Erbschaftssteuer bei Immobilien – wie wird die Steuer berechnet?

Das Finanzamt erhebt bei vererbten Immobilien und Grundstücken Erbschaftssteuer. Seit dem 1. Januar 2009 wird die Erbschaftssteuer für Immobilien nach dem Verkehrswert festgesetzt. Wie wird die Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien durchgeführt, wer muss sie bezahlen und wann entfällt sie? Die Antworten entnehmen Sie bitte nachfolgendem Beitrag.

Wird prinzipiell Erbschaftssteuer bei Immobilien fällig?

Die Finanzbehörde besteuert grundsätzlich alle vererbten Vermögenswerte und unter diese Steuerpflicht fallen auch Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Gleichzeitig gibt es gerade bei Immobilien einige Ausnahmen, die Erben von der Verpflichtung befreien. Keine Steuern bezahlt beispielsweise die Ehefrau des Erblassers, wenn sie die vererbte Wohnung oder das Haus zehn Jahre selbst bewohnt. Die Frist beginnt mit Antritt der Erbschaft. Von der Erbschaftssteuer bei Immobilien bleiben auch erbende Kinder befreit, solange sie das geerbte Wohneigentum ein Jahrzehnt selbst nutzen. Die Regelung gilt für Eigenheime mit maximal 200 Quadratmetern Wohnfläche. Über dem Wert liegende Flächen besteuert der Fiskus anteilig.

Sollten sich Frau oder Kinder innerhalb dieser Frist zur Vermietung entscheiden, erhebt das Finanzamt die Erbschaftssteuer auf die Immobilie rückwirkend. Im Erbrecht werden vermietete Wohnungen und Häuser prinzipiell begünstigt. Wenn Sie eine vermietete Immobilie erben, zieht das Finanzamt vom ermittelten Verkehrswert vor der Besteuerung 10 Prozent ab.

Wie Sie die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnen

Maßgeblich für die Berechnung der Erbschaftssteuer bei Immobilien ist das ErbStG, das Steuergesetz für Erbschaft und Schenkung. Der Gesetzgeber hat Erben mit Steuerfreibeträgen in unterschiedlichen Höhen bedacht. Entscheidend sind hierbei Vermögenswert und Verwandtschaftsgrad. Erben, die die Erbschaftssteuer bei Immobilien selbst berechnen möchten, orientieren sich nach den Paragrafen 15 und 16 des ErbStG. Die jeweilige Steuerklasse und der individuelle Freibetrag stellen sich wie folgt dar:

  • Als Ehepartner fallen Sie unter die Steuerklasse I, Ihr Freibetrag beläuft sich auf 500.000 Euro.
  • Die Steuerklasse I gilt auch für Kinder und Stiefkinder, hier liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro.
  • Enkel unterliegen ebenfalls der Steuerklasse I und kommen in den Genuss eines Freibetrags von 200.000 Euro.
  • Die Steuerklasse I gilt auch für Eltern und Voreltern, der jeweilige Freibetrag bei einer Erbschaft wird mit 100.000 Euro beziffert.
  • Bei einer Schenkung werden Eltern und Voreltern in die Steuerklasse II eingeordnet, jeweils 20.000 Euro sind hierbei steuerfrei.
  • In die Steuerklasse II fallen zudem geschiedene Ehepartner, Stiefeltern, Neffen, Nichten und Geschwister. Jedem von ihnen wird ein Freibetrag von 20.000 Euro zuteil.
  • Sonstige Personen ordnet das Gesetz in die Steuerklasse III ein, der individuelle Freibetrag ist mit 20.000 Euro festgesetzt.

Erbschaftssteuer bei Immobilien in Prozent nach Steuerklasse ermitteln

Bei der Errechnung der Erbschaftssteuer für Immobilien ziehen Sie den aus Ihrem Verwandtschaftsgrad resultierenden Freibetrag vom Verkehrswert ab und erhalten damit die steuerpflichtige Summe. Die zu erhebenden Steuersätze sind im Paragrafen 19 ErbStG festgesetzt und nachfolgend ersichtlich:

  • Bei maximal 75.000 Euro werden 7 % in Steuerklasse I fällig, 15 % in Klasse II und 30 % in Klasse III.
  • Maximal 300.000 Euro sind mit 11 % in Steuerklasse I belegt, 20 % in Klasse II und 30 % in Klasse III.
  • Bei 600.000 Euro werden 15 % in Klasse I verlangt, 25 % in Steuerklasse II und 30 % in Klasse III.
  • Ein steuerpflichtiger Betrag bis 6.000.000 Euro resultiert in 19 % (I), 30 % (II) und 30 % (III).
  • Bis 13.000.000 Euro werden 23 % (I), 35 % (II) und 50 % (III) erhoben.
  • 27 % (I), 40 % (II) und 50 % (III) sind bei einem zu versteuernden Betrag bis maximal 26 Millionen Euro fällig.
  • Darüber liegen die Steuersätze bei 30 % (I), 43 % (II) und 50 % in Steuerklasse III.

Ein Haus erben ist mit Steuer und Freibetrag verbunden. Ähnlich geht der Gesetzgeber auch bei gewöhnlichem Hausrat vor. Sie sind von der Erbschaftssteuer bei Immobilien auf Hausrat befreit, sofern:

  • Sie der Steuerklasse I unterliegen und der Gesamtwert 41.000 Euro nicht übersteigt. Bei nicht zum Hausrat gehörenden beweglichen Gegenständen liegt der Freibetrag bei 12.000 Euro.
  • Maximal 12.000 Euro beträgt die steuerfreie Summe bei Personen in den Steuerklassen II und III.

Erbschaftssteuer bei Immobilien – Versorgungsfreibetrag beachten

Bei der Erbschaftssteuer für Immobilien kann neben dem oben genannten allgemeinen Freibetrag (Paragraf 16 ErbStG) ein Versorgungsfreibetrag abgezogen werden. Die jeweilige Höhe wird im Paragrafen 17 geregelt und ist hier ersichtlich:

  • Bei Ehe- und Lebenspartnern 256.000 Euro.
  • Kinder und Stiefkinder des Erblassers können vom Alter abhängig Freibeträge zwischen 10.300 und 52.000 Euro geltend machen.
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Zur Kalkulation der Erbschaftssteuer für Immobilien können demnach zwei unterschiedliche Arten von Freibeträgen in Abzug gestellt werden. Während die durch Paragraf 16 gewährten Steuerfreibeträge ohne Vorbehalt anwendbar sind, müssen Sie bei den Versorgungsfreibeträgen nachfolgenden Aspekt beachten.

Wenn Sie beispielsweise ein Haus erben und die Steuer kalkulieren möchten, müssen Sie eine Kürzung des Versorgungsfreibetrags in Kauf nehmen, sofern durch den Tod des Erblassers andere Bezüge entstehen. Erhalten Sie demzufolge Witwen- oder Halbwaisenrente, muss vom Versorgungsfreibetrag die entsprechende Kapitalsumme abgezogen werden.

Erbfolge beachten

Im Umfeld der Erbschaftssteuer bei Immobilien ist auch zu beachten, wie der Verstorbene die Erbfolge für sein Haus geregelt hat. Bei der gesetzlichen Erbfolge kann es sein, dass der Ehepartner sich das Haus mit Kindern oder sonstigen Verwandten teilen muss. Die Erbschaftssteuer wird nach Ermittlung auf die Erbberechtigten aufgeteilt.

Ist der Nachlass hingegen durch Testament oder Erbvertrag geregelt, fällt die Immobilie dem Begünstigten zu. Die Immobilien Erbschaftssteuer wird dann gemäß der Freibeträge, Steuerklasse und Verkehrswert berechnet.

Das Haus an ein Kind überschreiben

Mittels Schenkung können Sie zu Lebzeiten Ihr Haus an ein Kind überschreiben und damit sicherstellen, wer Ihre Immobilie erhält. In Bezug auf Erbschaftssteuer bei Immobilien hat die Schenkung einen ökonomischen Vorteil. Sie kommen in den Genuss der oben angeführten Freibeträge und können nach 10 Jahren erneut Ihr Haus verschenken. Sie schenken Ihrem Kind das Haus je nach Verkehrswert (abzüglich Freibeträge) die Immobilie in einem Schritt oder in mehreren Etappen. Der Freibetrag pro Kind beläuft sich auf 400.000 Euro. Wenn Sie das Haus überschreiben wird Steuer nur nach Ihrem Tod und oberhalb des Freibetrags fällig, sofern der schrittweise Übertrag noch nicht abgeschlossen ist.

Die gleichen Regeln gelten zudem für die Übertragung vom Grundstück zu Lebzeiten.

Grundsätzlich mindert der Vorgang die Steuerlast, bei richtiger Vorgehensweise übertragen Sie sogar vollkommen steuerfrei. Damit Sie beim Überschreiben eines Hauses von der Steuer befreit bleiben, gilt es, den richtigen Vertrag aufzusetzen. Beachten Sie bitte im Bezug auf Erbschaftssteuer für Immobilien, dass es sich beim Übertragungsvertrag Haus um ein zu Lebzeiten geschenktes Erbe handelt. Die steuerlichen Konditionen sind im deutschen Recht nahezu identisch.

Wird Erbschaftssteuer auf Immobilien im Ausland fällig?

Deutsche Finanzämter erheben grundsätzlich Erbschaftssteuer auf Auslandsimmobilien von deutschen Staatsbürgern. Maßgeblich ist, dass Erblasser oder Berechtigter gemäß Paragraf 2 Absatz 1 ErbStG als Steuerinländer zu betrachten sind. Die uneingeschränkte Erbschaftssteuerpflicht besteht bei dauerhaftem Wohnsitz in Deutschland. Dementsprechend ist von einem Steuerinländer Erbschaftssteuer für Immobilien im Ausland zu entrichten. Grundlage für die Ermittlung der Steuerschuld sind die Paragrafen 10 Absatz 1 und 12 Absatz 7 ErbStG auf der Basis vom Paragrafen 31 des Bewertungsgesetzes.

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