Was Sie bei einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen können

Steuern sparen können Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung meist nur dann, wenn diese vermietet wird. Wir von Vermietet.de erläutern hier, was genau Sie bei einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen können.

Steuern sparen bei einer Eigentumswohnung – diesen Vorteil genießen in der Regel nur Immobilienbesitzer, die ihr Objekt auch vermieten. Private Eigentümer können hingegen relativ wenige Kosten steuerlich absetzen und damit ihre Steuerlast mindern – beispielsweise beim Denkmalschutz.

Für Vermieter sieht das anders aus: Der Fiskus gewährt zahlreiche Steuervorteile bzw. können Sie die verschiedensten Kosten rund um den Aufbau und Erhalt der Immobilie zu Vermietungszwecken absetzen. Das bedeutet

  • zum einen, dass Sie Gewinne aus Vermietung und Verpachtung erzielen müssen,
  • und zum anderen, dass eine Vermietungsabsicht vorliegt.

Nach aktueller Rechtsprechung liegt eine Vermietungsabsicht vor, wenn

  • Sie aktiv nach Mietern suchen,
  • Besichtigungen durchführen,
  • die Attraktivität der Mietsache verbessern oder
  • einen Makler beauftragen.

Wenn Sie Ihre ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen können, dürfen Sie auch bei längerem Leerstand Kosten für die Eigentumswohnung steuerlich absetzen.

Diese Kosten der Eigentumswohnung können Sie steuerlich absetzen

In der Anlage V – Vermietung und Verpachtung – der Steuererklärung können Sie Anschaffungs-, Herstellungs- und Werbungskosten absetzen:

Werbungskosten umfassen laufende Kosten, die für die Instandhaltung und -setzung erforderlich sind. Das sind etwa Kosten für die Renovierung des Badezimmers, den Austausch eines alten Bodenbelags oder die Erneuerung bestehender Bestandteile am Gebäude wie Fenster und Türen. Sie können die Werbungskosten für die Eigentumswohnung direkt steuerlich absetzen – in voller Höhe und im Jahr der Entstehung.

Anschaffungs- und Herstellungskosten fallen rund um den Erwerb oder den Bau einer Immobilie an. Das sind beispielsweise Kosten für den Kaufpreis, die Notargebühren, den Architekten, den Makler oder die Baumaterialien. Jene Kosten werden steuerlich als Abschreibung bei Immobilien betrachtet und werden über die Zeit der Nutzungsdauer jährlich mit einem gewissen Prozentsatz abgeschrieben. In den meisten Fällen gilt nach § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) die lineare Abschreibung in gleichen Jahresbeträgen bis zur vollständigen Absetzung. Sie werden somit auch bei einer Abschreibung alle Kosten für die Immobilie steuerlich absetzen können.

Was ist mit Instandhaltungsrücklagen & Verwaltungskosten?

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung, ob vermietet oder nicht, müssen Sie innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft einen WEG-Verwalter bestellen. Diese Kosten sind keine umlegbaren Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, aber Sie können die Verwaltungskosten einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen – als Werbungskosten.

Zu der Absetzbarkeit von Instandhaltungsrücklagen hat der Bundesfinanzhof mit Beschluss vom 21.10.2005 festgelegt, dass die Instandhaltungsrücklagen erst dann als Werbungskosten abgesetzt werden können, wenn sie vom WEG-Verwalter tatsächlich für den Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums veräußert wurden (AZ.: IX B 144/05). Vorher können Sie die Kosten für die Eigentumswohnung nicht steuerlich absetzen, obgleich sie nicht mehr in ihrem Vermögensbesitz sind.

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Eigentumswohnung steuerlich absetzen – Fazit: Vermieter können viele Kosten absetzen

Sofern Sie eine klare Vermietungsabsicht haben, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen und Belege für die Kosten haben, können Sie diese steuerlich absetzen. Achten Sie jedoch auf eine klare Trennung zwischen Kosten im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Vermietung.

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