteilung wegfallen.