Immobilienbesitzer fragen sich spätestens im Rentenalter, was mit der Wohnung oder dem Haus nach ihrem Tod passiert. Viele Eigentümer wollen bereits vorher ihr Haus oder ihre Wohnung den Kindern übergeben und ziehen daher die Schenkung einer Immobilie in Erwägung. Wir informieren Dich in diesem Artikel, was es dabei zu beachten gibt.
Was bedeutet die Schenkung einer Immobilie?
Meistens wird eine Immobilie verkauft, was mit einem notariell beglaubigten Kaufvertrag abgewickelt wird. Nur so kann man die Eintragung ins Grundbuch, und damit das rechtmäßige Eigentum an Immobilien, erwirken.
Im Falle einer Schenkung sind es oft Familienmitglieder, die unentgeltlich Immobilien weitergeben möchten (beispielsweise bei der Schenkung einer Immobilie an sein Kind). Weil man nur mit Eintrag im Grundbuch rechtmäßig eine Immobilie sein Eigentum nennen darf, ist es nicht möglich, einfach die Hausschlüssel zu übergeben. Für den Eigentumsübergang ohne Kaufpreiszahlung ist ebenso eine notarielle Beglaubigung notwendig, welche in diesem Fall mit einem Schenkungsvertrag vollzogen wird.
Prinzipiell kann ein Kind auch das Haus für einen Euro kaufen, dann handelt es sich um eine gemischte Schenkung einer Immobilie. Der Kaufpreis ist grunderwerbsteuerpflichtig, die Differenz zwischen ihm und dem Wert der Immobilie wird als Schenkung behandelt und danach besteuert.
Steuern beim Kauf, Erbe oder Schenkung von Immobilien?
Die verschiedenen Möglichkeiten des Eigentumsübergangs von Immobilien sind grundsätzlich der Kauf, die Schenkung einer Immobilie, oder die Erbschaft. In jedem Fall wird der Wert der Immobilie festgelegt oder geschätzt, damit die entsprechende steuerliche Erfassung erfolgen kann.
Grunderwerbssteuer
Immobilienkauf fällt Grunderwerbsteuer an. Diese kann je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen (abzüglich Rücklagen bei Wohneigentum und mit verkaufter Einrichtung). Beim Kaufpreis von 200.000 Euro würden allein zwischen 7.000 Euro und 12.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig. Mit der Schenkung einer Immobilie möchte man diese Ausgaben vermeiden. Es fallen keine Grunderwerbsteuern an, denn für die Besteuerung wird das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) herangezogen.
Erbschaftssteuer
Es gibt bestimmte Freibeträge, ohne dass Erbschaftssteuer bei einem Haus anfällt. Als Kind des Erblassers sind beispielsweise 400.000 Euro frei, bei Geschwistern oder Schwiegereltern nur 20.000 Euro. Erbt man nun eine Immobilie, kann diese Freigrenze schnell überschritten werden. Für Beträge oberhalb des Freibetrags muss Erbschaftssteuer bezahlt werden. Diese richtet sich nach der Höhe des zu versteuernden Betrags. Bei kleineren Überschreitungen der Freigrenze zahlt man 7 Prozent Erbschaftssteuer, bei mittleren Beträgen 11 oder 15 Prozent, bei sehr hohen Erbsummen können bis zu 30 Prozent Steuern anfallen.
Schenkungssteuer
Bei der Schenkung einer Immobilie gibt es ebenfalls steuerfreie Grenzen. Je nach Verwandtschaftsgrad der beteiligten Parteien, dürfen bestimmte Werte (identisch wie bei einer Erbschaft) steuerfrei übertragen werden.
Der Vorteil einer Schenkung ist jedoch, dass die dort geltenden Freibeträge alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden können. Stirbt der Schenkende innerhalb von 10 Jahren, wird die bereits vollzogene Schenkung auf das Erbe angerechnet. Andernfalls kann man beispielsweise seinen Kindern sehr früh und alle 10 Jahre einen Teil des Vermögens schenken und, kumuliert auf die Jahre, sehr hohe steuerfreie Beträge übertragen.
Weitere Informationen zum Thema „Haus an Kind verkaufen oder verschenken”, findest Du auf dem Vermietet.de-Blog.
Wie erfolgt die Schenkung einer Immobilie?
Da die Schenkung von Immobilien nicht formlos, wie bei den meisten anderen Sachwerten, erfolgen kann, wird ein Notar benötigt. Dieser beurkundet die Überlassung bzw. Wohnungs- oder Hausschenkung.
Schenkung einer Immobilie – die Vorbereitung
Damit der Notar den Schenkungsvertrag vorbereiten kann, benötigt er Name, Geburtsdatum und Wohnort aller aktuellen und künftigen Eigentümer der Immobilie. Weiterhin braucht er einen aktuellen Grundbuchauszug (den er gegebenenfalls selbst anfordert), da hier wichtige Daten zur Immobilie enthalten sind (Gemarkung, Flurstück, Grundstücksgröße, Belastungen). Außerdem muss im Vertrag stehen, wann der Eigentumsübergang erfolgen soll und die prozentualen Anteile an der Immobilie bei mehreren Beschenkten.
Beurkundung der Immobilien-Schenkung
Nachdem der Notar den Vertragsentwurf an alle Beteiligten versendet hat und diese keine Änderungswünsche haben, kann der Termin für die Beurkundung stattfinden. Zu diesem erscheinen alle Beteiligten (mit Ausweis). Der Notar verliest dann in Gegenwart aller den kompletten Vertrag, bevor er unterzeichnet werden kann.
Schenkung einer Immobilie – der Vollzug
Der mit Siegel des Notars beglaubigte Vertrag wird kurze Zeit später an die Beteiligten versendet, ebenso erhalten Grundbuchamt, Finanzamt und andere Stellen eine Abschrift oder Nachricht, damit der Eigentumsübergang vorbereitet werden kann. Bis zum im Vertrag festgelegten Stichtag sollten alle Eintragungen ins Grundbuch erfolgt sein, erst dann gehört die Immobilie rechtmäßig den/m Beschenkten.
