Erbschaftssteuer mit Immobilienbewertung berechnen – was Sie als Erbe wissen müssen

Grundsätzlich ist in Deutschland die Höhe der Erbschaftssteuer von der Bewertung der Immobilien abhängig. Es gibt allerdings eine Reihe von Bedingungen und Steuerbefreiungen, welche die Berechnung der Erbschaftssteuer anhand der Immobilienbewertung kompliziert gestalten. Um Sie bestmöglich zu informieren, geben wir Ihnen hier einen kurzen Überblick zu den wichtigsten Regelungen.

Benötigen Sie überhaupt eine Immobilienbewertung im Erbfall?

Erben zahlen nicht immer Steuern auf den Nachlass. Sie benötigen also auch nicht zwingend für die Erbschaftssteuer eine Immobilienbewertung. Hat der Erblasser die weniger als 200 Quadratmeter große Immobilie selbst bewohnt und möchten auch Sie die Immobilie für die nächsten zehn Jahre bewohnen, bleibt die Erbschaft steuerfrei. Ist das nicht der Fall, könnte die Erbschaft steuerfrei bleiben, wenn der Gesamtwert der Erbschaft unter dem Freibetrag liegt.

Als Erbe steht Ihnen ein gewisser Freibetrag zu, auf den keine Erbschaftssteuer zu entrichten ist. Das gilt auch für Wohnungen, Häuser und Grundstücke. Die Höhe des Freibetrags ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad:

 

  • 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner,
  • 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder,
  • 200.000 Euro für Enkel,
  • 100.000 Euro für Eltern sowie Großeltern und
  • 20.000 Euro für alle übrigen Erben.
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Müssen Sie also für die Berechnung der Erbschaftssteuer eine Immobilienbewertung durchführen lassen? Das Finanzamt zieht in der Regel Durchschnittswerte für die Wertermittlung heran. Wenn die geerbte Immobilie aber deutlich weniger wert ist als vergleichbare Immobilien, sollten Sie die Bewertung von Immobilien im Erbfall vornehmen lassen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Immobilienwert ungefähr Ihrem Freibetrag entspricht und noch weitere Werte in die Erbmasse einfließen.

Ausnahmen bei Immobilienerbe sind sehr komplex

Möchten Sie für eine selbst bewohnte Immobilie den Hauspreis ermitteln, gilt es zusätzlich zwischen der Schenkung unter Lebenden und dem Erbe im Todesfall zu unterscheiden. Im Falle einer Schenkung unter Lebenden lässt ein modifizierter Gesetzestext darauf schließen, dass die Immobilie nicht selbst, zumindest nicht vollständig, bewohnt werden muss, damit die Erbschaft steuerfrei bleibt und Sie aufgrund der ausbleibenden Erbschaftssteuer auch keine Immobilienbewertung benötigen.

Hinweis: Konkret heißt es in § 13 Nr. 1 Abs. 4a ErbStG: „Zuwendungen unter Lebenden, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewertungsgesetzes verschafft, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (Familienheim) (…).“

Ob in diesem Fall die Erbschaft tatsächlich steuerfrei bleibt und Sie für die Erbschaftssteuer keine Immobilienbewertung benötigen, kann Ihnen ein Rechtsanwalt für Erbrecht beantworten.
Alle Ausnahmen und Steuerbefreiungen fasst § 13 Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) zusammen.

Im Streitfall – Bestimmung der Erbschaftssteuer nur mit Immobilienbewertung

Da es nicht selten zu Erbstreitigkeiten oder Konflikten mit dem Finanzamt kommt, ist es ratsam für die Erbschaftssteuer eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Theoretisch können Sie den Hauspreis online schätzen lassen.. Eine einfache Immobilienbewertung (Marktpreiseinschätzung) würde aber vor Gericht nicht standhalten. Bei Streitigkeiten ist es daher ratsam, einen Baugutachter zu beauftragen, der ein gerichtsverwertbares Gutachten erstellt.

Bewertung von Immobilien bei Erbschaft – welches Verfahren?

Um die Erbschaftssteuer mit der Immobilienbewertung korrekt berechnen zu können, muss zunächst das richtige Verfahren gewählt werden:

  • Selbst bewohnte Immobilien werden nach dem Vergleichswertverfahren bewertet,
  • vermietete Objekte nach dem Ertragswertverfahren
  • und für alle übrigen Immobilien wendet man das Sachwertverfahren an.

Hinweis: Wenn die übrigen Methoden keine realistische Einschätzung ergeben, ist das Sachwertverfahren ebenfalls ein geeignetes Verfahren zur Immobilienbewertung.

Fazit – Erbschaftssteuer durch Immobilienbewertung ermitteln lassen

Sollte es zum Streitfall zwischen Ihnen und anderen Erben oder dem Finanzamt kommen, sollten Sie für die Berechnung der Erbschaftssteuer eine Immobilienbewertung mit einem Gutachter durchführen lassen. Das kostet zwar einige Hundert Euro, aber erspart im besten Fall viel Ärger und eine hohe Steuerbelastung.
Liegt der Immobilienwert (beziehungsweise der gesamte Erbteil) deutlich unter Ihrem Freibetrag oder bewohnen Sie die geerbte Immobilie für mindestens zehn Jahre selbst, benötigen Sie keine Werteinschätzung. Dann würde auch das einfache Verfahren des Finanzamtes ausreichen. Da das Erbrecht jedoch sehr komplex ist, kann Ihnen nur ein Fachanwalt eine konkrete Auskunft für Ihren individuellen Einzelfall geben. Daher empfehlen wir Ihnen, einen solche zu konsultieren, wenn Sie sich unsicher sind.

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